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單項(xiàng)選擇題

1、采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，不屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）。

A：職工工資

B：房屋折舊費(fèi)

C：營(yíng)業(yè)稅

D：改擴(kuò)建費(fèi)用

本題分?jǐn)?shù)（1）

A B C D

2、某宗地當(dāng)前純收益為5萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)每年純收益比上一年增長(zhǎng)1%，土地還原率為5%，則該宗地當(dāng)前的無(wú)限年期價(jià)格為（  ）萬(wàn)元。

A：100

B：125

C：120

D：83.3

本題分?jǐn)?shù)（1）

A B C D

3、2008年8月某開(kāi)發(fā)公司通過(guò)競(jìng)拍取得一宗商業(yè)用地,土地出讓年期為40年。在取得房屋預(yù)售許可證后,該公司與某超市簽訂了租賃合同,租期為5年,租金比市場(chǎng)租金低15%左右。2009年8月竣工時(shí)對(duì)整體不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,下列做法正確的是(  ) 。

A：應(yīng)考慮市場(chǎng)租金,而不應(yīng)考慮實(shí)際租金

B：以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ),用合同租金對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行修正

C：以合同租金為基礎(chǔ),對(duì)其進(jìn)行15%左右的修正

D：租賃期以合同租金為基礎(chǔ),其余年期以市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)

本題分?jǐn)?shù)（1）

A B C D

4、某工業(yè)用地?zé)o限年期價(jià)格為1020元/平方米,土地還原率為5%,則該地的年租金為(  )元/平方米。

A：51.00

B：55.87

C：59.44

D：98.27

本題分?jǐn)?shù)（1）

A B C D

5、某企業(yè)擬向政府承租某宗工業(yè)用地20年的國(guó)有土地使用權(quán)。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí),經(jīng)調(diào)查獲知以下數(shù)據(jù):一年期國(guó)債利率4.20%,一年期銀行定期貸款利率5.23%,一年期銀行活期存款利率4.56%,五年期銀行定期貸款利率6.12%。若該地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為1%,則估價(jià)師對(duì)該宗地評(píng)估時(shí)應(yīng)確定的土地還原率為(  ) 。

A：6.20%

B：5.56%

C：7.23%

D：6.12%

本題分?jǐn)?shù)（1）

A B C D

6、在上題結(jié)論的基礎(chǔ)上,若知在估價(jià)期日,宗地附近區(qū)域政府出租工業(yè)用地的租金標(biāo)準(zhǔn)為4萬(wàn)元/年,市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)為6萬(wàn)元/年。通過(guò)這些信息,若要針對(duì)其他目的進(jìn)行估價(jià)測(cè)算,則下列結(jié)論正確的是(  ) 。

A：土地使用權(quán)出讓,宗地地價(jià)92萬(wàn)元

B：土地使用權(quán)作價(jià)入股,宗地地價(jià)92萬(wàn)元

C：標(biāo)定地價(jià)評(píng)估,宗地地價(jià)106萬(wàn)元

D：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,宗地地價(jià)101萬(wàn)元

本題分?jǐn)?shù)（1）

A B C D

多項(xiàng)選擇

7、土地估價(jià)師采用收益還原法對(duì)某綜合大廈用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,該大廈一至四層為委托方自用的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房,五至十層作為辦公用途對(duì)外出租。估價(jià)作業(yè)時(shí),除進(jìn)行前期現(xiàn)場(chǎng)勘察,檢核土地與房屋權(quán)屬資料等工作外,還應(yīng)收集的資料包括(  ) 。

A：企業(yè)自身商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收益、成本支出等資料

B：土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益資料

C：過(guò)去一年內(nèi)該大廈土地使用權(quán)人某股份公司的股權(quán)變化情況

D：各經(jīng)營(yíng)期的房屋出租應(yīng)交稅金

E：各經(jīng)營(yíng)期的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)維修費(fèi)、房屋年折舊費(fèi)、房屋年保險(xiǎn)費(fèi)

本題分?jǐn)?shù)（2）

A B C D E

8、在運(yùn)用剩余法對(duì)居住用地土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí),對(duì)方法運(yùn)用過(guò)程中有關(guān)技術(shù)參數(shù)的確定應(yīng)注意的問(wèn)題有(  ) 。

A：利用剩余法首先要考慮土地的最佳利用方式

B：土地利用方式的確定包括土地的用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項(xiàng)內(nèi)容

C：利息的計(jì)算必須采用復(fù)利計(jì)算方式

D：剩余法理論依據(jù)源于地租原理,即每年的租金剩余

E：利潤(rùn)的計(jì)算應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)期的長(zhǎng)短

本題分?jǐn)?shù)（2）

A B C D E