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第一章　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作

大綱要求：本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)主要文書(shū)寫(xiě)作的了解、熟悉和掌握程度。要求掌握本章內(nèi)容。

本章重點(diǎn)、難點(diǎn)：第二節(jié)? 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作

學(xué)前提示：

1．  本章與估價(jià)理論第十二章結(jié)合起來(lái)學(xué)

2．  前三科需要熟練掌握的知識(shí)章節(jié)如下：

《房地產(chǎn)基本制度與政策》要求熟練掌握如下章節(jié)內(nèi)容：

第一章        房地產(chǎn)業(yè)（第二節(jié)? 城鎮(zhèn)住房制度概述、第三節(jié)? 土地制度概述）

第二章        建設(shè)用地制度與政策

第三章        國(guó)有土地上房屋征收

第六章       房地產(chǎn)交易管理制度與政策（第二節(jié)? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理的（五）（六）（七）、第三節(jié) （三）、（五））

第十章        房地產(chǎn)稅收制度與政策

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》要求熟練掌握如下章節(jié)內(nèi)容：

第五章   ? 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

第六章?? 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與方法

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》要求熟練掌握如下章節(jié)內(nèi)容：

第二章           房地產(chǎn)及其描述

第三章           房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

第四章           房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

第五章           房地產(chǎn)估價(jià)原則

第六章           比較法及其運(yùn)用

第七章           收益法及其運(yùn)用

第八章           成本法及其運(yùn)用

第九章           假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

第十章           長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用

第十一章    地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/span>

第十二章    房地產(chǎn)估價(jià)程序（要與案例分析的第一章第二節(jié)結(jié)合起來(lái)學(xué)）

本章知識(shí)體系

第一節(jié)　房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述（★）

知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的10大種類及作用

完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，需要經(jīng)歷以下11環(huán)節(jié)：

受理估價(jià)委托 → 確定估價(jià)基本事項(xiàng) →制定估價(jià)作業(yè)方案? →? 搜集估價(jià)所需資料?? → 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 → 選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算? → 確定估價(jià)結(jié)果→ 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告? → 審核估價(jià)報(bào)告→交付估價(jià)報(bào)告→ 保存估價(jià)資料

不同的環(huán)節(jié)需要有不同的估價(jià)文書(shū)。概括起來(lái)，估價(jià)文書(shū)主要有以下10種：

（一）估價(jià)委托書(shū)（★）

明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型等估價(jià)基本事項(xiàng)。由估價(jià)委托人出具，放入估價(jià)報(bào)告的附件中。

【注意1】應(yīng)放入附件，附件中沒(méi)有算錯(cuò)誤。

【注意2】就是委托方單方的授權(quán)。

（二）估價(jià)委托合同（★）

由估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。作用表現(xiàn)在：

①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系；

②明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù)；

③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。

【注意】是甲乙雙方共同簽訂的合同。

（三）估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

將每項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況

及要求。

（四）估價(jià)作業(yè)方案

包括：主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排。

（五）估價(jià)所需資料清單

需要針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的和估價(jià)方法列出需要的資料清單。

【注意】和前邊的作業(yè)方案是相配套的。

（六）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄（★）

估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況（包括權(quán)益狀況）、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影響資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中。

【注意】估價(jià)對(duì)象內(nèi)、外部狀況照片，周?chē)h(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯(cuò)誤。

【相關(guān)鏈接】上面的估價(jià)委托書(shū)也要放入附件中。

（七）估價(jià)報(bào)告（★★★）

估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的專業(yè)意見(jiàn)，是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予

委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。

【注意】這是一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的成果、最終產(chǎn)品，也是技術(shù)含量最高的核心部分。

（八）估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

（九）估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄

（十）估價(jià)報(bào)告交接單

估價(jià)報(bào)告交接單主要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等，估價(jià)報(bào)告交接單可以作為估價(jià)機(jī)構(gòu)

已向估價(jià)委托方提交估價(jià)報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過(guò)估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)。

寫(xiě)好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類知識(shí)，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫(xiě)作技巧。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

語(yǔ)言文字方面的要求，主要有對(duì)：①詞義的4要求；②語(yǔ)句的3要求；③防止錯(cuò)字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說(shuō)明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語(yǔ)規(guī)范等問(wèn)題。

（一）對(duì)詞義有4要求

1.用詞準(zhǔn)確

在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的詞語(yǔ)。例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同：

“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”；

“這里必然會(huì)成為繁華商業(yè)區(qū)”。

【注意考點(diǎn)】在估價(jià)報(bào)告中不應(yīng)該用“好得不得了”等口語(yǔ)化的詞句。

2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

　　表達(dá)分寸的詞語(yǔ)，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡?/span>

【注意考點(diǎn)】不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價(jià)結(jié)論，不能模棱兩可。

　　【舉例】“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在5000元左右?！薄按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在市場(chǎng)分析中是可以的，但在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)摹Ｓ袝r(shí)估價(jià)人員確實(shí)不能確定估價(jià)結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說(shuō)：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格在4800～5300元之間?！边@樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價(jià)格的變動(dòng)范圍。

3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

　　估價(jià)報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過(guò)于華麗的詞藻。

4.用詞標(biāo)準(zhǔn)、簡(jiǎn)練，不堆砌、不生造

　　例如有的估價(jià)報(bào)告連用幾個(gè)“最高級(jí)”來(lái)形容估價(jià)對(duì)象，有的估價(jià)報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語(yǔ)或是受港臺(tái)用語(yǔ)的影響。

【舉例】“素質(zhì)”寫(xiě)為“質(zhì)素”、“這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”

（二）對(duì)語(yǔ)句有3要求

　　1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)

　　2.搭配得當(dāng)

　? 3.邏輯嚴(yán)密【注意這是考點(diǎn)】

　　不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有以下三種：

一是前后沒(méi)有照應(yīng)。如前面說(shuō)了上座率70%，后面計(jì)算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去；前面定下的報(bào)酬率是13%，后面又采用15%；前面描述按建筑面積平方米的租金價(jià)格，后面又利用使用面積計(jì)算租金凈收益；

二是數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)，如有的估價(jià)報(bào)告中的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤；

三是判斷推理沒(méi)有充足的理由，如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持該結(jié)論。

（三）要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏【注意：歷年真題還沒(méi)有錯(cuò)字的答案】

特別是一些容易混淆的字不能錯(cuò)，例如：

坐落不是“座落”

坐標(biāo)不是“座標(biāo)”

簽訂不是“簽定”

訂貨不是“定貨”

好像不是“好象”

想像不是“想象”

圖像不是“圖象”

其他不是“其它”

部分不是“部份”

身份不是“身分”

成分不是“成份”

內(nèi)涵不是“內(nèi)含”

賬目不是“賬目”

撤銷(xiāo)不是“撤消”

抵消不是“抵銷(xiāo)”

【有可能的考點(diǎn)】另外不要漏字，特別是數(shù)字的缺漏，例如估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果本應(yīng)為300 000元，卻寫(xiě)成了30 000元；或是多少萬(wàn)元，掉了“萬(wàn)”字。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字