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一、              課程的主要內(nèi)容

資產(chǎn)評估學(xué)是資產(chǎn)評估師考試的基礎(chǔ)學(xué)科，其他學(xué)科中很多問題的理解需要依靠資產(chǎn)評估學(xué)中的相關(guān)理論，如機(jī)電設(shè)備評估和建筑工程評估這兩門課程的學(xué)習(xí)應(yīng)在對資產(chǎn)評估學(xué)課程有所了解和把握之后再進(jìn)行。也就是說在注冊資產(chǎn)評估師的考試中，資產(chǎn)評估學(xué)的相關(guān)內(nèi)容在整個考試體系中占有舉足輕重的地位，希望能引起各位考生的注意。

從這門課程的整體來看，考試難度不大，考試內(nèi)容主要包括三個部分，一是資產(chǎn)評估的具體方法；二是對具體方法的運(yùn)用，如如何對房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)進(jìn)行評估；如何對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估；如何對企業(yè)整體價值進(jìn)行評估。由于涉及到的評估對象不同，每種評估對象都有其自身的特點(diǎn)，因此，評估時用到的方法和程序有所差異；第三個部分是資產(chǎn)評估報告和國外資產(chǎn)評估的相關(guān)內(nèi)容，是在上述資產(chǎn)評估理論和實(shí)務(wù)操作的基礎(chǔ)上所形成的評估成果，要求學(xué)員掌握報告編寫的基本要求和技巧。

對于第一部分，資產(chǎn)評估的具體程序方法，是我們這門課程考試的重點(diǎn)，也是難點(diǎn)。評估方法是第二部分相關(guān)資產(chǎn)評估實(shí)踐的理論基礎(chǔ)。從我國目前的評估體系來看，很多內(nèi)容借鑒西方國家的理論體系，而學(xué)習(xí)過西方經(jīng)濟(jì)學(xué)后我們了解到，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)在對客觀事物進(jìn)行描述的時候多依靠數(shù)學(xué)模型而非定性描述。這種特征反映到資產(chǎn)評估學(xué)中，體現(xiàn)為評估方法的定量化。評估的時候運(yùn)用的三種主要方法包括成本法、收益法和市場法均是用理論模型去定義和描述的，因此，在三種評估方法中涉及的每一個公式都必須熟記。

如在第二章中，我們會學(xué)習(xí)到這三種資產(chǎn)評估方法的具體內(nèi)容，第二章當(dāng)中所學(xué)到的方法會貫穿正門課程的始終。我們以市場法為例給大家介紹評估方法的學(xué)習(xí)過程和掌握技巧。學(xué)習(xí)評估方法時要注意從三個層次上去把握，一是感性的認(rèn)識，二是理論的理解，三是定量的描述，以市場法為例：

1、    感性認(rèn)知市場法。關(guān)于市場法，我們先從感性上進(jìn)行認(rèn)識和理解。其實(shí)我們在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會用到這種方法。我們在市場上購物時，往往需要貨比三家，所謂“比”就是將物品的質(zhì)量、價格、品牌等多種因素綜合考慮，進(jìn)行比較，進(jìn)而完成了對這些物品的價值評估，選擇我們認(rèn)為“性價比”最高的商品。這些商品有一個共同的特點(diǎn)：活躍在市場上，我們很容易了解它們的市場價格，如果這個市場是競爭性的，那么這個市場價格就可以反映這些物品的價值，因此，我們可以對所購物品用市場法進(jìn)行評估。

2、    市場法理論學(xué)習(xí)。從理論上看，所謂市場法是利用市場上同樣或類似的資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。由于這種方法最為直觀，所以具有較強(qiáng)的說服力。對于這種方法的學(xué)習(xí)內(nèi)容，我們可以從以下幾個方面去把握：

（1）           在對市場法以及下邊我們學(xué)習(xí)的成本法和收益法進(jìn)行學(xué)習(xí)之前，希望大家先關(guān)注某種評估方法的運(yùn)用前提，也就是說我們?yōu)槭裁唇榻B多種方法，是因?yàn)楦鞣N待評估資產(chǎn)自身特性上有差異，所處的市場環(huán)境有差異，因此所處的背景不同，選擇的方法也不一樣。要求學(xué)員掌握運(yùn)用具體方法的前提。如既然是市場比較法，就應(yīng)該有一個活躍的公開的市場，還要在這個市場有可比的資產(chǎn)及資產(chǎn)的交易，這樣我們才能了解到交易的價格。

（2）           做到評估過程了然于胸。確定的評估方法，馬上想到評估程序，每一種方法都需要掌握這些內(nèi)容。市場法的評估第一步是選擇參照物，參照物的價值是待評估資產(chǎn)價值的確定基礎(chǔ)。第二步是在評估對象與參照物之間選擇比較因素。在這個環(huán)節(jié)要注意選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)；第三步是將上述差異進(jìn)行量化；第四部就可以在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的指標(biāo)差異；最后一步是對評估結(jié)果的評估。因?yàn)橐话阄覀冞x擇的參照物都不是一個，每一種參照物和待估資產(chǎn)的對比都會形成一個評估結(jié)果，我們需要在幾個評估結(jié)果中進(jìn)行選擇。每一步里都有一些需要學(xué)院注意的問題，在這里我們就不過多的介紹了。

3、  定量描述，深刻理解。

    根據(jù)待估資產(chǎn)和參照物之間的相似程度不同，要求學(xué)員掌握兩種市場評估方法，一是直接比較法，二是間接比較法。我們以直接比較法為例了解一下我們對各種評估方法掌握的程度。

（1）  當(dāng)參照物和評估對象可比因素完全一致時，那么我們可以認(rèn)為評估對象的價值與參照物的合理成交價格相等。用計算公式描述即為：

      評估對象價值=參照物合理成交價格

 

（1）  當(dāng)參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致時，評估對象的價值可以用公式表述為：

評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)

               同樣意義的計算公式可以有多種描述方法，這些方法中，我們要求大家掌握最基本的、最核心的方法，在此基礎(chǔ)上我們再學(xué)習(xí)其他的衍生方法。

 

（1）           那么我們就可以知道，當(dāng)照物與被評估對象有多個可比因素不一致時，我們可以將評估對象的價值用公式描述為：

　　        評估對象價值=參照物成交價格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

       從上面的描述中我們希望學(xué)員明確兩個問題：一是所有評估方法的學(xué)習(xí)最終都要落到理論公式上，所以要對學(xué)習(xí)到的公式進(jìn)行記憶，而對理論公式的理解要以其定性描述為基礎(chǔ)；二是評估方法的定量描述初學(xué)時覺得有點(diǎn)復(fù)雜，其實(shí)方法不難，而且容易理解，不用做太多的題就可以掌握。所以不建議大家打題海戰(zhàn)，既浪費(fèi)時間，又收效較小。在學(xué)習(xí)的過程中應(yīng)注意對典型方法和典型例題的分析，甚至可以反復(fù)做典型例題。

二、              資產(chǎn)評估教材和考綱介紹

    上面我們對考試的基本內(nèi)容進(jìn)行了介紹，接下來，我們就本課程教材和考綱的基本內(nèi)容作一簡要的介紹。前面我們提到，2011年全書共十四章，可分為以下三個部分：

第一部分：第一章到第三章，是理論基礎(chǔ)部分。主要包括資產(chǎn)評估總論、資產(chǎn)評估方法和資產(chǎn)評估程序。在這一部分中，第二章的資產(chǎn)評估方法是學(xué)習(xí)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。一會兒我們在給大家介紹一下各章節(jié)的分值分布；

第二部分：第四章到第九章，是資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)部分。包括機(jī)器設(shè)備評估、房地產(chǎn)評估、資源資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、長期投資及其他資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估。這一部分是學(xué)習(xí)的重點(diǎn)，每一種資產(chǎn)的評估方法和程序都需要學(xué)院掌握。道理很容易理解，只有對實(shí)物部分有所把握才能做到在應(yīng)對具體的評估工作。

第三部分：第十章到第十四章，是資產(chǎn)評估報告及國內(nèi)外資產(chǎn)評估介紹。具體內(nèi)容包括資產(chǎn)評估報告、國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則等。這一部分的重點(diǎn)是掌握資產(chǎn)評估報告的撰寫規(guī)則和方法。

從上面的介紹可以看出，本門課程主要是對重要知識點(diǎn)的學(xué)習(xí)和把握，考試要求程度不是很高。

三、              考試題型和分值分布

本科程試卷題型包括單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、計算題，題量分布為單選30題、多選10題、計算題4個，分值分布為：單選30分、多選20分、計算題50分。需要家特別注意的是，我們這門課程考試的分值約有60分以上是計算題（因?yàn)檫x擇題中也有計算性的選擇題），所以家要高度重視教材中涉及到的計算性的知識點(diǎn)。前面我們提到，雖然本教材涉及到計算題的內(nèi)容很多，但是事實(shí)上知識點(diǎn)不是很多，主要涉及剛才給大家介紹的幾種方法和方法在具體資產(chǎn)上的運(yùn)用，所以我們在計算題目上拿高分還是很有希望的。我們在授課的時候也會突出重點(diǎn)給大家進(jìn)行講解。成本法、收益法和市場法三種資產(chǎn)評估的方法，從近3年的統(tǒng)計情況來看，占整個計算題的分值比重分別是19%、67%、14%，也就是說，在三種方法中，收益法的計算是最重要的；另外，從整個試卷看，這三種方法涉及到的考分占到整個試卷的70%左右。

各章分值分布：第一章：1—3分；第二章：8—16分；第三章：2—6分；第四章：5—15分；第五章：10—15分；第六章：1—5分；第七章：3—12分；第八章：5—10分；第九章：2—5分；第十章：8—15分；第十一章：4—10分；第十二章：1—10分；第十三章：2—4分；第十四章：3—7分；

四、              課程講解安排

在這門課程的授課過程中，我會分以下幾個層次來講解具體的內(nèi)容，一是要求大家掌握的層次，我會在理論講解的基礎(chǔ)上重點(diǎn)給大家介紹典型例題，如三種方法的具體運(yùn)用部分，我會把重點(diǎn)方法例題講解上，要求學(xué)員通過對例題的理解加深對方法部分的記憶，最終實(shí)現(xiàn)載考試中的快速反應(yīng)和實(shí)際運(yùn)用；二是考綱當(dāng)中要求大家熟悉的層次，我會通過對各知識點(diǎn)的分層介紹，加強(qiáng)學(xué)員對對知識點(diǎn)的理解；三是考綱中要求大家了解的層次，我在講課的過程中會作簡單介紹，并輔以課后練習(xí)幫助大家理解。

三個層次的內(nèi)容分別是：

1、  資產(chǎn)評估的方法和程序，結(jié)合各類資產(chǎn)進(jìn)行講解。尤其是對房地產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估部分，我會做重點(diǎn)介紹；

2、  資產(chǎn)評估總論和資產(chǎn)評估報告；

3、  其他內(nèi)容。

五、              對學(xué)員提出的要求

1、  上課前的預(yù)習(xí)：課前預(yù)習(xí)是掌握課上所學(xué)方法的基礎(chǔ)。尤其是對于我們這門課，由于很多評估方法我們沒有接觸過，而且

2、  課后的復(fù)習(xí)：其實(shí)對任何一門課程的學(xué)習(xí)都一樣，復(fù)習(xí)永遠(yuǎn)比預(yù)習(xí)要重要的多。這是我從多年的學(xué)習(xí)實(shí)踐和授課實(shí)踐中我得到的體會。這樣的實(shí)踐告訴我們，學(xué)員在聽完課以后必須對所學(xué)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)習(xí)。復(fù)習(xí)時間因人而異，如果你有實(shí)踐，那最好投入和聽課同樣多的時間來復(fù)習(xí)，如果你沒有實(shí)踐，聽完課之后即使復(fù)習(xí)十分鐘，那也能起到很大的學(xué)習(xí)效果。

對重要知識點(diǎn)的學(xué)習(xí)方法：力爭在學(xué)習(xí)新的課程的時候，原來已經(jīng)學(xué)習(xí)的課程基本能夠掌握，需要記憶的能夠背誦，能夠掌握教材介紹的評估的基本方法，尤其是計算方法。要做到高度重視計算性的知識點(diǎn)，在掌握教材的知識點(diǎn)的基礎(chǔ)上，適當(dāng)做些練習(xí)，前面我們提到，《資產(chǎn)評估》的考試沒必要采用題海戰(zhàn)術(shù)。深入理解掌握核心理論、概念和基本評估方法是重中之重。
　　由于這門課程計算題目比重很大，有的同學(xué)習(xí)慣做很多題目，而不認(rèn)真的學(xué)習(xí)教材，我不覺得這是一個好的學(xué)習(xí)方法?？荚囀轻槍滩牡闹R點(diǎn)出題的，一個知識點(diǎn)可以有很多的出題角度，你做會了一個題目，也許只是解決了這個知識點(diǎn)的一個角度，考試的時候可能是出的這個知識點(diǎn)的另外一個角度，結(jié)果你還是不會做。所以大家應(yīng)該認(rèn)真掌握教材的知識點(diǎn)