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第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第五節(jié)《物權(quán)法》關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定

考試目的

測試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及運(yùn)用《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》和《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”分析、處理物業(yè)管理服務(wù)工作中相關(guān)問題的能力。

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

大綱要求：

物業(yè)管理的概念；

物業(yè)管理的內(nèi)容；

物業(yè)管理的特征。

知識(shí)點(diǎn)一：物業(yè)管理的概念

廣義的物業(yè)管理

《物權(quán)法》第八十一條：物業(yè)管理，是不動(dòng)產(chǎn)管理活動(dòng)的總稱，是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式，對(duì)其所有的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理的活動(dòng)。

狹義的物業(yè)管理

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第二條：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（必考點(diǎn)）

一、對(duì)《條例》所稱“物業(yè)管理”定義的理解

（一）前提：物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方式

業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，有權(quán)根據(jù)不同情況，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施選擇不同的管理方式：

第一種方式：業(yè)主自己進(jìn)行管理；

第二種方式：將不同的服務(wù)內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務(wù)企業(yè)；

第三種方式：統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供綜合管理服務(wù)。

將業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關(guān)系和市場活動(dòng)，必須遵守市場規(guī)則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，必須通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制進(jìn)行，必須納入市場秩序。

需要說明的是，制定市場規(guī)則，維護(hù)市場秩序，是政府履行物業(yè)管理市場監(jiān)管職能的重要手段。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場秩序，服從政府主管部門按照《條例》進(jìn)行的監(jiān)管。

（二）依據(jù)：物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同

物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)以物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的進(jìn)行的一項(xiàng)交易。市場經(jīng)濟(jì)條件下，交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為，是通過物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和履行得以實(shí)現(xiàn)的。物業(yè)服務(wù)合同，是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本性質(zhì)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

（三）內(nèi)容：維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和秩序

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：

一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、裝飾裝修管理等服務(wù)。

在履行物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)義務(wù)的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。

例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，為業(yè)主提供租賃服務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理等不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)服務(wù)。

單選例題

下列關(guān)于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）

a．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

b．對(duì)于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應(yīng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行管理

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的      

d．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定

答案：b

知識(shí)點(diǎn)二：物業(yè)管理的特征（必考點(diǎn)）

社會(huì)化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

（一）社會(huì)化

物業(yè)管理社會(huì)化，有兩個(gè)基本含義：

一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去競聘可以接管的物業(yè)項(xiàng)目。

物業(yè)管理的社會(huì)化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個(gè)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的統(tǒng)一管理。

物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)一專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

單選例題

物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提是（）

a．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工

b．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的管理權(quán)相分離

c．物業(yè)的所有權(quán)人在社會(huì)上選聘好物業(yè)服務(wù)企業(yè)

d．物業(yè)服務(wù)企業(yè)社會(huì)上找到可以代管的物業(yè)

答案：b

（二）專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從解決專業(yè)難點(diǎn)人手，充分運(yùn)用專業(yè)方法，通過提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品來滿足業(yè)主的需求。

物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場準(zhǔn)入制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎(chǔ)。

單選例題

關(guān)于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）

a．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理

b．專業(yè)化要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、專業(yè)的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法

c．物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d．要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，實(shí)施房屋及其設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修和養(yǎng)護(hù)工作

答案：c

（三）市場化（輪換考點(diǎn)）

市場化是物業(yè)管理的基本特征。

雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務(wù)，交易的方式是等價(jià)有償。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動(dòng)的市場化，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

多選例題

物業(yè)管理的基本特征包括（）

a．產(chǎn)業(yè)化b．社會(huì)化

c．專業(yè)化d．標(biāo)準(zhǔn)化

e．市場化

答案：bce