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第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作（★★★★★★）

知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告示例

【教材例1-5】

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：廣州市××區(qū)××路××號(hào)××在建大廈房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
估價(jià)委托人：××房地產(chǎn)有限公司
房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)×××）、×××（注冊(cè)號(hào)×××）
估價(jià)報(bào)告出具日期：2010年2月8日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××[2010]第××號(hào)

【注意1】如果是抵押估價(jià)報(bào)告封面必須體現(xiàn)“抵押”二字，如果沒有，可以糾錯(cuò)。但后面的結(jié)果報(bào)告中的標(biāo)題不需要體現(xiàn)“抵押”二字。

【注意2】估價(jià)師只簽名不寫注冊(cè)號(hào)的，但凡有別的錯(cuò)，不要糾出這個(gè)錯(cuò)誤，除非實(shí)在沒有錯(cuò)誤了。歷年真題沒有過此處考點(diǎn)。

【注意3】在建工程換過名的，在后邊的實(shí)物狀況分析中要說明，本例就是在p28交代了曾經(jīng)換過名。

致估價(jià)委托人函

××房地產(chǎn)有限公司：
受貴司委托，本公司對(duì)位于廣州市××區(qū)××路××號(hào)××在建商住大廈的土地使用權(quán)及地上建筑物（總建筑面積為28238.8865m2）的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2010年1月12日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。
在整個(gè)估價(jià)過程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，運(yùn)用①假設(shè)開發(fā)法、②成本法、③市場(chǎng)法等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)人員經(jīng)過實(shí)地查勘和測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為￥437949178元（人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整），估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為y436307873元（人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬柒仟捌佰柒拾叁元整）。
報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失!估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請(qǐng)見附后的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》、《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》、《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》。
此致

××土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司（公章）

法定代表人：××（簽名）
二○一○年二月八日

【注意】今年致函放在了目錄的前邊

【糾錯(cuò)1】缺少房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款。

【糾錯(cuò)2】致函中說運(yùn)用了三種方法，但后邊的技術(shù)報(bào)告只運(yùn)用了假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法，前后矛盾。

目錄

一、致估價(jià)委托人函
二、估價(jià)師聲明（2013前叫“房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”）（注意：此處有沒有注冊(cè)二字在2014年考試不要算錯(cuò)誤，2015年終于去掉了“注冊(cè)房地產(chǎn)”幾個(gè)字）
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
（一）估價(jià)委托人
（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
（三）估價(jià)目的
（四）估價(jià)對(duì)象
（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)
（六）價(jià)值類型
（七）估價(jià)依據(jù)
（八）估價(jià)原則
（九）估價(jià)方法
（十）估價(jià)結(jié)果
（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

（十二）實(shí)地查勘期
（十三）估價(jià)作業(yè)期

（十四）變現(xiàn)能力分析（●僅限抵押報(bào)告所特有）
（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示（●僅限抵押報(bào)告所特有）
【注意】今年的考試此兩項(xiàng)應(yīng)該放到后邊做為第八大部分

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）估價(jià)對(duì)象描述與分析
（二）市場(chǎng)背景描述與分析
（三）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析
（四）估價(jià)方法適用性分析
（五）估價(jià)測(cè)算過程
（六）估價(jià)結(jié)果確定

六、附件
（一）估價(jià)委托書復(fù)印件
（二）估價(jià)對(duì)象位置示意圖
（三）估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片
（四）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件

（五）估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況（僅限抵押報(bào)告所特有，抵押報(bào)告未列出此項(xiàng)算錯(cuò)誤）

（六）可比實(shí)例位置圖和外觀照片

（七）專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見

（八）估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料

（九）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書復(fù)印件
（十）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書復(fù)印件
【糾錯(cuò)4】后邊技術(shù)報(bào)告p39“最高最佳使用分析”和前邊目錄中“估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析”，首先前后叫法不一致，應(yīng)為“利用”而非內(nèi)文的使用，其次是后邊從p38的“四、市場(chǎng)背景描述與分析”二級(jí)標(biāo)題的序號(hào)全亂。

二、不確定事項(xiàng)假設(shè)
1.本次評(píng)估面積數(shù)據(jù)根據(jù)委托人提供的《分戶預(yù)測(cè)面積表》進(jìn)行測(cè)算，其可銷售經(jīng)營(yíng)建筑面積較《國(guó)有土地使用權(quán)出讓補(bǔ)充合同》（穗國(guó)地出合【98】第86號(hào)補(bǔ)充合同之二號(hào)）規(guī)定的可銷售經(jīng)營(yíng)面積大，此類情況根據(jù)廣州市的規(guī)定“當(dāng)建設(shè)過程或房地產(chǎn)初始登記時(shí)各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準(zhǔn)的征收面積有所調(diào)整的，按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，不進(jìn)行年限修正”，本次評(píng)估已按該規(guī)定扣除了相應(yīng)土地出讓金，若與實(shí)際不符，應(yīng)以國(guó)土部門核定為準(zhǔn)。
2.本次估價(jià)對(duì)象由委托人有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，若與實(shí)際不符，應(yīng)重新估價(jià)；估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，未對(duì)其做建筑物基礎(chǔ)、房屋結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次估價(jià)假設(shè)其無建筑物基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。
3.本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意！
三、背離實(shí)際情況假設(shè)
1.估價(jià)結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價(jià)時(shí)沒有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響；當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。
2.估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。
四、本報(bào)告使用的限制條件
1.本報(bào)告僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不作它用。
2.本報(bào)告使用的有效期為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格參考，超過一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。
3.本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供；報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

（一）估價(jià)委托人（略）
（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
估價(jià)機(jī)構(gòu)：廣東××土地與房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
住所：廣州市××區(qū)××路××號(hào)××大廈10樓
法定代表人：×××
資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)
證書編號(hào)：建房估證字[2010]××號(hào)
有效期限：2010年××月××日至2013年××月××日

【注意1】看看估價(jià)作業(yè)的日期是否在估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)。

【注意2】2011年教材開始要求必須有估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書編號(hào)。

【注意3】如果此評(píng)估公司為暫定三級(jí)的話，他就沒有評(píng)估在建工程抵押價(jià)值的資質(zhì)，不可承接此業(yè)務(wù)。

（三）估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
（四）估價(jià)對(duì)象
1.估價(jià)對(duì)象范圍
估價(jià)對(duì)象為位于廣州××區(qū)××路××號(hào)的××在建商住大廈，大廈總高31層，地上在建商住樓已基本竣工，目前在裝飾改造中。估價(jià)對(duì)象土地面積為2404m2，建筑面積為28238.8865m2。
2.估價(jià)對(duì)象基本狀況
估價(jià)對(duì)象地下2層車庫(kù)，地上31層，其中：1～5層為裙樓商業(yè)，6層為架空花園，7～30層為2幢住宅塔樓，第31層為設(shè)備層。估價(jià)對(duì)象總建筑面積為344869907m2，其中：塔樓建筑面積為22049.7608m2，裙樓建筑面積為8661.0895m2，地下室建筑面積為3776.1404m2。//但未計(jì)入評(píng)估范圍的已售住宅建筑面積2155.5828m2，回遷住宅建筑面積2515.9008m2，公建配套等其他建筑面積

1576.6206m2。

【糾錯(cuò)】總建筑面積應(yīng)為三塊面積合計(jì)34486.99077m2，少了一位小數(shù)點(diǎn)（注意：此處內(nèi)容是復(fù)制粘貼前邊估價(jià)假設(shè)和限制條件的，在案例考試中，后面錯(cuò)誤是因?yàn)橐们懊驽e(cuò)誤導(dǎo)致的，或是與前邊錯(cuò)誤相同，只做為一處錯(cuò)誤，在第一次出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)指出并改正）

估價(jià)對(duì)象土地性質(zhì)為出讓，土地用途為商住。1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市××房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得土地使用權(quán)，完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州××房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用權(quán)人為廣州××房地產(chǎn)有限公司。估價(jià)對(duì)象未設(shè)立他項(xiàng)權(quán)。

4.建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象建筑物大約于2005年基本完成主體工程，后停工至今，現(xiàn)處于裝飾裝修改造中，計(jì)劃2010年6月建成并交付使用。整體建筑為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓首層和二層之間設(shè)有夾層，六層為架空層。首層和夾層總層高為5.7米，二層至五層為3.9米，六層約為2.7米，七層至二十六層為2.9米，二十七層至三十層為3米。
裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化玻璃，塔樓外墻為條形磚，造型塔尖屋頂，整體為“退縮式”的塔形外觀。地下車庫(kù)為水泥砂漿地面，天花板和內(nèi)墻刷乳膠漆，水電管線明裝，安裝自動(dòng)噴淋和煙感系統(tǒng)。大堂外門為玻璃門，內(nèi)部裝修情況部分為：地面為拋光磚，內(nèi)墻為石材，天花板為造型吊頂，安裝吊燈；部分為：毛坯。二層至五層為毛坯狀態(tài)。六層為空中花園。七層以上住宅地面為水泥砂漿找平，天花板和內(nèi)墻刷乳膠漆，安裝高級(jí)防盜入戶門和雙層中空玻璃鋁合金窗。
商業(yè)裙樓設(shè)2部扶手梯、1部垂直貨梯，東西塔樓各設(shè)2部直行電梯。

（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)
二○一○年一月十二日。
（六）價(jià)值類型
估價(jià)中采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所評(píng)估出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開市場(chǎng)上最可能形成或成立的價(jià)格。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

（七）估價(jià)原則
本次估價(jià)遵循合法原則；最高最佳利用原則；替代原則；價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；獨(dú)立、客觀、公正原則；謹(jǐn)慎原則等房地產(chǎn)估價(jià)原則。

1.合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。
2.最高最佳利用原則
所謂最高最佳利用是估價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

【注意】是抵押估價(jià)的，沒有這個(gè)原則也不算錯(cuò)，但評(píng)估公開市場(chǎng)價(jià)值時(shí)必須有這個(gè)原則

3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場(chǎng)停止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
4.獨(dú)立、客觀、公正原則
獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。

【注意】沒有羅列這個(gè)原則不要算錯(cuò)誤
5.替代原則
根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。
6.謹(jǐn)慎原則
在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。

【注意】抵押報(bào)告必須有謹(jǐn)慎原則，沒有就算錯(cuò)誤。但不是抵押目的的報(bào)告，就不用此原則。

（八）估價(jià)依據(jù)
1.法律、法規(guī)和政策性文件
（1）《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；
（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》；
（3）《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；
（4）《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；
（5）《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。
2.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范
（1）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb／t50291—1999）；
（2）《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》；

【注意】這兩個(gè)必須得有，沒有算錯(cuò)，∵是抵押估價(jià)的報(bào)告，∴應(yīng)該有《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》
（3）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（gb／tl8508--2001）。
3.委托方提供的相關(guān)資料
（1）《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及附件；
（2）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件；
（3）《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等復(fù)印件；

（4）委托人提供的其它相關(guān)資料。

【糾錯(cuò)】在建工程抵押必須提供三個(gè)證，此處缺《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
4.估價(jià)人員調(diào)查收集的相關(guān)資料
（1）估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的其他相關(guān)資料；
（2）估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、同類房地產(chǎn)市場(chǎng)交易等數(shù)據(jù)資料。

（九）估價(jià)方法
通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)宗地的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。根據(jù)估價(jià)對(duì)象具體情況，因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；又根據(jù)謹(jǐn)慎原則，估價(jià)對(duì)象為在建工程，故采用成本法進(jìn)行測(cè)算、驗(yàn)證（具體采用房地分別估價(jià)綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程房產(chǎn)價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格），并將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

【糾錯(cuò)1】評(píng)估的是房地合一的價(jià)值，還應(yīng)根據(jù)國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，前半部分描述只是評(píng)估土地的角度選用方法的理由，并未從房地合一評(píng)估來闡述選用方法理由。
假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象宗地土地價(jià)格的一種方法。
市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選取三個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象條件相似的成交實(shí)例并與之比較，對(duì)實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
成本法即首先估算重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，再結(jié)合成新率（綜合考慮年限、實(shí)體性、功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值求?。┕浪愠龉纼r(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。
房地產(chǎn)抵押價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值一房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

【糾錯(cuò)2】后邊技術(shù)報(bào)告只采用了假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法，并沒有用市場(chǎng)法，市場(chǎng)法和收益法只是隱含在假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的使用，不能算做采用了三種方法，此處不需要羅列市場(chǎng)法的定義，屬于前后不一致。

（十）估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員經(jīng)過實(shí)地查勘和測(cè)算，采用市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果為444919292元，采用成本法測(cè)算結(jié)果為421517578元，利用加權(quán)平均法最終確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)總價(jià)為￥437949178元（人民幣肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整），估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為￥436307873元（人民幣肆億叁仟陸佰叁拾萬柒仟捌佰柒拾叁元整），具體詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》（略）。

【糾錯(cuò)1】估價(jià)結(jié)果未披露估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款。

【糾錯(cuò)2】估價(jià)結(jié)果應(yīng)有單價(jià)。

【糾錯(cuò)3】后邊明明引用了假設(shè)開發(fā)法和成本法，這里交待兩種測(cè)算結(jié)果為市場(chǎng)法和成本法的數(shù)值，前后矛盾。

【糾錯(cuò)4】兩種方法采用加權(quán)平均法確定最終估價(jià)結(jié)果理由不充分，權(quán)重是多少？選取選重的理由？

（十一）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

【糾錯(cuò)】此處無簽名的日期

（十二）實(shí)地查勘期

二○—○年一月十二日至二○一○年一月十三日。

（十三）估價(jià)作業(yè)日期
二○—○年一月十二日至二○一○年二月八日。

（十四）變現(xiàn)能力分析（可以結(jié)合理論教材p65、案例教材p148一起學(xué)）
1.估價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析詳見下表：

估價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析

2.價(jià)值時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度分析

若需對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮快速變現(xiàn)會(huì)受到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過戶等變現(xiàn)費(fèi)用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其公開市場(chǎng)價(jià)值的50%左右，詳見下表：

估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)折減因素、折減率

3.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短分析

根據(jù)當(dāng)前處置同類物業(yè)的變現(xiàn)情況，估計(jì)估價(jià)對(duì)象正常的變現(xiàn)時(shí)間為3個(gè)月左右。
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4.估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)稅費(fèi)

估價(jià)對(duì)象最終變現(xiàn)價(jià)款一般還須優(yōu)先支付以下交易費(fèi)用與交易稅費(fèi)：
（1）交易傭金：約為成交價(jià)格的3%～5%；
（2）營(yíng)業(yè)稅及附加：一般約為成交價(jià)格的5.630%；
（3）印花稅：一般約為成交價(jià)格的0.05%；
（4）土地增值稅：按成交價(jià)格比原開發(fā)或購(gòu)置成本的增值額一定比例；
（5）土地交易手續(xù)費(fèi)：按面積計(jì)算3元／m2；
（6）其它相關(guān)費(fèi)用：如房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。
5.處置變現(xiàn)后的債務(wù)清償順序
債務(wù)人除借款本金之外還應(yīng)當(dāng)支付利息和費(fèi)用，當(dāng)其給付不足以清償全部債務(wù)時(shí)，并且當(dāng)事人沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列順序抵充：①實(shí)現(xiàn)債權(quán)的有關(guān)費(fèi)用；②利息或者違約金；③借款本金。

（十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說明
1.有關(guān)事項(xiàng)說明
根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：
1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市××房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對(duì)象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于1999年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，廣州××房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將估價(jià)對(duì)象由××大廈更名為××大廈，2008年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。于價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象為毛坯狀態(tài)，尚需對(duì)過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)評(píng)估所對(duì)應(yīng)狀態(tài)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況
目前，受全球金融危機(jī)、國(guó)外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題，國(guó)家各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對(duì)估價(jià)對(duì)象今后的市場(chǎng)價(jià)格有一定影響。特請(qǐng)報(bào)告使用人注意。

3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示
委托方對(duì)抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：
（1）估價(jià)對(duì)象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對(duì)象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響；在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。
（2）根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：
a.抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等情況。
b.經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值整體下跌。
c.人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。
d.經(jīng)營(yíng)方經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，會(huì)導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格降低。
e.可能存在的欠繳土地出讓金，本次評(píng)估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國(guó)土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。
【注意】這里與前邊p27上面呼應(yīng)了，前邊說已扣了土地出讓金，再有補(bǔ)交的話按規(guī)定來鑒于估價(jià)對(duì)象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（2015調(diào)了次序）

（一）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析
估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析見下表：

（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析
本次估價(jià)對(duì)象具體實(shí)物狀況描述見下表：

估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況

四、市場(chǎng)背景描述與分析

【糾錯(cuò)】序號(hào)錯(cuò)，應(yīng)為“二”，以下一級(jí)標(biāo)題序號(hào)都不對(duì)
（一）廣州市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r【解釋：大到整個(gè)城市的情況】
廣州市是廣東省省會(huì)，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心，廣州作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)主要城市的三甲之列。廣州市2009年全年gdp為9112.76億元，同比2008年增長(zhǎng)11.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)為172.55億元、第二產(chǎn)業(yè)為3394.65億元元和第三產(chǎn)業(yè)5545.56億元，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中達(dá)705.79億元。
（二）廣州市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r【解釋：小到整個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況】
1.廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況【解釋：大到廣州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況】
2009年廣州樓市出現(xiàn)了極大的供需不平衡。去年全年新增住宅供應(yīng)量?jī)H605萬平方米，是2006年以來供應(yīng)量最少的一年；但全市成交量卻高達(dá)904萬平方米，為2007年以來的最高點(diǎn)。正是去年供求缺口大，導(dǎo)致樓價(jià)急升，很多沒有迫切購(gòu)房的需求都進(jìn)入了市場(chǎng)。根據(jù)市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10月廣州的住宅成交均價(jià)就已破萬元大關(guān)。
2010年1月，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共29個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房5803套，同比增加13.61%，環(huán)比減少14.94%；批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為67.21萬平方米，同比增加26.47%，環(huán)比減少22.67%。其中批準(zhǔn)可預(yù)售商品住宅5579套，同比增加36.27%，環(huán)比增加2.07%；面積63.95萬平方米，同比增加54.85%，環(huán)比增加1.99%。

從區(qū)域成交情況來看，2010年1月中心六區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)l4242元／㎡，環(huán)比上升3.1%，交易面積35.60萬平方米，環(huán)比減少20.3%，中心六區(qū)交易面積占全市交易面積的比例超過六成，與2009年12月相比所占比重上升1.4%。2010年1月新四區(qū)一手住宅均價(jià)為7339元／㎡，交易面積22.39萬平方米，環(huán)比減少24.7%。
2.越秀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況【解釋：小到本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況】
估價(jià)對(duì)象位于越秀區(qū)萬福路南側(cè)、廠后街北側(cè)地段，處于越秀南片區(qū)，據(jù)估價(jià)人員調(diào)查，該片區(qū)目前住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的主要為東越雅居，而商業(yè)物業(yè)上述樓盤其所處地段不同，競(jìng)爭(zhēng)不大，商業(yè)主要還是老街區(qū)低層商業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)及萬福路的精品城商場(chǎng)會(huì)對(duì)估價(jià)對(duì)象租售形成一定壓力。目前該區(qū)新建商品住房售價(jià)在18000～22000元／m2之間，周邊商業(yè)街鋪除北京路外，月租金在一般在300～600元／m2之間。

五、最高最佳利用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用為前提進(jìn)行估價(jià)，最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化，經(jīng)充分合理考慮，使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高最佳的利用價(jià)值。
根據(jù)委托人提供的相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料復(fù)印件并結(jié)合實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素和區(qū)位因素進(jìn)行分析，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?qū)ψ≌吧虡I(yè)的需求均較大，因此在滿足合法原則的前提下繼續(xù)按規(guī)劃用途使用最為有效。
六、估價(jià)方法適用性分析
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘以及對(duì)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象適合采用成本法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估算，估價(jià)方法適用性分析見下表：

七、估價(jià)測(cè)算過程

第一種方法：（一）假設(shè)開發(fā)法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值

【糾錯(cuò)】缺假設(shè)開發(fā)法計(jì)算公式

1．規(guī)劃方案及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為商住用地，且各部分?jǐn)?shù)量比例比較合理；估價(jià)對(duì)象為已驗(yàn)收完畢的在建工程，其續(xù)建周期短，銷售的啟動(dòng)較為靈活主動(dòng)，在一定程度上可規(guī)避在建的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。因此，在滿足合法原則的前提下估價(jià)對(duì)象繼續(xù)按規(guī)劃用途及批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)開發(fā)續(xù)建最為有效。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)見下表：

估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)

2．估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)售價(jià)的確定

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，本次估價(jià)參考周邊住宅、商業(yè)、車位售價(jià)及該區(qū)域價(jià)格變化趨勢(shì)，運(yùn)用市場(chǎng)法分析，估算并預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后作為：①住宅、②商業(yè)、③車位物業(yè)的平均售價(jià)。

（1）住宅市場(chǎng)售價(jià)的確定

采用市場(chǎng)法和趨勢(shì)法測(cè)算住宅市場(chǎng)售價(jià)。

a、選擇可比實(shí)例

針對(duì)估價(jià)對(duì)象的功能及特點(diǎn)，對(duì)與估價(jià)對(duì)象在同一區(qū)域內(nèi)的類似住宅進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強(qiáng)的三個(gè)實(shí)例，詳見下表：

【糾錯(cuò)1】市場(chǎng)法缺文字計(jì)算公式

（2）車位售價(jià)的確定

采用與住宅售價(jià)確定的同樣方法，具體測(cè)算過程略，得到車位靜態(tài)銷售均價(jià)：負(fù)一層為300000元/個(gè)，其中子母車位為390100元/個(gè)；負(fù)二層為294880元/個(gè)，其中子母車位為382200元/個(gè)。規(guī)劃用作銷售的車位78個(gè)（負(fù)一層普通車位31個(gè)，子母車位2個(gè)；負(fù)二層普通車位44個(gè)，子母車位1個(gè)），則用作銷售的車位物業(yè)的靜態(tài)銷售總價(jià)為31×300000＋2×390000＋44×294000＋l×382200＝23398200（元）。

（3）商業(yè)物業(yè)售價(jià)的確定

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，本次估價(jià)參考周邊商業(yè)出租情況及該區(qū)域價(jià)格變化趨勢(shì)，運(yùn)用收益法分析，估算并預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后作為商業(yè)物業(yè)的售價(jià)。

以首層商業(yè)物業(yè)為例，列示收益法測(cè)算過程：

①求取年毛租金收益

經(jīng)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及對(duì)其附近房地產(chǎn)租、售市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象首層商業(yè)物業(yè)的平均客觀月租金。

通過市場(chǎng)比較法的測(cè)算，結(jié)合目前的市場(chǎng)狀況及未來市場(chǎng)的分析預(yù)測(cè)，經(jīng)過專業(yè)謹(jǐn)慎的分析，綜合確定估價(jià)對(duì)象首層商業(yè)物業(yè)平均客觀月租金為471元/平米，具體測(cè)算過程略。

②租約限制

估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚不具備租賃條件。因此本次評(píng)估不考慮租賃對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的限制性影響。

③有效出租面積的確定

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查，周邊同類型物業(yè)的出租面積一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象有效出租面積為100%。

④其他收入的確定

據(jù)市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合評(píng)估師工作經(jīng)驗(yàn)，本次估價(jià)取兩個(gè)月的租賃押金。

押金年收益＝471×2×2.25%＝21.2（元/㎡）

【糾錯(cuò)】2.25%是什么率？沒有取值依據(jù)，或說沒有使用它的理由

⑤突置率的確定

估價(jià)對(duì)象位于××市城區(qū)較重要的商業(yè)區(qū)，周圍人流較密集，考慮估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，取空置率為10%，并保持不變。

【糾錯(cuò)】空置率10%不應(yīng)用估價(jià)對(duì)象實(shí)際空置率而應(yīng)采用周圍類似的房地產(chǎn)客觀平均空置率

⑥年有效收益

年租金有效收益＝471×（1－10%）×12+21.2＝5108（元/㎡）

⑦年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

a、維修費(fèi)

維修費(fèi)按房屋重置價(jià)的2%計(jì)算。根據(jù)調(diào)查、分析廣州市同類物業(yè)客觀市場(chǎng)工程造價(jià)水平，確定估價(jià)對(duì)象房屋重置價(jià)按3511元/㎡計(jì)算，即維修費(fèi)＝3511×2%＝70．22（元/㎡）。

【糾錯(cuò)】維修費(fèi)率2%取值無依據(jù)

b、管理費(fèi)

目前我國(guó)同類物業(yè)出租管理費(fèi)一般按租金收入的一定比例計(jì)算，據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，本次評(píng)估取租金收入的2%，即管理費(fèi)＝5086．8×2%＝101．736（元/㎡）。

【糾錯(cuò)】管理費(fèi)基數(shù)按實(shí)際租金收入不對(duì)，應(yīng)采用客觀租金

c、保險(xiǎn)費(fèi)

保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0．2%計(jì)算。根據(jù)調(diào)查、分析廣州市同類物業(yè)客觀市場(chǎng)工程造價(jià)水平，確定估價(jià)對(duì)象房屋重置價(jià)按3511元/㎡計(jì)算，即保險(xiǎn)費(fèi)＝3511×0．2%＝7．022（元/㎡）。

【糾錯(cuò)】保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)是房屋重置價(jià)對(duì)了，但0.2%取值無依據(jù)

d、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)

房產(chǎn)稅12%、營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)5．63%，即房產(chǎn)稅＝5086．8×12%＝610．416（元/㎡）

營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)＝5086．8×5．63%＝286．38684（元/㎡）

則各項(xiàng)費(fèi)用總額＝70．22＋101．736＋7．022＋610．416＋286．38684＝l.076（元/㎡）（取整）

【注意】其他稅費(fèi)沒有交代是城鎮(zhèn)土地使用稅嗎？沒有城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)算錯(cuò)誤。

【記憶技竅】“房產(chǎn)稅是紅太狼、城鎮(zhèn)土地使用稅是灰太狼，二狼永遠(yuǎn)不分家、二稅永遠(yuǎn)一起花。”

⑧年純租金收益（注意：嚴(yán)格說應(yīng)是“年凈收益”）

租金凈收益的計(jì)算，就是從租金收益中扣除業(yè)主支出的各項(xiàng)費(fèi)用，即年租金凈收益a為：a＝5086．8－1076＝4032（元/㎡）

【補(bǔ)充凈收益a的求取公式】

潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=有效毛收入

有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=凈收益

⑨報(bào)酬率y的確定

采用累加法確定報(bào)酬率，累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率a、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，選用同期中國(guó)人民銀行公布的一年期商業(yè)銀行存款年利率；價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率為2．25%，故無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取2．25%。b、投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查行業(yè)相關(guān)情況，并結(jié)合估價(jià)人員的專業(yè)分析，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率的取值范圍在0%～8%，而影響投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率主要因素有投資周期風(fēng)險(xiǎn)、退出損失風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)能力風(fēng)險(xiǎn)、投資規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)、收益穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)規(guī)模和成熟程度風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)失衡的可能性風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。估價(jià)人員通過對(duì)這些影響因素賦予一定的權(quán)重，對(duì)各項(xiàng)因素根據(jù)高、中高、中、中低、低5個(gè)層次賦予分值，先求取加權(quán)平均分值，最后利用內(nèi)部插值法得出投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，由上表得出投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為3．02%。c、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查行業(yè)相關(guān)情況，并結(jié)合估價(jià)人員的專業(yè)分析，認(rèn)為管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率的取值范圍在0%～4%，而影響管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率主要因素有管理難易程度、管理對(duì)價(jià)值的影響程度、管理的成本費(fèi)用水平、專業(yè)性等。估價(jià)人員通過對(duì)這些影響因素賦予一定的權(quán)重，對(duì)各項(xiàng)因素按高、中高、中、中低、低5個(gè)層次賦予分值，先求取加權(quán)平均分值，最后利用內(nèi)部插值法得出管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，由上表得出管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1．9%。

d、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查行業(yè)相關(guān)情況，并結(jié)合估價(jià)人員的專業(yè)分析，估價(jià)對(duì)象擬建成建筑物為通用性物業(yè)，在市場(chǎng)上能自由出售，處于活躍市場(chǎng)狀態(tài)，不受管制，考慮這些因素判定缺乏流動(dòng)補(bǔ)償率為1．6%。

e、易于獲得融資的優(yōu)惠率，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查行業(yè)相關(guān)情況，并結(jié)合估價(jià)人員的專業(yè)分析，估價(jià)對(duì)象作為房地產(chǎn)或土地易于獲得金融機(jī)構(gòu)的抵押貸款支持，考慮此項(xiàng)因素，易于獲得融資的優(yōu)惠率取0．5%。

f、所得稅抵扣的優(yōu)惠率，根據(jù)估價(jià)人員調(diào)查行業(yè)相關(guān)情況，并結(jié)合估價(jià)人員的專業(yè)分析，估價(jià)對(duì)象并未能獲得所得稅抵扣的優(yōu)惠率，故不考慮所得稅抵扣的優(yōu)惠率。

根據(jù)公式：報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率

報(bào)酬率y＝2．25%＋3．02%＋1．9%＋1．6%－0．5%－0%＝8．27%（取整）

⑩求取收益價(jià)格

根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》［穗國(guó)地出合（1998）086號(hào)］復(fù)印件，該合同于1998年3月10日簽訂，則土地使用年限自該日期起，（其中：住宅：70年，商業(yè)：40年，綜合：50年）。項(xiàng)目開發(fā)期為1年，建設(shè)期為0．5年，假設(shè)商鋪建成后可全部租出，則剩余收益年限為27．2（價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余28.2年—后續(xù)開發(fā)建設(shè)期=27.2）年。

根據(jù)公式，所以估價(jià)對(duì)象首層商業(yè)物業(yè)均價(jià)v為：v＝a/y［l－1/（1＋y）n］＝4032/8．27%×［1－l/（1＋8．27%）27．7］＝43139（元/㎡）（取整）

估價(jià)對(duì)象首層商業(yè)物業(yè)可銷售建筑面積為936．9191㎡，則首層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價(jià)為＝43139×936．9191＝40417753（元）（取整）。

同理可得首層夾層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價(jià)為8405966元，二層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價(jià)為38556424元，三層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價(jià)為34127329元，四層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價(jià)為25595916元，五層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價(jià)為22069465元（具體測(cè)算過程略）。

則估價(jià)對(duì)象商業(yè)物業(yè)靜態(tài)總價(jià)＝40417753＋8405966＋38556424＋34127329＋25595916＋22069465＝169172853（元）

【糾錯(cuò)1】選取凈收益每年不變有限期公式無理由

【糾錯(cuò)2】公式中采用收益年限27.7年折現(xiàn)錯(cuò)誤，應(yīng)為27.2年，解釋：商業(yè)剩余年限為28.2年，減去1年后續(xù)建設(shè)期沒有收益，則總的收益年限為27.2年。

【糾錯(cuò)3】沒有交代土地使用權(quán)建設(shè)期屆滿，建筑物殘值是否給予補(bǔ)償

（4）估價(jià)對(duì)象開發(fā)價(jià)值的確定

通過上述市場(chǎng)法（測(cè)的住宅和車位）和收益法（測(cè)的商業(yè)）估算，可得估價(jià)對(duì)象住宅物業(yè)的靜態(tài)銷售總價(jià)為345107110元，車位靜態(tài)銷售總價(jià)為23398200元，商業(yè)物業(yè)銷售總價(jià)為169172853元。

假設(shè)項(xiàng)目在價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始后續(xù)開發(fā)建設(shè)，后續(xù)開發(fā)期為1年，其中：建設(shè)期為0．5年，住宅和商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀開始銷售，銷售期為1年，車位為開發(fā)期后半年開始銷售，銷售期為半年。住宅與商業(yè)物業(yè)均在開發(fā)期前半年可售出50%，則折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)期為0．25年；開發(fā)期后半年可售出50%，則折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)期為0．75年。車位在開發(fā)期后半年可售出100%，則折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)折現(xiàn)期為0．75年。

續(xù)建成本＝85892898（全蓋完了值多少錢）－79226093（在建工程已完工現(xiàn)狀下值多少錢）＝6666805（元）

同理可得，已售回遷部分續(xù)建成本為853883元。

則項(xiàng)目續(xù)建工程費(fèi)＝6666805＋853883＝7520668（元）

【糾錯(cuò)】不應(yīng)扣除回遷的這塊費(fèi)用，因?yàn)槭找嫖纯紤]回遷的，所以成本也不應(yīng)該多扣除

該項(xiàng)目續(xù)建工程費(fèi)已包括外水電、小區(qū)綠化、管網(wǎng)、照明等配套工程等室外工程費(fèi)。

②配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

按規(guī)定配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在開發(fā)期初已繳清，故不作考慮。

③工程管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等

管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)取續(xù)建工程費(fèi)用的4%，則：

管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)＝7520668×4%＝300828（元）（取整）

【糾錯(cuò)】工程管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)率4%取值無依據(jù)

④開發(fā)利息

因本次評(píng)估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，開發(fā)利息已在折現(xiàn)率里體現(xiàn)，不再另行考慮。

⑤開發(fā)利潤(rùn)

因本次評(píng)估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，開發(fā)利潤(rùn)已在折現(xiàn)率里體現(xiàn)，不再另行考慮。

⑥總開發(fā)成本

總開發(fā)成本＝①（續(xù)建工程費(fèi)用）＋③（工程管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)）＝7520668＋300828＝7821516（元）

（5）銷售費(fèi)用及稅費(fèi)

銷售費(fèi)用及稅費(fèi)取總開發(fā)價(jià)值的6．63%（確定過程略）。則：

銷售費(fèi)用及稅費(fèi)＝512770609×6．63%＝33996691（元）（取整）

【糾錯(cuò)】銷售費(fèi)用及稅費(fèi)的基數(shù)總開發(fā)價(jià)值不對(duì)，應(yīng)為503133959，512770609不知從何而來

（6）土地增值稅

按照相關(guān)規(guī)定，普通住宅土地增值稅按開發(fā)價(jià)值的1%征收，商業(yè)和車位土地增值稅按開發(fā)價(jià)值的2%征收，則：

普通住宅土地增值稅＝323395851×l%＝3233959（元）（取整）

商業(yè)、車位土地增值稅＝（168166559＋21208199）×2%＝3787495（元）（取整）

土地增值稅＝3233959＋3787495＝702l454（元）

【糾錯(cuò)】不應(yīng)該考慮土地僧值稅

（7）續(xù)建開發(fā)成本及費(fèi)用

續(xù)建開發(fā)成本及費(fèi)用＝7821516＋33996691＋7021454＝4883966l（元）

續(xù)建開發(fā)成本及費(fèi)用折現(xiàn)凈值＝782l516÷（1＋14%）0．25＋（3399669l＋7021454）÷（1＋14%）0．75＝44748429（元）

【糾錯(cuò)】此處計(jì)算混亂，據(jù)題意，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)是同時(shí)發(fā)生的，而且是在后續(xù)開發(fā)期（1年）期終一次性發(fā)生的，其折現(xiàn)期應(yīng)為1年。

（8）銷售凈收入折現(xiàn)凈值

銷售凈收入折現(xiàn)凈值＝開發(fā)總價(jià)值折現(xiàn)凈值－續(xù)建開發(fā)成本及費(fèi)用折現(xiàn)凈值＝503133959－44748429＝458385530（元）

（9）求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值v（買方購(gòu)買土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)約為3．01%）v×（1＋3．01%）＝銷售凈收入折現(xiàn)凈值－續(xù)建開發(fā)成本及費(fèi)用折現(xiàn)凈值

【糾錯(cuò)】買方購(gòu)買土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅、交易手續(xù)費(fèi)等稅費(fèi)未說明構(gòu)成及確定取值的理由。v＝458385530÷（1＋3．01%）＝444919292（元）（取整）

單價(jià)＝市場(chǎng)價(jià)值/地上可售面積

根據(jù)前表，估價(jià)對(duì)象地上可售面積為24462．75㎡，則：

單價(jià)＝444919292÷24462．75＝18191（元/㎡）（取整）

則估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值為444919292元，單價(jià)為18191元/㎡。

第二種方法：（二）采用成本法確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值

1．求取估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格

本次土地取得成本為市場(chǎng)購(gòu)置下的土地取得成本，因此運(yùn)用市場(chǎng)法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格。

①可比實(shí)例選擇與比較

根據(jù)替代原則，調(diào)查廣州市土地市場(chǎng)交易情況，結(jié)合我公司搜集的地價(jià)資料，選取估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域的三個(gè)實(shí)例作為可比實(shí)例，估價(jià)對(duì)象所在地塊及可比實(shí)例的情況各因素條件詳見下表：

估價(jià)對(duì)象地塊與可比實(shí)例條件說明

③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水、電力、電信、燃?xì)狻⒌仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包含在土地取得成本中，在此沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化社區(qū)服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。參考所在區(qū)域同等規(guī)模物業(yè)，取建筑安裝工程費(fèi)的2%，即公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)＝3238×2%＝64．76（元/㎡）

⑤開發(fā)期間稅費(fèi)

開發(fā)期間稅費(fèi)包括有關(guān)稅收的地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用。根據(jù)《關(guān)于繳交“配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”有關(guān)計(jì)算基數(shù)問題的通知》（穗建城［1998］74號(hào)）、《廣東省物價(jià)局、廣東省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（粵價(jià)［2003］160號(hào)），計(jì)算基數(shù)取3260元/㎡，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為計(jì)算基數(shù)的10．5%

即3260×10．5%＝342．3（元/㎡）

⑥管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，按照建筑安裝工程費(fèi)的一定比例來測(cè)算。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的2%

即3238×2%＝64．76（元/㎡）

【糾錯(cuò)1】計(jì)算管理費(fèi)用的基數(shù)錯(cuò)誤，不能只用建安成本，還應(yīng)該有土地取得成本

【糾錯(cuò)2】管理費(fèi)用不應(yīng)采用實(shí)際成本，而應(yīng)該用客觀成本

⑦投資利息

假設(shè)開發(fā)期為兩年，貸款利率按一至三年期貸款年利率5．4%測(cè)算，土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套費(fèi)在開發(fā)期均勻投入，則

a.土地費(fèi)用利息＝7897×5．4%×2＝852．88（元/㎡）

b.建安成本利息及期間費(fèi)利息＝342．3×5．4%×2＋（140＋3238＋64．76＋64．76）×5．4%×2×0．5＝226．37（元/㎡）

【糾錯(cuò)1】開發(fā)期取兩年依據(jù)不充分，或未說明理由。（前邊假設(shè)開發(fā)法是一年的開發(fā)期）

【糾錯(cuò)2】貸款利率應(yīng)用復(fù)利利率

⑧開發(fā)利潤(rùn)

參考所在區(qū)域同類房地產(chǎn)平均開發(fā)利潤(rùn)率，取成本利潤(rùn)率為30%，

a.土地利潤(rùn)＝7897×30%＝2369．10（元/㎡）

b.建筑物利潤(rùn)＝（140＋3238＋64．76＋342．3＋64．76）×30%＝1154．95（元/㎡）

【糾錯(cuò)1】成本利潤(rùn)率計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤，缺投資利息、銷售費(fèi)用。

【鏈接相關(guān)知識(shí)點(diǎn)】

“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”
“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”
“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”
“銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”；

⑨銷售費(fèi)用及稅費(fèi)

在銷售中需支付的銷售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為重置成本的6．63%，

a.土地銷售費(fèi)用及稅費(fèi)＝［（7897＋852．88＋2369．10）/（1－6．63%）］×6．63%＝789．53（元/㎡）

b.建筑物銷售費(fèi)用及稅費(fèi)＝［（140＋3238＋64．76＋342．3＋64．76＋226．37＋1154．95）/（1—6．63%）］×6．63%＝371．45（元/㎡）

⑩估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格

經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象于2008年10月竣工并通過驗(yàn)收，此前閑置約4年時(shí)間，結(jié)合估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察，確定綜合成新率為95%。

a.建筑物評(píng)估現(xiàn)值＝（140＋3238＋64．76＋342．3＋64．76＋226．37＋1154．95＋371．45）×95%＝5322．46（元/㎡）

b.土地評(píng)估現(xiàn)值＝7897＋852．88＋2369．10＋789．53＝1l908．51（元/㎡）

則估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)＝建筑物評(píng)估現(xiàn)值＋土地評(píng)估現(xiàn)值＝5322．46＋11908．51＝17231（元/㎡）（取整）

估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)總價(jià)17231×24462.7461＝421517578（元）（取整）

(三)估價(jià)結(jié)果確定

【糾錯(cuò)】此處往下二級(jí)標(biāo)題全亂，應(yīng)為“七、估價(jià)結(jié)果確定”（下同）

通過上述兩種方法的分析計(jì)算，其結(jié)果略有差異，我們認(rèn)為成本法主要從取得成本加上適當(dāng)利潤(rùn)的角度考慮，而假設(shè)開發(fā)法的取值依據(jù)及評(píng)估結(jié)果更為可靠，故本次取假設(shè)開發(fā)法權(quán)重為70%，成本法權(quán)重為30%作為最終評(píng)估結(jié)果，則評(píng)估值為：421517578×30%＋444919292×70%＝437949178（元）

（四）求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值＝假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值－房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款

本次評(píng)估知悉的法定優(yōu)先受償款有應(yīng)補(bǔ)繳出讓金，根據(jù)廣州市的規(guī)定“當(dāng)建設(shè)過程或房地產(chǎn)初始登記時(shí)各用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，或核準(zhǔn)的征收面積有所調(diào)整的，按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，不進(jìn)行年限修正”進(jìn)行計(jì)算，并據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充合同記載，估價(jià)對(duì)象所在土地于1998年總購(gòu)買價(jià)為22752849元，可銷售經(jīng)營(yíng)總建筑面積為27174㎡，而估價(jià)對(duì)象超過規(guī)劃指標(biāo)的可銷售經(jīng)營(yíng)建筑面積為1960．2297㎡，則：

應(yīng)補(bǔ)繳出讓金＝22752849/27174×1960．2297＝1641305（元）（取整）

【解釋此公式】應(yīng)補(bǔ)繳出讓金＝原樓面地價(jià)×欠了多少面積

估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值＝437949178—1641305＝436307873（元）

附件（略）