4.3 風險管理
重點：掌握個人住房貸款合作機構風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施；
掌握個人住房貸款操作風險的主要內容和防控措施；
了解個人住房貸款法律和政策風險的主要表現(xiàn)形式
掌握個人住房貸款信用風險的主要表現(xiàn)形式和防控措施
業(yè)務的完整要素和必要條件：各交易主體、購房人所購得特定房屋及有關合同
風險特點：來源多元化、表現(xiàn)形式多樣化
4.3.1 合作機構管理
與外部機構合作是個人住房貸款業(yè)務開展的主要方式；
中介機構職責：提供客源、擔保責任；（中介擔保公司也是重要的合作機構）
1. 合作機構管理內容
（1）合作機構分析的要點
①分析合作機構領導層的素質
企業(yè)領導人的素質在一定程度上代表了企業(yè)的素質和信譽。領導人的決策能力往往決定企業(yè)的發(fā)展命運，左右企業(yè)的未來；
②分析合作機構的業(yè)界聲譽
一個合作機構獲得社會公眾信任和贊美的程度，以及在社會公眾中影響效果好壞的程度；
作用：了解業(yè)界聲譽，有助于了解企業(yè)的綜合素質
③分析合作機構的歷史信用記錄
通過過去歷史看看一個企業(yè)的信用狀況
一個是查看外部監(jiān)管記錄；另一個是查看和銀行合作的信用記錄，通過公司的業(yè)務部門了解合作機構在銀行的貸款情況；了解合作機構與銀行開展個人貸款業(yè)務有無“假個貸”；是否能按照合作協(xié)議履行貸款擔保責任和相關的義務，有無違約記錄等
④分析合作機構的管理規(guī)范程度
合作機構的組織機構是否健全；有無完善的內部管理規(guī)章制度；有無財務監(jiān)督機制；改制后的企業(yè)還要看其治理結構是否合理；
⑤分析企業(yè)的經營成果
主要是企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表；
⑥分析合作機構的償債能力
主要看資產負債表；
（2）與房地產開發(fā)商合作關系的確定及合作管理
①確立合作意向
②合作后的管理
加強對開發(fā)商合作項目的管理，采取的措施：
a. 及時了解開發(fā)商的工程進度，防止爛尾工程；
b. 開發(fā)商的經營及財務狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；
c. 借款人的入住情況及對住房的使用情況等；
d. 借款人發(fā)生違約行為后應及時對抵押物進行處理；
e. 密切注意和掌握房地產市場的動態(tài)等。
（3）與其他社會中介機構的合作管理
其他的社會中介機構：房地產評估機構、擔保公司和律師事務所等
原則：資質高，信譽好，管理規(guī)范；各項財務指標符合銀行要求；近期無重大經濟糾紛；銀行開立基本結算賬戶或一般結算賬戶.
審查的資料包括七個方面：
①營業(yè)執(zhí)照及其他有效證件以及最近的年檢證明；
②公司章程、聯(lián)營協(xié)議，個人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議；
③法定代表人、負責人或代理人的身份證明及法人委托書；
④經營單位資格證書；
⑤物價部門批準收費的文件；
⑥企業(yè)法人代碼證及最近年度的年檢證明；
⑦經銀行認可的機構審計的近期財務報表
2. 合作機構風險的表現(xiàn)形式（p92-93）
（1）房地產開發(fā)商和中介機構的欺詐風險
主要表現(xiàn)：假個貸 現(xiàn)象
定義：一般指借款人并不具備有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。
假的含義：
一是不具有真實的購房目的；
二是虛構購房行為使其具有“真實”的表象；
三是捏造借款人資料或者其他相關資料等；
假個貸的原因：
①開發(fā)商惡意套取銀行資金進行詐騙；
②為緩解樓盤銷售的窘境而實施”假個貸”；
③為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”；
④銀行的管理漏洞給“假個貸”以可乘之機。
假個貸的表現(xiàn)：
①滯銷樓盤突然熱銷；
②樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高；
③開發(fā)企業(yè)員工或關聯(lián)方集中購買同一樓盤，或者一人購買多套；
④借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時間內集中申請辦理貸款；
⑤借款人對所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時間等與所購房屋密切相關的信息不甚了解；
⑥借款人首付款非自己交付或實際沒有交付；
⑦多名借款人還款賬戶內存款很少，還款日前由同一人或同一單位進行轉賬或現(xiàn)金支付來還款；
⑧借款人集中中斷還款。
（2）擔保公司的擔保風險
個人住房貸款業(yè)務中,專業(yè)擔保公司一般承擔連帶責任保證；
存在的風險主要是擔保公司的擔保能力不足
實踐中，有政府背景的擔保公司實力較強，風險?。?/span>
民營擔保公司實力一般，風險相對大，主要表現(xiàn)為“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保公司對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔保而導致最終無力代償。
（3）其他合作機構的風險
二手房貸款業(yè)務中，涉及的社會中介機構，如：房屋中介機構、評估機構、律師事務所。
大部分事宜是房產的買賣雙方通過代理機構進行交易，而且銀行貸款一般式直接轉入社會中介機構賬戶，可能在社會中介機構的環(huán)節(jié)存在一定風險。
3. 合作機構風險的防范措施（p93-95）
總的原則：深入了解和理解合作機構的運作，在充分利用合作機構的同時，采取多種措施有效控制由合作機構帶來的風險，推動個人住房貸款業(yè)務的健康發(fā)展。
（1）假個貸的防控措施
①加強一線人員建設，嚴把貸款準入關；
a.借款人身份的真實性；必須滿足“有穩(wěn)定的職業(yè)和收入、信用良好、有償還貸款本息的能力”等條件；
b.借款人的信用情況，合理延長和增加與借款人的溝通時間和次數(shù)，利用談話技巧，從中判斷借款人真實的信用度，強化個人信用評級時錄入信息的可靠性。
c.各種證件的真實性，主要內容：
上家資料：各種權證是否齊全，房屋是否被凍結等，保證抵押物的真實性和安全性；
下家資料：收入水平和還款能力；避免因房價下跌，抵押物價值低于未償還貸款帶來的損失，通過申請人較高的還款能力而降低損失；
另外，要注意上、下家的社會關系，以防止出現(xiàn)關聯(lián)交易騙貸的情況。
d.申報價格的合理性，為防止借款申請人通過抬高房價的方式騙貸，應該對房屋進行全面的估價。
首先，通過網上房地產進行詢價，確定房價大致的合理范圍；
其次，建立自己的房地產交易信息庫，通過對相同或是類似房屋查詢，利用房地產估價中的比較法進行價格的確定；
最后可以與專業(yè)的房地產估價公司合作，對某些估價難度大的房屋進行聯(lián)合估價；
②進一步完善個人住房貸款風險保證金制度。
對于已經開展房地產中介商風險保證金制度的商業(yè)銀行，應該對制度的細節(jié)問題作出具體的規(guī)定，從而有利于相關業(yè)務人員在進行實務時的可操作性，明確銀行和房地產中介商的責、權、利。
③要積極利用法律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實施成本。
發(fā)現(xiàn)假個貸情況后，要積極向司法機關報案，注意收集相關證據，使得犯罪分子受到法律制裁。
（2）其他合作機構風險的防控措施（不重要）
①深入調查，選擇講信用、重誠信的合作機構。
a. 企業(yè)領導層比較穩(wěn)定、從業(yè)時間長、專業(yè)技術高、團隊穩(wěn)定、在社會上有一定得地位；
b. 企業(yè)和主要領導人在業(yè)內具有良好的聲譽；
c. 企業(yè)組織機構健全、具有較為完善的內部管理規(guī)章制度、企業(yè)治理機構合理
d. 具有良好的信用記錄；
e. 具有良好的歷史經營業(yè)績和較強的盈利能力；
f. 具有較強的資金實力和償債能力。
②業(yè)務合作中不過分依賴合作機構；
③嚴格執(zhí)行準入退出制度；準入方面需要考慮的問題：
a. 注冊資金是否達到一定得規(guī)模；
b. 是否具有一定得信貸擔保經驗；
c. 資信狀況是否達到銀行規(guī)定的要求；
d. 是否具備符合擔保業(yè)務要求的人員配置、業(yè)務流程和系統(tǒng)支持；
e. 公司及主要經營者是否存在不良信用記錄，違法涉案行為等。
④有效利用保證金制度；
⑤嚴格執(zhí)行回訪制度；存在下列情況，應暫停和相應機構的合作：
a. 經營出現(xiàn)明顯問題；
b. 有違法違規(guī)經營行為的；
c. 與銀行合作的存量業(yè)務出現(xiàn)嚴重不良貸款的；
d. 所進行的合作對銀行業(yè)務拓展沒有明顯的促進作用；
e. 其他對銀行發(fā)展不利的因素。