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第一章房地產估價概論

本章歷年考題所占分值

 

第一節(jié)     房地產估價概論

知識點一、房地產估價的含義

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的區(qū)別

概括起來，與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價有下列特點：

（1）專業(yè)估價是專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員完成的。

（2）專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見。

（3）專業(yè)估價具有公信力。

（4）專業(yè)估價實行有償服務。

（5）專業(yè)估價要承擔法律責任。

與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（    ）。（2007年多項選擇題）

a．是一種專業(yè)意見

b．估計價格或價值

c．實行有償服務

d．承擔法律責任

e．估價作業(yè)日期長

答案：acd

（二）專業(yè)房地產估價的概念

專業(yè)房地產估價是房地產估價機構接受他人委托，選派注冊房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照演進的程序，依據有關法規(guī)、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。

估價目的、價值時點、估價對象和價值類型是在估價時首先需要明確的，因此又被稱為估價基本事項。

（三）估價與評估的異同

相對于價值分析、測算和判斷活動而言，估價的含義更加精準、明確，就是指對價值進行評估。評估的含義較寬泛，不只限于對價值進行評估，還可以指查驗某人、某物、某項工作或活動，以判斷其表現、能力、質量、效果、影響等。

房地產評估不僅包含房地產價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環(huán)境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業(yè)資信評估、房地產制度政策評估等等。特別需要指出的是，區(qū)分估價和評估并不意味著房地產估價師和房地產估價機構只能從事房地產價值評估業(yè)務。實際上，房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業(yè)務，還經常從事下列房地產價值評估相關業(yè)務和房地產咨詢業(yè)務：

（1）房地產價值分配業(yè)務。例如：①把包含土地價格和建筑物價格在內的房地產成交價格或購買價格（如通常所說的房價），把包含土地收益和建筑物收益在內的房地產租金（如通常所說的房租），把評估出的包含土地價值和建筑物價值在內的房地產價值，在土地和建筑物之間進行分配；②把采用成本法測算出的一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進行分配；③把采用成本法測算出的一個開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價，在開發(fā)完成后的各宗土地之間進行分配；④把一宗土地的價值在其上建筑物的各單位（套）之間進行分配，即所謂“高層建筑地價分攤”。

（2）房地產價值減損評估業(yè)務。例如，因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境污染、工程施工、工程質量缺陷、房地產分割等造成的房地產價值減損評估。

（3）房地產價值提升評估業(yè)務。例如，對房屋進行重新裝飾裝修、更新房屋中的設備、改變房地產用途、將相鄰房地產合并等帶來的房地產價值提升評估。

（4）相關經濟損失評估業(yè)務。例如，因征收征用房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的停產停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費評估。

（5）房地產咨詢業(yè)務。例如，房地產市場調研（包括房地產市場調查、分析、預測等）、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃、房地產投資項目調查評價、房地產最高最佳利用分析、房地產市場競爭力分析、房地產狀況評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。

上述與房地產價值評估相關業(yè)務和房地產咨詢業(yè)務，不僅是房地產估價師和房地產估價機構可以從事，而且是有能力從事并應當著力拓展的業(yè)務領域。

下列房地產估價相關活動中，屬于傳統價值評估業(yè)務范疇的是（        ）。（2010年試題）

a．高層建筑地價分攤

b．房地產投資價值評估

c．因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估

d．城市房屋拆遷（現修訂為房屋征收）中的停業(yè)損失評估

答案：b

評估征收房地產造成的停產停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務。（2008年單項選擇題）

a.傳統價值評估

b.價值分配

c.相關經濟損失評估

d.價值減損評估

答案：c

知識點二、房地產估價的特點（歷年考試重點、常考點）

（一）     房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

價格和價值的關系如下圖所示：

還需要說明的是，雖然估價是評估價值，而且理論上是價值決定價格，但在實際中一般是通過外表的價格來推測內在的價值。另外，價值和價格的內涵雖然在理論上有上述嚴格區(qū)分，但由于習慣等原因，實際中一般并不對它們作嚴格區(qū)分，通?？梢越粨Q使用。（易考判斷題）

（二）房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

房地產估價不應是估價師的主觀隨意定價，而應是估價師模擬大多數市場參與者的定價思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，深入調查房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

換句話說，房地產估價是基于房地產價值本來就存在，估價師只是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現”或“探測”房地產價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產價值。

（三）房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

實際上，估價是估價機構和估價師以專業(yè)機構和專家的身份發(fā)表對估價對象價值的專業(yè)意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。但這又不能被曲解為估價機構和估價師可以隨意發(fā)表意見并可以不負任何責任。

根據提供的專業(yè)意見的用途和作用，可以把估價分為兩種不同的性質：

類型	內涵	責任承擔	要求
鑒證性估價（或稱證據性估價、公證性估價）	為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的第三方特別是眾多的不特定第三方使用，如為證券發(fā)行、上市和上市公司關聯交易提供參考依據的估價，估價報告具有“公共產品性質	估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，但鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任	獨立、客觀、公正
咨詢性估價（或稱參考性估價）	為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人確定投標報價提供參考的估價，估價報告是一種“私人產品”		為委托人爭取最大的合法權益

下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是（）。（2012年試題）

a.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

b.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

c.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

d.為房地產開發(fā)企業(yè)在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

答案：d

（四）房地產估價有誤差但誤差應在合理的范圍內（?？键c）

對估價準確性問題的認識，主要包括下列幾點：

（1）即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值。

（2）所有的評估價值都有一定程度的誤差。

（3）不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。

（4）判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將該評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較

（5）即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，但在實際估價鑒定中一般不輕易直接評判一個評估價值的對與錯及其誤差大小，而是通過檢查估價師和估價機構在履行估價程序方面是否有疏漏，以及估價依據是否正確、估價方法是否適用、估價參數是否合理等，間接地對其估價結果予以肯定或否定。

為了避免不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的估價結果出現較大偏差，有關國際估價組織、區(qū)域估價組織以及許多國家和地區(qū)的估價組織或者政府部門制定了估價標準或規(guī)范、準則、規(guī)則、辦法等。

關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是（        ）。（2011年試題）

a．判斷評估價值誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

b．估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準

c．所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

d．估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

答案：b   

從科學且具有可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（）。（2010年試題）

a.估價對象的真實價值

b.估價對象的重置價格

c.估價對象的實際成交價格

d.合格估價師的重新估價結果

答案：d

（五）房地產估價既是科學也是藝術

房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或數學模型就能夠計算出的。數學公式或數學模型中的一些參數、系數等，往往也需要估價師根據經驗作出判斷。

 

知識點三、房地產估價的必要性（常考點）

（一）專業(yè)估價存在的基本前提

任何資產雖然在交易中都需要衡量和確定價格，但并不都需要專業(yè)估價。價值較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，一般不需要專業(yè)估價。

一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值較大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。

下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（      ）。(2005年、2011年試題)

a．獨一無二

b．壽命長久

c．供給有限

d．價值量大

e．保值增值

答案：ad       

（二）房地產需要專業(yè)估價

真正需要專業(yè)估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業(yè)整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，不僅房地產具有獨一無二和價值較大兩個特性，而且房地產市場是典型的不完全市場。

（三）房地產估價在估價行業(yè)中占主體

（1）房地產“量大面廣”，其他資產的數量相對較少。房地產的存量和增量都很大。

（2）房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少。

（3）房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值評估本身。