第4章 個人住房貸款
4.1 基礎知識
重點：掌握個人住房貸款的概念和分類
了解個人住房貸款的特點
了解個人住房貸款的發(fā)展歷程
掌握個人住房貸款的貸款要素
1、個人住房貸款的概念和分類（p63-64）
定義：向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
（1）按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。
①自營性個人住房貸款：也稱商業(yè)性個人住房貸款，銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造或大修各類型住房的個人發(fā)放的貸款。
②公積金個人住房貸款。也稱為委托性住房公積金貸款，它是指住房資金管理中心運用個人及所在單位繳納的住房公積金，委托商業(yè)性銀行向在城鎮(zhèn)購買、建造、翻修或大修自住住房的公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。政策性的個人住房貸款，實行的利率政策為“低進低出”，額度方面也有限制。
③個人住房組合貸款，是指按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時，可以同時申請公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款，從而形成特定的個人住房貸款組合。
（2）按照住房交易形態(tài)劃分，個人住房貸款可分為新建房的個人住房貸款、個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。（強調(diào)交易對象）
①新建房的個人住房貸款，俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于在一級市場上購買住房的貸款。（交易的對象為新建房）
②個人再交易住房貸款，亦稱為個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購買在住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。（交易對象為二手房）
③個人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當尚未結清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。（交易對象為尚未還清貸款的二手房）
（3）按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。
2. 個人住房貸款的特征
（1）貸款金額大、期限長
原因為購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負載的較大份額；期限一般在10—20年，最長為30年，而且絕大多數(shù)采取分期付款的方式。
（2）以抵押為前提建立的借貸關系
通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質(zhì)是一種融資關系而不是商品買賣關系（買賣關系為房地產(chǎn)公司和個人）。
在抵押形式下，借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有。
（3）風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性的特點
多數(shù)以房產(chǎn)抵押擔保貸款，風險相對較低；同時多數(shù)個人住房貸款模式類似，風險相對集中；
影響因素：包括貸款本身的客戶的還款能力和還款意愿，以及外部環(huán)境，比如房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定和規(guī)范性等。
3. 個人住房貸款的發(fā)展歷程（重點掌握標志性的事件）
個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。
國內(nèi)個人住房貸款：萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度改革。
1980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時提出了購房分期付款的思路；
20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺，蚌埠分別成立住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。1985年，建行成為國內(nèi)最早開辦住房貸款業(yè)務的商業(yè)銀行。
1995年，中國人民銀行先后頒布了《個人住房擔保貸款試行管理辦法》等一系列關于個人住房貸款的制度辦法，標志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務的正式全面啟動。
1998年，住房制度改革以及中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的頒布標志著個人住房貸款的真正快速發(fā)展。
1998年7月3日，國務院正式宣布停止住房收入分配，逐步實行住房分配貨幣化。同時確定“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”被確定為基本方向，此后，個人住房貸款逐步進入快速發(fā)展階段。
1998年以后，個人住房貸款迅速上升，這一期間的變化：住房市場購買主體從集團轉(zhuǎn)為個人，個人成為購房的主力，并成為推動我國住房金融市場發(fā)展的重要力量。