4.2 貸款流程（p68-88）
重點：掌握個人住房貸款的受理和貸前調(diào)查的內(nèi)容和程序
掌握個人住房貸款的審查和審批環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序
掌握個人住房貸款的簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序
掌握個人住房貸款支付管理環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容
掌握個人住房貸款貸后管理環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容
個人住房貸款業(yè)務(wù)操作流程包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、支付管理和貸后管理五個環(huán)節(jié)。一般流程圖：（不包括貸后管理）
個人住房貸款流程圖
貸款審查
4.2.1 貸款的受理和調(diào)查
1.貸款的受理
（1）貸前咨詢
銀行通過現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。咨詢的內(nèi)容：
①個人住房貸款品種的介紹----貸款方式
②申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件---貸款人資質(zhì)
③申請個人住房貸款需提供的資料----證明貸款人資質(zhì)材料
④辦理個人住房貸款的程序----貸款流程
⑤個人住房貸款合同中的主要條款，比如貸款利率，還款方式和還款額等----合同條款
⑥獲取個人住房貸款申請書、申請表及有關(guān)信息的渠道----獲取相關(guān)材料（比如表格等）
⑦個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話-----信息聯(lián)絡(luò)方式
⑧其他相關(guān)內(nèi)容-----其他相關(guān)事宜
（2）貸款的受理程序
①接受申請
貸款受理人應(yīng)要求借款申請人填寫“個人住房借款申請書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請材料。清單如下：
a. 合法有效的身份證件；
b. 借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明材料等；
c. 合法有效的購房合同；
d. 涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明[一般操作模式下，財產(chǎn)共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無書面聲明]；
e. 涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾，并提供證明保證人保證能力的證明材料；
f. 購房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)（如發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等），首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房的自籌資金的有關(guān)證明；
g. 銀行規(guī)定的其他文件和資料。
②初審
貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性和規(guī)范性。
如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向借款人說明原因。
經(jīng)初審符合要求后，進入貸前調(diào)查。
2.貸前調(diào)查
貸前調(diào)查是對住房樓盤醒目和借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性以及對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。（對交易雙方和交易對象的調(diào)查）
（1）對開發(fā)商和樓盤項目的調(diào)查
對個人住房貸款樓盤項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查、項目本身的審查以及對項目的實地考察。
①開發(fā)商資信審查。具體包括：
a. 房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查。
b. 企業(yè)資信等級或信用程度
c. 經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
d. 稅務(wù)登記證明
e. 會計報表
f. 開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔保的情況
g. 企業(yè)法人代表的個人信用程度和管理層的決策能力
②項目審查
a. 項目資料的完整性、真實性和有效性的審查。
b. 項目合法性審查，包括項目開發(fā)的合法性審查和項目銷售的合法性審查。
c. 項目工程進度審查。
d. 項目資金到位情況審查。
③對項目的實地考察
其主要目的：一是證項目資料的真實性、合法性；二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認定。檢查項目的工程進度是否達到政府部門規(guī)定預售的進度內(nèi)；三是檢查項目的位置是否理想，同時對項目的銷售前景做出理性判斷。
④撰寫調(diào)查報告。
信貸人員按照銀行的有關(guān)規(guī)定，通過對開發(fā)商資信調(diào)查，項目有關(guān)資料的審查以及實際考察后撰寫出項目調(diào)查報告。報告應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
a. 開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
b. 開發(fā)商要求合作的項目情況、資金到位情況、工程進度情況、市場的銷售前景；
c. 通過商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來的效益和風險分析，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風險；
d. 項目合作的可行性結(jié)論以及可提供的個人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。（可貸額度占房屋總價值的比例）
項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準。
例題3.1金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行審查，主要審查方面包括（ ）。
a借款人的個人信用
b項目基本情況
c市場分析結(jié)果
d財務(wù)報表
e貸款擔保方式
答案：bcd
解析：金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行審查，主要審查方面包括項目基本情況、市場分析結(jié)果、財務(wù)報表