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考點(diǎn)串講班講義一

 

第一章 總 論

 

考試大綱
　　1.資產(chǎn)評(píng)估基本要素和特點(diǎn)
　　2.資產(chǎn)的特點(diǎn)及分類；
　　3.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)、適用范圍
　　4.各種資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)
　　5.資產(chǎn)評(píng)估各種原則內(nèi)涵及其應(yīng)用

歷年考情
第一章：1—3分。
本章重點(diǎn)

資產(chǎn)評(píng)估基本要素和特點(diǎn)、價(jià)值類型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)、資產(chǎn)評(píng)估各種原則等。

第一節(jié)   資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)
　　

（一）資產(chǎn)評(píng)估的概念（考點(diǎn)）
　　專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。
（二）資產(chǎn)評(píng)估要素

1.評(píng)估主體
　　從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員。
2.評(píng)估客體
　　被評(píng)估的標(biāo)的物。
3.評(píng)估的依據(jù)
　　指資產(chǎn)評(píng)估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等
4.評(píng)估目的
　　指資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求或具體用途
5.評(píng)估原則
　　資產(chǎn)評(píng)估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系
6.評(píng)估的程序
　　整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的，該程序是保證資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要手段。

7.評(píng)估價(jià)值類型
　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的規(guī)定。

8.評(píng)估方法
　　資產(chǎn)評(píng)估所運(yùn)用的特定技術(shù)。
9.評(píng)估假設(shè)
　　資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。
10.評(píng)估基準(zhǔn)日
　　資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)間基準(zhǔn)。

（三）資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（重點(diǎn)考點(diǎn)）

 

市場(chǎng)性	資產(chǎn)評(píng)估是市場(chǎng)的產(chǎn)物，結(jié)果應(yīng)經(jīng)得起市場(chǎng)的評(píng)價(jià)
公正性	從技術(shù)上和組織上去保證公正性，公正性的技術(shù)基礎(chǔ)是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員必須按公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范（準(zhǔn)則）進(jìn)行，公正性的組織基礎(chǔ)是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員必須是與評(píng)估業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，否則應(yīng)回避 技術(shù)基礎(chǔ)：按公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范（準(zhǔn)則）進(jìn)行 組織基礎(chǔ)： 必須是與評(píng)估業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，否則應(yīng)回避
專業(yè)性	資產(chǎn)評(píng)估是有專業(yè)人員完成，提供的是專家意見
咨詢性	資產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果只是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方提供參考依據(jù)，不能取代資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方的定價(jià)。

 

第二節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的

一、價(jià)值類型的定義及分類（重點(diǎn)考點(diǎn)）

價(jià)值類型是評(píng)估價(jià)值的價(jià)值本質(zhì)屬性和表現(xiàn)形式。 屬性就是特征，如對(duì)于處在清算程序中的資產(chǎn)，其價(jià)值類型為清算價(jià)值；對(duì)于公開市場(chǎng)中的資產(chǎn)，其價(jià)值因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)值。 價(jià)值類型的形成不僅與引起資產(chǎn)評(píng)估的特定經(jīng)濟(jì)行為（評(píng)估目的）有關(guān)，而且與資產(chǎn)的功能、狀態(tài)、市場(chǎng)條件等因素密切相關(guān)。
按估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的	重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)、清算價(jià)格
從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)角度	公開市場(chǎng)價(jià)值、繼續(xù)使用價(jià)值、清算價(jià)值
從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)	抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值等
從所依據(jù)的市場(chǎng)條件	市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)以外價(jià)值
合理劃分價(jià)值類型的作用：（1）為進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估提供指引（2）使評(píng)估報(bào)告使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

二、市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)以外價(jià)值（重點(diǎn)考點(diǎn)）

市場(chǎng)價(jià)值：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下交換價(jià)值的估計(jì)值 （市場(chǎng)價(jià)值的最大特征是“最大化”） 所以其劃分標(biāo)準(zhǔn)主要是競(jìng)爭是否激烈，市場(chǎng)是否公開，信息是否充分。
劃分 標(biāo)準(zhǔn)	所依據(jù)的市場(chǎng)條件，是公開市場(chǎng)條件還是非公開市場(chǎng)條件
	依據(jù)的被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用
	使用的是公開市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)還是非公開市場(chǎng)的信息數(shù)據(jù)
市場(chǎng)以外價(jià)值的主要種類
在用價(jià)值		單項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)繼續(xù)使用能夠帶來的價(jià)值
持續(xù)經(jīng)營價(jià)值		指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價(jià)值是各組成資產(chǎn)的在用價(jià)值之和
投資價(jià)值		對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值 投資性資產(chǎn)價(jià)值：特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值 對(duì)于一般人購買股票，這時(shí)股票是投資性資產(chǎn)，其價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值。而股票對(duì)于想獲得控股權(quán)的特定投資者所具有的價(jià)值就是股票資產(chǎn)的投資價(jià)值，是針對(duì)于特定的投資者。 所以對(duì)于特定的投資者我們經(jīng)常討價(jià)還價(jià)，因?yàn)橥顿Y性資產(chǎn)的價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值，是明確的。但資產(chǎn)的投資價(jià)值針對(duì)于不同的投資者來說是不同的
特定評(píng)估業(yè)務(wù): 清算價(jià)值（快速變現(xiàn)）、殘余價(jià)值（拆零變現(xiàn)）、保險(xiǎn)價(jià)值（依據(jù)保險(xiǎn)合同）、課稅價(jià)值（依據(jù)稅法）、拆遷補(bǔ)償價(jià)值(拆遷征用法律 )
意義和作用：這種分類有利于評(píng)估人員對(duì)評(píng)估條件與評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，便于評(píng)估人員在撰寫評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說明其評(píng)估結(jié)果的確切含義。 這種分類方法及概念界定便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。

 

第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)（重點(diǎn)考點(diǎn)）

    評(píng)估假設(shè)是基于評(píng)估資產(chǎn)狀態(tài)的有限事實(shí)做出的合理推定，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估前提條件的假定說明。

   資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交易假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。
　　（一）交易假設(shè)
　　1.含義：
　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
　

 

　?。ǘ┕_市場(chǎng)假設(shè)
　　1.含義：
　　（1）公開市場(chǎng)假設(shè)就是假定比較完善的公開市場(chǎng)存在，被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣的市場(chǎng)中進(jìn)行交易。
　?。?span lang=en-us>2）公開市場(chǎng)的含義：
　　指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和買者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙發(fā)的交易行為都是在自愿的、理智的而非強(qiáng)制，或不受限制者的條件下進(jìn)行的。
　?。?span lang=en-us>3）公開市場(chǎng)是有范圍的，可以根據(jù)實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)確定其范圍。
　　（4）資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場(chǎng)機(jī)制的制約并由市場(chǎng)行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。

 

　　2.使用條件
　　凡是能夠在公開市場(chǎng)上交易，用途較為廣泛或者通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市場(chǎng)假設(shè)進(jìn)行評(píng)估。
　　3.意義：其他假設(shè)（持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)）都是以公開市場(chǎng)假設(shè)為基本參照。
　?。ㄈ┏掷m(xù)使用假設(shè)
　　1.含義：
　　持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。
　　2.使用條件
　　持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場(chǎng)條件下對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評(píng)估結(jié)果使用范圍常常是有限制的，他只對(duì)特定的買者或者賣者是公平合理的。
　　3.分類：
　　該假設(shè)細(xì)分為三種情況：
　　在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用；
　?。ㄋ模┣逅慵僭O(shè)
　　清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)在非公開市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。
　　清算評(píng)估值通常要低于公開市場(chǎng)假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評(píng)估值。

二、資產(chǎn)評(píng)估的原則（重點(diǎn)考點(diǎn)）

（一）資產(chǎn)評(píng)估工作原則
　　1.獨(dú)立性原則
　　評(píng)估主體和評(píng)估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系；
　　獨(dú)立性原則包含兩層含義：
　?。?span lang=en-us>1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性；
　?。?span lang=en-us>2）評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在評(píng)估工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位；
　　2.客觀公正性原則
　　客觀公正性原則要求資產(chǎn)評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。
　　3.科學(xué)性原則
　　科學(xué)性原則要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須：
　　（1）遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；
　?。?span lang=en-us>2）以科學(xué)的態(tài)度制定評(píng)估方案；
　?。?span lang=en-us>3）采用科學(xué)的評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估；
　?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則
　　在資產(chǎn)在評(píng)估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。
　　1.預(yù)期收益原則
　　是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于給他的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高。
　　是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提
　　2.供求原則
　　假定在其他條件不變的提下，商品價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。
　　是對(duì)替代原則的補(bǔ)充；
    3.貢獻(xiàn)原則
　　（1）是預(yù)期收益原則的一種具體化；
　?。?span lang=en-us>2）主要適用于：
　　構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。

 

　　4.替代原則
　　作為一種市場(chǎng)規(guī)律，在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。
　　這是市場(chǎng)法評(píng)估的理論基礎(chǔ)；
　　5.評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則
　　評(píng)估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。本原則要求資產(chǎn)評(píng)估必須要有評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估值就是評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。

第二章　資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

 

考情分析
　　本章以考單選題為主，分值一般在5-8分左右，這章的單選題中計(jì)算性的選擇題較多。在考試中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估的各種方法公式的理解和運(yùn)用。

主要考點(diǎn)（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：
　　（1）市場(chǎng)法的基本含義與應(yīng)用前提；

（2）市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；

（3）市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和價(jià)值比率（倍數(shù)）法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；

（4）收益法的基本含義和應(yīng)用前提；

（5）收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個(gè)基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；

（6）收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求；

（7）成本法的基本含義；

（8）成本法中重置成本、實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的含義；

（9）重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能價(jià)值類比法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法等具體估算重置成本的方法的運(yùn)用；

（10）實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測(cè)方法；

（11）掌握市場(chǎng)法、收益法和成本法之問的邏輯關(guān)系及應(yīng)用關(guān)系。

 

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法按照分析原理和技術(shù)路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場(chǎng)法、成本法和收益法。

第一節(jié)　市場(chǎng)法 (重點(diǎn))

　　一、市場(chǎng)法含義(重點(diǎn))
　　1.定義：
　　利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。
　　2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：
　　替代原則
　　根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)規(guī)程。
　　3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一。

　　二、市場(chǎng)法的基本前提(重點(diǎn))
　　應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，必須具備以下前提條件：
　　1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；
　　2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)；
　　資產(chǎn)及其交易的可比性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　?。?/span>1）參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同 。
　　（2）參照物與評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭狀況和交易條件等。
　?。?/span>3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。

 

　　三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)(重點(diǎn))
　?。ǘ┩ㄟ^市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估大體要經(jīng)歷以下程序：
　　1.選擇參照物
　　關(guān)鍵注意：參照物與被估資產(chǎn)要有可比性（相同的或類似的）；
　　同時(shí)注意：參照物應(yīng)該選擇3個(gè)以上；
　　2.在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素
　　選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值形成影響較大的因素作為對(duì)比指標(biāo)，在參照物與評(píng)估對(duì)象之間進(jìn)行比較。
　　3.指標(biāo)對(duì)比、量化差異；
　　4.在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異；

　　5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果
　　一般情況下，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估的初步結(jié)果在3個(gè)以上，一般慣例，正式的結(jié)果只能夠有一個(gè)，如何確定哪一個(gè)結(jié)果最合理呢。
　?。?/span>1）評(píng)估人員對(duì)若干初評(píng)結(jié)果進(jìn)行綜合分析，以初評(píng)結(jié)果中最合理的評(píng)估值作為最終的評(píng)估值。
　?。?/span>2）如果參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性都很好，評(píng)估過程沒有明顯的疏漏和疏忽
　　可以采用算術(shù)平均法或者加權(quán)平均法等方法將初步評(píng)估結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評(píng)估結(jié)果。

 

　　注意：不論是以上面的哪種辦法確定出最終評(píng)估值的，主要取決于評(píng)估人員對(duì)參照物的把握和對(duì)評(píng)估對(duì)象的認(rèn)識(shí)。
（二）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有：
　　1.資產(chǎn)的功能。
　　資產(chǎn)的功能是資產(chǎn)使用價(jià)值的主體，是影響資產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。
　　2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。
　　資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號(hào)等。
　　資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平。
　　3.市場(chǎng)條件。
　　主要是考慮參照物成交時(shí)與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件及供求關(guān)系的變化情況。
　　一般情況下，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格偏高；供過于求，價(jià)格偏低。
　　4.交易條件。
　　交易條件主要包括交易批量、交易動(dòng)機(jī)、交易時(shí)間等。

　　四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法
　　市場(chǎng)法中的具體方法可以分為兩大類：直接比較法和間接比較法。
　?。ㄒ唬┲苯颖容^法(重點(diǎn))
　　1.基本原理：
　　利用參照物的交易價(jià)格，以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
　　2.優(yōu)點(diǎn)：
　　該方法直觀簡潔，便于操作。
　　3.適用條件：
　　對(duì)可比性要求比較高，參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上。
　　4.基本計(jì)算公式為：
　　（1）如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致
　　評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物合理成交價(jià)格
　　（2）參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致
　　公式：
　　①評(píng)估對(duì)象價(jià)值
　　＝參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值
　　②
　　③評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)
　　 原理：
　　本思路事實(shí)上認(rèn)可，參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。

 

　　⑶參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致
　　①方法一：
　　 公式
　　評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n
　　這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下：
　　
　　 原理：
　　各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系，多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)。
　　②方法二：
　　 公式
　　評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n
　　 原理：
　　分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額，然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個(gè)差額的影響，得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

 

　　5.直接比較法的基本方法----僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致
　　直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法：
　?。?/span>1）現(xiàn)行市價(jià)法【參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致】
　　當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。
　?。?/span>2）市價(jià)折扣法
　　①原理
　　以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
　　②數(shù)學(xué)式表達(dá)
　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×（1－價(jià)格折扣率）

[例2-1]評(píng)估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評(píng)估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值接近于6萬元。

          [答疑編號(hào)1147020201]

『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（1－40%）=6（萬元）

　　注意：
　　從公式的含義可以推知：本公式假設(shè)被評(píng)估對(duì)象享受的價(jià)格折扣比參照物大。而實(shí)際評(píng)估工作中，并不能夠這么肯定。

（3）功能價(jià)值類比法。
　　①定義：
　　以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
　　換句話說：
　　功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價(jià)值就越大。

 

　　②分類
　　根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況：
　　ⅰ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法
　　數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
　　
　　所以：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝參照物成交價(jià)格×
　　ⅱ、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法
　　數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為：
　　

[例2-2]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于7.5萬元。

          [答疑編號(hào)1147020202]

『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×90÷120=7.5（萬元）

　　[例2-3]被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為0.7,由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值接近于8.18萬元。

          [答疑編號(hào)1147020203]

『正確答案』資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=10×（90÷120）^0.7=8.18（萬元）

（4）價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）
　　①定義
　　價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。
　　②物價(jià)（價(jià)格）指數(shù)的各種表述方法：
　　ⅰ、定基物價(jià)指數(shù)：
　　是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌。例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1（教材102頁）。

　　ⅱ、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系
　　某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

 

　　ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系
　　
　　比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%

 

　　ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系
　　物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)
　　比如上表中，2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%
　　ⅴ、環(huán)比物價(jià)指數(shù)（記作等，教材41頁公式2-7-2，103頁公式4-3）：
　　本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商。
　　

 

　　ⅵ、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)（記做a₁,a₂……,a_n教材40頁公式2-6-2，61頁）
　　本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商。
　　環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

　　③價(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為：
　　 　　

　?、苓m用條件
　　評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況，且時(shí)間差異不能過長

舉例：大家看教材37頁的幾個(gè)例題
　　【例2-5】被評(píng)估房地產(chǎn)于2006年6月30日進(jìn)行評(píng)估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價(jià)格為3800元/平方米，運(yùn)用公式（2-6-1）則評(píng)估對(duì)象于2006年6月30日的價(jià)值接近于：

          [答疑編號(hào)1147020204]

『正確答案』

（5）成新率價(jià)格調(diào)整法。
　　①原理：
　　參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。
　　②計(jì)算公式為：
　　

 

　　6.直接比較法使用頻率高的方法
　?。?span lang=en-us>1）市場(chǎng)售價(jià)類比法---- 一個(gè)以上可比因素不一致
　　資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 （2-9）
　　=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×時(shí)間差異修正系數(shù) （2-10）

[例2-7]
　?。?/span>1）估價(jià)對(duì)象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。

 

　?。?/span>2）評(píng)估要求。評(píng)估該地塊2007年10月3日的公平市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　[答疑編號(hào)1147020301]

　?。?span lang=en-us>3）評(píng)估過程。
　?、龠x擇評(píng)估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。
　?、谒鸭嘘P(guān)的評(píng)估資料。
　　a.搜集待估土地資料。
　　b.搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見教材39面表2-1。
　?、圻M(jìn)行交易情況修正。經(jīng)分析交易實(shí)例a、d為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例b較正常買賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例c較正常買賣價(jià)格偏低3%。
　　則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：
　　交易實(shí)例a：0%；交易實(shí)例b：2%；交易實(shí)例c：3%；交易實(shí)例d：0%。