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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)營(yíng)與管理》教材變動(dòng)情況

頁(yè)碼	2014版	頁(yè)碼	2015版	教材對(duì)應(yīng)章節(jié)	備注
p55		p55	（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量，刪除部分指標(biāo)增加“房?jī)r(jià)租金比”	第二章第五節(jié)
p59		p59	第二自然段內(nèi)容全換 第三自然段換個(gè)別統(tǒng)計(jì)數(shù)字
p174	毛利潤(rùn)…（各利潤(rùn)計(jì)算公式）	p174	1.毛利潤(rùn)…2.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)…3.利潤(rùn)總額…4.凈利潤(rùn)..5可分配利潤(rùn)….	第六章第一節(jié)	變化內(nèi)容更加細(xì)化

頁(yè)碼	2014版	頁(yè)碼	2015版	教材對(duì)應(yīng)章節(jié)	備注
p175		p175	新增“值得指出的是…會(huì)顯著增加”	第六章第一節(jié)	新增一段內(nèi)容
p285		p286	表9-2新增2013~2014年資產(chǎn)負(fù)債狀況，舉例發(fā)生變化	第九章第一節(jié)
p285		p287	表9-3新增2013~2014年	第九章第一節(jié)
p286~p287		p288~289	新增“近年私募資本….最高追求”	第九章第一節(jié)

頁(yè)碼	2014版	頁(yè)碼	2015版	教材對(duì)應(yīng)章節(jié)	備注
p293	“截止到2012年末…規(guī)模狀況”	p295	“截止到2014年…規(guī)模狀況” 表9-4 新增2013-2014年市場(chǎng)籌資統(tǒng)計(jì)	第九章第二節(jié)
p305	‘我國(guó)2011年…0.98%’	p307	變化部分“2014年…0.98%”	第九章第三節(jié)
p312		p314	新增“2014年…呼之欲出的時(shí)代”	第九章第四節(jié)
p315		p318	表9-7 新增2013~2014年	第九章第四節(jié)

第一章   房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)

第一部分：歷年考情分析

（預(yù)計(jì)15年會(huì)考5分左右，題型均為客觀題。次重點(diǎn)章節(jié)）

	題型	2007	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資 （重點(diǎn)）	單選		2	2	1	2	1	1	1
	多選		1			1	1	1	1
	判斷				1	1			1
	綜合
第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式和利弊	單選	2			1
	多選			1	1
	判斷		1
	綜合
第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)	單選	1	1	1			1
	多選			1					1
	判斷	1						1
	綜合
第四節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)與投資組合 （重點(diǎn)）	單選		1	1	1			1	1
	多選						1
	判斷	1	1		1		1
	綜合
分?jǐn)?shù)合計(jì)		5	8	8	7	5	7	5	7

第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

知識(shí)點(diǎn)一、投資概述（非重點(diǎn)、很少考）

■知識(shí)體系：4分類、4特性、4作用

（一）投資的概念

投資是指經(jīng)濟(jì)主體（個(gè)人或單位）以獲得未來(lái)資金增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的資金或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。

【知識(shí)辨析】投資與投機(jī)的區(qū)別

相對(duì)于投機(jī)來(lái)說(shuō)，投資所經(jīng)歷的時(shí)間一般較長(zhǎng)，趨向在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的收益。

(二)投資4分類

標(biāo)準(zhǔn)	分類	特點(diǎn)/細(xì)分
1．按投資期限/投資回收期長(zhǎng)短（1年）   （01單）	短期投資	資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但收益率也較低。
	長(zhǎng)期投資	回收期長(zhǎng)，短期變現(xiàn)能力較差，風(fēng)險(xiǎn)較高，但長(zhǎng)期的盈利能力強(qiáng)。
2．按投資人能否直接控制 其投資資金	直接投資	資金所有者和使用者為同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)。投資人能有效控制使用資金，并能實(shí)施全過(guò)程的管理。（直接將資金用于開(kāi)辦企業(yè)、購(gòu)置設(shè)備、收購(gòu)和兼并其他企業(yè)）
	間接投資	資金所有者和資金使用者分離，在資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理上不直接體現(xiàn)投資人的意志。（包括股票、債券）
3．按投資對(duì)象存在形式	金融投資	獲得金融資產(chǎn)為目的（股票、債券、基金、期貨、信托、保險(xiǎn)、存款、票據(jù)、外匯、風(fēng)險(xiǎn)投資、彩票）
	實(shí)物投資	直接實(shí)現(xiàn)社會(huì)積累（固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資）
4．按投資的經(jīng)濟(jì)用途	生產(chǎn)性投資	投入到生產(chǎn)、建筑等物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，能實(shí)現(xiàn)投資的增值和積累（固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資）
	非生產(chǎn)性投資	投入到非物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域，是純消費(fèi)投資，其再投資依靠社會(huì)積累（對(duì)學(xué)校、政府辦公樓、國(guó)防工程、社會(huì)福利設(shè)施等的投資）

【記憶技竅】“長(zhǎng)短直間、金實(shí)生非”投資四分類

【2010單選】一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。

a.風(fēng)險(xiǎn)較大

b.收益率較高

c.流動(dòng)性較好

d.投資回收期較長(zhǎng)

【答案】c

（三）投資的4特性

特性	涵義
1.投資是經(jīng)濟(jì)行為	·從靜態(tài)的角度：是現(xiàn)在墊支一定量的資金； ·從動(dòng)態(tài)的角度：是為了獲得未來(lái)的收益。
2.投資具有時(shí)間性	從現(xiàn)在支出到將來(lái)獲得收益，總要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間間隔，這個(gè)過(guò)程越長(zhǎng)，未來(lái)收益的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大。
3.投資目的是獲取收益	是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段，以賺取未來(lái)價(jià)值為目標(biāo)。
4.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性	現(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來(lái)可能獲得的收益是不確定的。

【記憶技竅】“1目的1行為2性”投資四分類

（四）投資的4作用

 

1.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往

國(guó)際投資成為現(xiàn)代國(guó)際交往的主要形式，通過(guò)直接或間接的國(guó)際投資，各國(guó)可以共同利用國(guó)際市場(chǎng)，利用國(guó)際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國(guó)際上的先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，并使本國(guó)經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)體系。

2．投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力

首先，

∵國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp)=消費(fèi)+投資+政府支出+進(jìn)出口凈值

∴增加投資可以直接使gdp增長(zhǎng)

其次，優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

3．投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)

從生產(chǎn)力角度來(lái)考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力。

4．投資可以促進(jìn)人民生活水平提高

一方面，投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了條件。

另一方面，投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

知識(shí)點(diǎn)二、房地產(chǎn)投資概述(重點(diǎn)、對(duì)比上個(gè)知識(shí)點(diǎn)“投資”學(xué)習(xí))

（一）房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

（二）房地產(chǎn)投資的三大分類（重點(diǎn)、每年必考）

房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照如下標(biāo)準(zhǔn)分類。

標(biāo)準(zhǔn)	分類	備注
1．  按投資主體 （11判）	政府投資、 非盈利機(jī)構(gòu)投資	投資更注重房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益。 例如：公共租賃住房和綠色住宅示范項(xiàng)目投資
	企業(yè)投資、 個(gè)人投資	投資則更注重經(jīng)濟(jì)效益 例如：寫字樓和商品住宅投資
2．按經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 類型（11多）	從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資
	從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資
	從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資
3．按物業(yè)類型 ★ （08單、08多、10判、12多、13多、14多）	(1)居住物業(yè)投資	·居住物業(yè)投資主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)投資，將建成后的住房 出售給購(gòu)買者。所以市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較 小。 ·包括公共住房和商品住房 a.   公共住房包括：面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的經(jīng)濟(jì)適用住房、以及面向中等收入家庭的限價(jià)商品住房和公共租賃住房 b.商品住房包括：普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅
	(2)商業(yè)物業(yè)投資（又叫經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、收益性物業(yè)、投資性物業(yè)）	·指能出租經(jīng)營(yíng)、為投資者帶來(lái)經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)，包括：寫字樓、零售商業(yè)用房和出租公寓。 ·開(kāi)發(fā)的模式有： a.開(kāi)發(fā)一出售 b.開(kāi)發(fā)一持有或整體出售給機(jī)構(gòu)投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營(yíng) ·由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長(zhǎng)期投資。且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。 ·這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行。 ·位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。
	(3)工業(yè)物業(yè)投資	·開(kāi)發(fā)的模式有： a.開(kāi)發(fā)一出售 b.開(kāi)發(fā)一持有出租經(jīng)營(yíng) ·括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等 ·重工業(yè)廠房不容易轉(zhuǎn)手交易；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房有較強(qiáng)的適應(yīng)性；輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間
	(4)酒店和休閑娛樂(lè) 設(shè)施投資	·包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。 ·嚴(yán)格的說(shuō)，這類物業(yè)投資也屬于商業(yè)物業(yè)投資 ·其開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的關(guān)聯(lián)更加密切。
	(5)特殊物業(yè)投資	·包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。 ·特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，這類物業(yè)投資多屬長(zhǎng)期投資

【記憶技竅】按物業(yè)類型“居商工酒特”5小類

【相關(guān)鏈接】“長(zhǎng)短直間、金實(shí)生非”投資四分類

【2011判斷】商品方開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無(wú)論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。（）

【答案】×

【解析】保障性住房屬于政府投資，更注重房地產(chǎn)的社會(huì)效益和環(huán)境生態(tài)效益。

【2014多選】下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（）。

a.廉租住房      b.公共租賃住房

c.經(jīng)濟(jì)適用住房  d.商品住房

e.小產(chǎn)權(quán)房

【答案】abcd

【2010判斷】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。（）

【答案】×

【解析】由于商用物業(yè)投資的收益主要來(lái)自物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，因而更適合作為長(zhǎng)期投資。且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

（三）房地產(chǎn)投資的8特性（重點(diǎn)、每年必考）

1. 區(qū)位選擇異常重要★

2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資★

 3．需要適時(shí)的更新改造投資

4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

5．變現(xiàn)性差★

6. 易受政策影響

7．依賴專業(yè)管理

8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移★

1．區(qū)位選擇異常重要★(11單)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)不僅受地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展?fàn)顩r的束縛，還受到其所處區(qū)位及周邊市場(chǎng)環(huán)境的影響。

人們常說(shuō)位置決定了房地產(chǎn)的投資價(jià)值，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。

只有當(dāng)房地產(chǎn)所處的區(qū)位對(duì)開(kāi)發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力，這種投資才具備了基本的可行性。

房地產(chǎn)所處的宏觀區(qū)位或區(qū)域對(duì)投資者也很重要。因此，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，不僅關(guān)心某宗房地產(chǎn)及其所處位置的地理特性，而且十分重視分析和預(yù)測(cè)區(qū)域未來(lái)環(huán)境的可能變化。對(duì)于大型房地產(chǎn)投資者，還需要考慮房地產(chǎn)投資的區(qū)域組合，以有效管理和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

2．適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資★(08單、09單、12單、14判)

土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。

房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。

a.經(jīng)濟(jì)壽命:是指地上建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時(shí)間周期，對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)濟(jì)壽命就是從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，出租經(jīng)營(yíng)收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。

b.自然壽命：是指從地上建筑物竣工之日開(kāi)始，到建筑物的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備因自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的持續(xù)時(shí)間。

自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。如果物業(yè)維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一宗房地產(chǎn)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。

3．需要適時(shí)的更新改造投資

房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的，投資者通過(guò)及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，不僅能增加房地產(chǎn)投資的當(dāng)前收益，還能保持甚至提升其所投資房地產(chǎn)的價(jià)值。

4．易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

異質(zhì)性是房地產(chǎn)的重要特性，市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。而這種差異往往最終反映在兩宗房地產(chǎn)的租金水平和出租率等方面。

房地產(chǎn)的異質(zhì)性，也導(dǎo)致每宗房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的地位和價(jià)值不可能一致。這就為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值的判斷帶來(lái)了許多困難，使投資者面臨著資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橄嗤袌?chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)卻有著因人而異的投資價(jià)值。

5．變現(xiàn)性差★（07單、11單）

變現(xiàn)性差是指房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)無(wú)損變現(xiàn)的能力差，這與房地產(chǎn)資產(chǎn)的弱流動(dòng)性特征密切相關(guān)。

房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性差的三原因：

1由于房地產(chǎn)的各種特征因素存在顯著差異，購(gòu)買者也會(huì)存在對(duì)種種特征因素的特定偏好，因此通常需要進(jìn)行多次搜尋才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)與購(gòu)買者偏好的匹配。

2對(duì)于同一物業(yè)而言，不同賣方和買方的心理承受價(jià)格都存在差異。因此只有經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的搜尋和議價(jià)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方心理承受價(jià)格的匹配，才有可能達(dá)成交易；

3而房地產(chǎn)價(jià)值量大所導(dǎo)致的買賣雙方交易行為的謹(jǐn)慎，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易分散、信息不完備程度高等特點(diǎn)，又進(jìn)一步延長(zhǎng)了搜尋時(shí)間。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。

6.易受政策影響

房地產(chǎn)投資容易受到政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)干預(yù)政策的影響。

政府土地供給、公共住房、房地產(chǎn)金融、稅收和市場(chǎng)規(guī)制等政策的調(diào)整，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資意愿、投資效果產(chǎn)生影響。

而房地產(chǎn)不可移動(dòng)等特性的存在，使房地產(chǎn)投資者很難避免這些政策調(diào)整所帶來(lái)的影響。

7．依賴專業(yè)管理

房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。

1在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中:需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。

2在房地產(chǎn)置業(yè)投資中：也需要投資者考慮租戶、租約、維護(hù)維修、安全保障等問(wèn)題，即使置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司的管理計(jì)劃，與物業(yè)資產(chǎn)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理策略和指導(dǎo)原則。

8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移★（09單、11單、14單）

房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著提高附近房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和收益水平。從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)投資者，都獲得了較大成功。

【舉例】城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)資產(chǎn)由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚戶區(qū)改造、城中村改造等大型城市更新項(xiàng)目的實(shí)施，也會(huì)使周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大大提高。

【2013單選】新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

a.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

b.易受政策影響

c.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

d.適于長(zhǎng)期投資

【答案】c

【2014單選】房地產(chǎn)投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產(chǎn)投資具有（）。

a.依賴專業(yè)管理

b.效益外溢和轉(zhuǎn)移

c.異質(zhì)性明顯

d.變現(xiàn)性較差

【答案】b

【2014判斷】因?yàn)樽儸F(xiàn)性較差，所以房地產(chǎn)投資不宜作為長(zhǎng)期投資。（）

【答案】×

【解析】土地不會(huì)損毀，投資者在其上擁有的權(quán)益通常在40年以上，而擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。

 

（四）房地產(chǎn)投資的作用（從未考過(guò)）

房地產(chǎn)投資的作用，可以從全社會(huì)及投資者自身兩個(gè)角度來(lái)理解。

房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。