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第四章土地權(quán)利制度

知識(shí)點(diǎn)一、土地產(chǎn)權(quán)概念（掌握）

土地產(chǎn)權(quán)是權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上，為實(shí)現(xiàn)其利用土地的目的，分別依法行使其權(quán)利時(shí)對(duì)土地的用益、流轉(zhuǎn)、管理權(quán)。

土地產(chǎn)權(quán)指對(duì)土地享有的直接支配和排他性權(quán)利，是有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段是土地登記。

土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。

知識(shí)點(diǎn)二、土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成（掌握）

我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。

其中，土地他項(xiàng)權(quán)包括土地抵押和土地承租、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。

例題：我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為(    )三大類。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利

b．土地出讓權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)和土地租賃權(quán)

c．土地繼承權(quán)、土地贈(zèng)予權(quán)和土地買賣權(quán)

d．土地使用權(quán)、土地處分權(quán)和土地收益權(quán)

答案：a

解析：我國(guó)土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利三大類。

知識(shí)點(diǎn)三、我國(guó)土地所有權(quán)制度（掌握）

（一）土地所有權(quán)的含義

土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式，不同的土地所有制，最終由生產(chǎn)力狀況所決定。

目前，我國(guó)土地所有權(quán)存在兩種表現(xiàn)形式，即國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

例題：依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)分為(    )。（2008年試題）

a．國(guó)有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地承包權(quán)

b．國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

c．國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地所有權(quán)

d．國(guó)有建設(shè)用地所有權(quán)和國(guó)有農(nóng)用地所有權(quán)

答案：b

解析：我國(guó)土地所有權(quán)存在兩種表現(xiàn)形式，即國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

（二）國(guó)有土地所有權(quán)的權(quán)能

1．國(guó)有土地所有權(quán)的權(quán)能

①處分權(quán)；

②讓與權(quán)；

③依法處分權(quán)；

④縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門對(duì)國(guó)有土地行使收益權(quán)應(yīng)依法向上級(jí)人民政府及其職能部門上繳土地收益。國(guó)有土地收益中的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，30%上繳國(guó)家中央財(cái)政，70%留給有關(guān)地方人民政府。

例題：新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)的本質(zhì)是(    )。（2007年試題）

a．土地的取得成本構(gòu)成之一     b．政府土地收益

c．土地資源稅                          d．土地流轉(zhuǎn)稅

答案：b

解析：新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，是指新增建設(shè)用地的平均土地純收益。

2．國(guó)有土地所有權(quán)的范圍

根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)有土地所有權(quán)的規(guī)定包括：

1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國(guó)家所有。”從此中華人民共和國(guó)廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

例題：“城市的土地屬于國(guó)家所有”的規(guī)定，是(    )年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。（2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．1972    b．1982    c．1992    d．2002

答案：b

解析：法規(guī)考核點(diǎn)。1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國(guó)家所有。”從此中華人民共和國(guó)廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

（三）集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

1. 集體土地所有權(quán)的權(quán)能

①集體土地所有者及其代表依法對(duì)集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制；

②集體土地所有者代表對(duì)土地行使處分權(quán)受農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制、受國(guó)家法律和政府管理的。

2. 集體土地所有權(quán)的范圍

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地屬于集體所有。

《物權(quán)法》規(guī)定，集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂 、集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施、集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施、集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。

知識(shí)點(diǎn)四、我國(guó)土地使用權(quán)制度（掌握）

土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。

在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。

土地制度的核心是土地所有制。

（一）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

1．劃撥國(guó)有土地使用權(quán)

(1)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

(2)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的出租

(3)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的抵押

(4)國(guó)企改革中對(duì)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的處置

2．出讓國(guó)有土地使用權(quán)

(1)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

(2)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

(3)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出租

(4)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的抵押

(5)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的續(xù)期

3．租賃國(guó)有土地使用權(quán)

租賃國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國(guó)家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來(lái)取得。

4．外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)

外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)是指在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、

外商獨(dú)資企業(yè)以支付場(chǎng)地使用費(fèi)或以中方已取得的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資、入股等方式而取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。

5．城市私房用地使用權(quán)

城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對(duì)房屋占用的土地所享有的國(guó)有土地使用權(quán)。

（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

1．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照《公司法》《合伙企業(yè)法》或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資設(shè)立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

2．鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地僅享有占有權(quán)和使用權(quán)，一般沒(méi)有收益權(quán)與處分權(quán)。這是由該項(xiàng)權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。

例題1：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應(yīng) (    )

a．由房屋所有權(quán)人與國(guó)家按約定比例分配

b．上繳國(guó)家

c．由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配

d．全部歸房屋所有權(quán)人

答案: b

解析: 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人以營(yíng)利為目的，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應(yīng)按規(guī)定的定額或比例標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)家上繳土地收益金。

例題2：國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，在下列情形中，可不采取出讓方式處置的是( d )。（2009年試題）

a．原國(guó)有企業(yè)出售    b．非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)

c．原國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)    d．國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)

解析：下列情況經(jīng)批準(zhǔn)可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國(guó)有重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變， 但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)、非國(guó)有企業(yè)及國(guó)有企業(yè)合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)企業(yè)的；③在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。

例題3：申請(qǐng)采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為( b  )批準(zhǔn)的實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)。（2007年試題）

a．國(guó)務(wù)院                          b．省級(jí)以上人民政府

c．市級(jí)以上人民政府                d．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級(jí)以上人民政府

解析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(jiàn)(試行)》規(guī)定，采用國(guó)家作價(jià)出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的適用范圍：對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地。

例題4：建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（  ）年。

a．20   b．30   c．40   d．70

答案：c

解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年。

例題5：以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式獲取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的國(guó)家控股公司，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資(入股)或租賃方式配置土地，企業(yè)不需要辦理變更土地登記手續(xù)。(    ) （2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

答案：×

解析：《土地登記辦法》規(guī)定，“以國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原國(guó)有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準(zhǔn)文件和其他相關(guān)證明材料，申請(qǐng)授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記”。

例題6：近期在一些地方出現(xiàn)在集體所有土地上建造住宅，并向社會(huì)公開出售的行為，對(duì)此，下列說(shuō)法最準(zhǔn)確的是( c )。（2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．補(bǔ)辦農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)即可銷售

b．只要集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員贊同，即為合法行為

c．所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護(hù)，無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設(shè)

d．屬非法占用耕地，應(yīng)追究刑事責(zé)任

解析：目前小產(chǎn)權(quán)房所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護(hù)，無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設(shè)。

例題7：根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地不能買賣，所以其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不是一種物權(quán)，也不具有市場(chǎng)價(jià)值。（    ）（2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

答案：×

解析：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于用益物權(quán)。

知識(shí)點(diǎn)五、土地他項(xiàng)權(quán)利制度（熟悉）

土地他項(xiàng)權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。

主要包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（一）土地抵押權(quán)

(1)土地抵押權(quán)的含義

土地抵押權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保性土地他項(xiàng)權(quán)利。

1)可以設(shè)定抵押權(quán)的土地權(quán)利。

①法律允許單獨(dú)流轉(zhuǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)。

②依法以國(guó)有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。

③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)。

④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)集體土地使用權(quán)。

2)國(guó)有土地使用權(quán)的可抵押范圍。

①根據(jù)《擔(dān)保法》第三十四條第三項(xiàng)和《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款，采取出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國(guó)有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無(wú)地上建筑物的情況下單獨(dú)抵押。

②根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條第一款、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條，國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

3)集體土地使用權(quán)的可抵押范圍。

①根據(jù)《擔(dān)保法》第三十四條第五項(xiàng)及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

②根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條第三款，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押；該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨(dú)抵押。

例題：國(guó)有土地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。目前，對(duì)這一條款有明確規(guī)定的法律法規(guī)有(    )。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．擔(dān)保法           

b．城市房地產(chǎn)管理法

c．城鄉(xiāng)規(guī)劃法    

d．確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

e．城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

答案：abe

解析：《擔(dān)保法》第三十六條：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條：土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

（二）地役權(quán)

地役權(quán)是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權(quán)利。他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

地役權(quán)合同一般包括的條款有：當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、費(fèi)用及其支付方式、解決爭(zhēng)議的方法。

地役權(quán)具有以下特征：

①地役權(quán)是按照合同設(shè)立的；

②地役權(quán)是利用他人的不動(dòng)產(chǎn)；

③地役權(quán)是為了提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；

④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。

知識(shí)點(diǎn)六、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)能及規(guī)定（了解）

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事林業(yè)、畜牧業(yè)  、種植業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

知識(shí)點(diǎn)七、宅基地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定（了解）

宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。

此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。

知識(shí)點(diǎn)八、主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度（了解）

1. 美國(guó)

美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國(guó)所有土地都實(shí)行有償使用。

2. 英國(guó)

英國(guó)的土地雖然在法律上屬于英王(國(guó)家)所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實(shí)際中這些土地持有人也往往不嚴(yán)格地被稱做地主。

3．德國(guó)

聯(lián)邦德國(guó)的土地管理分散在許多部門管理，通過(guò)立法，形成各部門的分工合作制度。

4．日本

日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。其土地私有制，是一種法律上承認(rèn)個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但這并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個(gè)人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國(guó)家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團(tuán)體也占有土地。