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第 4 章  區(qū)位理論

知識點1  區(qū)位的概念

知識點2  影響土地區(qū)位的主要因素

知識點3  農(nóng)業(yè)區(qū)位論

知識點4  工業(yè)區(qū)位論

知識點5  中心地理論

知識點6  區(qū)位理論在土地估價中的作用

重點提示

掌握：區(qū)位的概念，區(qū)位的影響因素

熟悉：幾種主要的區(qū)位論

了解：區(qū)位理論在土地估價中的作用

知識點1  區(qū)位的概念

區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。

自然地理區(qū)位包含地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特征。

經(jīng)濟地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類社會經(jīng)濟活動過程中創(chuàng)造的人地關(guān)系。就城市整體而言，則是指一個城市在特定的經(jīng)濟區(qū)內(nèi)所處的具體位置及其與其他市鎮(zhèn)、或農(nóng)村居民點之間經(jīng)濟上的相互關(guān)系。就城市內(nèi)部來說，是某一街區(qū)或某一地段在城市中的具體方位，以及它與其他街區(qū)或其他地段之間的相對地理位置和相互之間的社交、工作、購物、娛樂等多方面的社會經(jīng)濟活動的關(guān)系。

交通地理區(qū)位主要是指某城市或市內(nèi)某地段與交通線路和設施的關(guān)系。

例題（單選）

在下列區(qū)位關(guān)系中，(    )是采礦企業(yè)地價評估時需要分析的重點。

a. 交通地理區(qū)位        b. 經(jīng)濟地理區(qū)位

c. 自然地理區(qū)位        d. 商業(yè)地理區(qū)位

【答案】a

知識點2  影響土地區(qū)位的主要因素

影響土地區(qū)位的主要因素包括：社會經(jīng)濟因素、自然因素口、行政因素。

社會經(jīng)濟因素是影響土地區(qū)位最重要的因素，包括：繁華程度、交通狀況或通達度、基礎設施和公用設施的完備程度 、人口密度等。

自然因素是影響土地區(qū)位的重要因素之一，包括：環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造，以及城市的自然景觀都會對土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。

影響土地區(qū)位的行政因素主要是城市規(guī)劃。

例題（單選）

 

下列區(qū)域性因素中，(    )是衡量一個區(qū)域商業(yè)活躍狀態(tài)的重要指標。

a. 基礎設施        b. 繁華程度

c. 環(huán)境質(zhì)量        d. 交通條件

【答案】b

知識點3  農(nóng)業(yè)區(qū)位論

農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人是德國經(jīng)濟學家馮·杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系》（簡稱《孤立國》），成為世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。繼杜能之后，1909年韋柏的《論工業(yè)的區(qū)位》發(fā)表，標志著工業(yè)區(qū)位論的問世。20世紀30年代，德國地理學家克里斯塔勒又提出了中心地理論，即城市區(qū)位論。幾年后，德國經(jīng)濟學家廖什從市場區(qū)位的角度分析研究城市問題，提出了與中心理論相似的理論，即市場區(qū)位論。

杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析：杜能根據(jù)其理論前提，認為市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品種類和經(jīng)營方式；農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和；而運輸費用又決定著農(nóng)產(chǎn)品的總生產(chǎn)成本。因此，某個經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤p，將由農(nóng)產(chǎn)品運輸費用、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本、農(nóng)產(chǎn)品市場價格三個因素所決定。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要解決的主要問題歸為一點，就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達到節(jié)約運費，從而最大限度地增加利潤的目的。

知識點4  工業(yè)區(qū)位論

工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家阿爾申爾德·韋伯。其理論的核心就是通過對運輸、勞動力和集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

知識點5  中心地理論

1. 一些基本概念

中心地理論是由德國地理學家克里斯塔勒提出的。

中心地是指相對于一個區(qū)域而言的中心點，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點。更確切地說是指區(qū)域內(nèi)向周圍地域提供貨物和服務的中心城市或居民點。

中心地職能是指由中心地提供的商品和服務，包括：商業(yè)服務業(yè)、社會文化，主要以商業(yè)、服務業(yè)方面的活動為主，同時還包括社會、文化等方面的活動。

中心性或者中心度，可理解為一個中心地對周圍地區(qū)的影響程度，或者說中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”“低”“強”“弱”“一般”“特殊”等概念來形容和比較。

需求門檻是指某中心地能維持供應某種商品和勞務所需的最低購買力和服務水平。在實際中，需求門檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)來表示。這里的最低人口數(shù)，就稱為門檻人口。

商品銷售范圍就是指消費者為獲取商品和服務所希望通達的最遠路程，或者是指中心地提供商品和勞務的最大銷售距離和服務半徑。

2. 克里斯塔勒的中心地理論

知識點6 區(qū)域理論在土地估價中的作用

區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)關(guān)于人類經(jīng)濟活動與社會、自然等其他事物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律的理論。區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素，是衡量地租、地價的主要標尺。因此，以區(qū)位理論作指導，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思路，根據(jù)各種條件下形成的區(qū)位類型（自然、經(jīng)濟、交通）對不同區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上表現(xiàn)出的不同的使用價值和價值及市場交易形成的地價和土地收益，就能準確地評估出土地價格。