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全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

房地產(chǎn)基本制度與政策

主要內(nèi)容

一、房地產(chǎn)估價師考試特點；

二、歷年考試通過情況；

三、本課程試題特點；

四、本課程的學(xué)習技巧；

五、課程體系。

一、房地產(chǎn)估價師考試特點

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，從2002年度開始，原則上每年舉行1次。

考試的四個科目為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例與分析》，考試分四個半天進行，每個科目的考試時間為兩個半小時。

考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。

2013年考試時間：10月12、13日。

考試日期	考試時間	考試科目
10月12日	9:00-11:30	房地產(chǎn)基本制度與政策
	14:00-16:30	房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
10月13日	9:00-11:30	房地產(chǎn)估價理論與方法
	14:00-16:30	房地產(chǎn)估價案例與分析

二、歷年考試通過情況

2002-2012年，全國房地產(chǎn)估價師考試通過情況。

考試時間	合格人數(shù)
2002年	2797
2003年	5973
2004年	1543
2005年	3217
2006年	3128
2007年	1612
2008年	933
2009年	1775
2010年	2516
2011年	2221
2012年	1953

通過近十年的考試通過情況可知，房地產(chǎn)估價師考試已成為當今我國執(zhí)業(yè)資格考試難度大、通過率低的考試之一。特別是2007—2009年由于出題較難，全國通過房地產(chǎn)估價師考試的人數(shù)比較少。

通過率低的原因：一是考試內(nèi)容多，僅制度部分包括兩本書，涉及24章。而房地產(chǎn)估價相關(guān)知識涉及到規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價、房地產(chǎn)測繪等多學(xué)科知識。二是案例是開卷考試，教材中很難找到準確答案。

三、本課程試題特點

（一）試卷結(jié)構(gòu)及題型   

近幾年，《房地產(chǎn)基本制度與政策》試卷題量一般在110題，試卷總分值為100分?？荚囶}型包括：單項選擇題、多項選擇題、判斷題、綜合分析題。其中：

單項選擇題：20分（40道題，每題0.5分）；

多項選擇題：30分（15道題，每題2分）；

判斷題：20分（40道題，每題0.5分）；

綜合分析題：30分（15道題，每題2分）。

1. 單項選擇題

答題要求：有4個選項，且只有1個選項是正確的，一般情況下，單選題不倒扣分。

答題建議：對于沒把握的選項，也要全答，不可不答，選擇了就有得分的機會。

2. 多項選擇題

答題要求：每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分。

答題建議：做題務(wù)必慎重，沒把握的選項最好不選。盡管不倒扣分，但是只要其中一項選擇錯誤，則整道試題不得分。

3. 判斷題

答題要求：判斷正確得0.5分，不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，最多扣至0分。

答題建議：確實沒有把握的試題，盡量不答，確保得分。

4. 綜合分析題

答題要求：每小題有四個備選項，其中有1個或1個以上符合題意，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

答題建議：在綜合分析題中，每道題可能為單選，也可能是多選。對于單選題，即使沒把握的選項，也要全答，不可不答；而對于多選題，沒把握的選項最好不選。

（二）出題特點

1．注重大綱和教材的變化及增加內(nèi)容

2．注重基本概念與基本原理考核

3．注重綜合知識的考核

4．注重考試出題的靈活性

5．注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

6．注重計算知識點的考核

1．注重大綱和教材的變化及增加內(nèi)容

歷年考試大綱對《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試內(nèi)容的要求雖有變化，但基本要求還是一致的。但是近幾年的考試特別注重出奇和出新，尤其是出新：

一是當年考試大綱、指導(dǎo)教材的新增內(nèi)容；

二是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容。

這些都是當年出題的重點。

例題1：為了公共利益的需要，可以作出房屋征收決定的情形有(      )。（2011年試題）

a．棚戶區(qū)改造              b．城中村改造

c．廉租住房建設(shè)           d．經(jīng)濟適用住房建設(shè)

e．公共租賃住房建設(shè)

答案：acde

解析：此題主要依據(jù)是《國有土地上房屋征收與補償條例》。根據(jù)該條例，2011年對教材進行了大幅調(diào)整。該條例規(guī)定：為公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要等。城中村屬于集體土地。保障性住房面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應(yīng)，包括廉租住房和經(jīng)濟適用住房。政策性住房的適用群體及形式：政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)，包括棚改安置住房、限價商品住房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。

2．注重基本概念與基本原理考核

《房地產(chǎn)基本制度與政策》采取客觀性試題的形式?？陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。

例題1：主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑施工圖是（    ）。 （2011年試題）

a．建筑立面圖      b．建筑剖面圖    

c．建筑詳圖         d．建筑平面圖

答案：b

解析：此題就是考核建筑剖面圖的含義，即：建筑剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。

3．注重綜合知識的考核

從近幾年考試來看，除綜合分析題外，其他三種題型中，單一考核某一知識點的試題越來越少，往往一道試題涉及到幾個知識點。特別是通過對近幾年本門課程的試卷分析，該類試題呈現(xiàn)出逐年增多的趨勢，應(yīng)引起我們的高度重視。

例題1：張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有(      )。 （2011年試題）

a．該房屋的所有權(quán)仍屬于張某

b．張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用

c．經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋

d．未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效

e．該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管

答案：ac

解析：做此題就要掌握房地產(chǎn)抵押的實質(zhì)，即：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

4．注重考試出題的靈活性

從歷年考題的變化特點來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應(yīng)試者靈活運用、舉一反三的能力。

例題1：某城市不同地區(qū)所有新開盤房地產(chǎn)價格如下表所示，則該城市新開盤房地產(chǎn)單價中的中位數(shù)是 (      )元/㎡。 （2011年試題）

a．2870    b．3330    c．3430    d．3460

答案：c

解析：做這道題，關(guān)鍵要掌握：中位數(shù)是指分布數(shù)列中總體各單位標志值按大小順序排列，處在中間位置的標志值。求中位數(shù)要注意：如果一組數(shù)據(jù)中有相同（重復(fù)）的數(shù)據(jù)，也要進行排列，并比較大小。確定中位數(shù)的步驟是：如果變量值的個數(shù)是奇數(shù)，則該位置對應(yīng)的變量值就是中位數(shù)。如果變量值的個數(shù)是偶數(shù)，則處于中間位置的兩個變量值的簡單算術(shù)平均數(shù)為中位數(shù)。上述標志值按大小順序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此數(shù)列變量值的個數(shù)為偶數(shù)，因此，其中位數(shù)=（3400＋3460）÷2=3430。

5．注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

近幾年的考試，現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核所占比例較大。在學(xué)習中，我們不僅要熟悉《房地產(chǎn)基本制度與政策》后面所附錄的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，同時也要熟悉與本門課程內(nèi)容有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章。

例題1：對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的（    ）。（2011年試題）

a．重置價格  b．租賃價格  c．評估價格  d．市場價格

答案：d

解析：此題主要根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，該條例第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！?/span>

6．注重計算知識點的考核

近年來，本門課程考試中，除綜合分析題外，其他三種題型的計算題呈現(xiàn)出逐步增加的特點，這也大大增加了考試的難度。

例題1：程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（    ） 元。 （2011年試題）

a．1320        b．1440 

c．3960        d．4320

答案：b

解析：做這道題，關(guān)鍵是要掌握房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策，即：對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12％。2008年3月1日起，對個人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。空置期不屬于免征房產(chǎn)稅范圍。其年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=3000×12×4％=1440元。

四、本課程的學(xué)習技巧

（一）要制定學(xué)習計劃

（二）要重視研讀大綱

（三）要通讀教材

（四）要掌握本課程的重點和難點

（五）要充分重視房地產(chǎn)估價相關(guān)知識的學(xué)習

（六）要強化訓(xùn)練，提升應(yīng)試水平

（一）要制定學(xué)習計劃

在學(xué)習之初，我們應(yīng)當根據(jù)自己的工作情況，事先制訂一份切實可行、周密細致的學(xué)習計劃，并嚴格執(zhí)行。建議應(yīng)試者先從宏觀上把握每一遍復(fù)習所需的時間，再從微觀上細分到每一月、每一周、每一天的任務(wù)。

（二）要重視研讀大綱

考試大綱是考試命題的依據(jù)，也是應(yīng)試者對課程進行自學(xué)的依據(jù)，我們一定要認真閱讀考試大綱，做到充分吃透考試大綱精神。

（三）要通讀教材

在熟悉考試大綱的前提下，緊接著要“通讀指定教材”。從前幾年考試情況看，房地產(chǎn)估價師考試命題逐漸呈點散、面寬、量大的趨勢，這就要求考生必須全面系統(tǒng)掌握每章內(nèi)容，“通讀指定教材”可以有效解決上述問題。

（四）要掌握本課程的重點和難點

1、《房地產(chǎn)基本制度與政策》的重點是：建設(shè)用地、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)中介等；

難點是：房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記等。

2、房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)的重點是：

法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。

法規(guī)：《土地管理法實施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理條例》、《物業(yè)管理條例》等。

規(guī)章：《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房屋登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》等。

規(guī)范性文件：《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。

標準規(guī)范：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等。

（五）要充分重視房地產(chǎn)估價相關(guān)知識的學(xué)習

房地產(chǎn)估價相關(guān)知識涉及到規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價、房地產(chǎn)測繪、經(jīng)濟學(xué)、法律等多學(xué)科知識，要求考生必須知識面廣。因此，一定要重視相關(guān)知識的復(fù)習。

（六）要強化訓(xùn)練，提升應(yīng)試水平

實踐證明，在系統(tǒng)看書學(xué)習之時，加強練習，強化訓(xùn)練，能夠鞏固已學(xué)的知識，加深對知識的理解和升華。具體指：

（1）要多做練習題；

（2）要多做歷年試題；

（3）要多做模擬試題。

五、課程體系

五大通關(guān)模塊   一次通關(guān)保障

第一模塊：全程強化班（基礎(chǔ)較好的學(xué)員可以從串講班開始聽）

課程內(nèi)容：全程15小時左右。根據(jù)大綱，講解教材全部知識點

課程輔助：10-15道章節(jié)練習題

學(xué)習效果：完成這一模塊的學(xué)習，將掌握教材中各個考點，全面熟悉教材。

          能夠應(yīng)對考試，知道每個考點對應(yīng)在哪個章節(jié)。

第二模塊：串講點題班（基礎(chǔ)較薄弱的學(xué)員建議從全程班開始聽）

課程內(nèi)容：全程共10個課時，共計5小時。在全部考點的基礎(chǔ)之上，壓縮考點范圍，串講重要考點

學(xué)習效果：完成這一模塊的學(xué)習，將明確重要考點。在考試中能得到60%的分數(shù)。

第三模塊：應(yīng)試技巧班

課程內(nèi)容：全程約4個課時，共計2小時。根據(jù)題型，講解答題技巧及得分點。

學(xué)習效果：完成這一模塊的學(xué)習，遇到不會的題也能及時把題做對，答題分數(shù)有效提高10-30分。

第四模塊：應(yīng)試模考班

課程內(nèi)容：包含3套高含金量模擬試卷，有效預(yù)測考點及命題方向

學(xué)習效果：完成這一模塊的學(xué)習，能夠?qū)键c進行查漏補缺，為完全應(yīng)試做好準備。

第五模塊：內(nèi)部資料班

課程內(nèi)容：考前一周上線，獨家內(nèi)部押題，絕密不單售

學(xué)習效果：考前完成這一模塊的學(xué)習，能夠在最短時間內(nèi)掌握必考考點。

一點提示:

良好的考試心態(tài)是成功的基石。因此在考試前，我們應(yīng)盡量放松自己的心情，保持平和的心態(tài)，情緒低落或者過度緊張，均不利于我們真實水平發(fā)揮。

考前要保持適度緊張的狀態(tài)，才能最好地發(fā)揮自己的真實水平，考出比較滿意和理想的成績。