知識點(diǎn)2 替代原則
土地估價中的替代原則可概括如下：
1．土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；
2．土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；
3．土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。
根據(jù)上述原則，在土地估價時，就可以通過對土地條件即土地使用價值的比較來評估土地價格。替代原則可以在路線價法、市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價方法中得以應(yīng)用。
在土地估價時很難尋找到像一般商品那樣性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進(jìn)行時間和土地條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價格。
土地價格是以該地塊的效用最有效發(fā)揮為前提的。根據(jù)土地價格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價時，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷?！?
判斷土地是否為最有效使用時，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否為最有效使用；如果不是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持續(xù)多久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，這里又涉及到預(yù)期收益原則的運(yùn)用?！?
實(shí)際運(yùn)用中，最有效利用原則的應(yīng)用有兩種情況：1）假定為空地條件下的最有效利用，適用于土地開發(fā)或房地產(chǎn)開發(fā)；2）保持現(xiàn)狀條件下的最有效利用，一般是指已建成的房地產(chǎn)在繼續(xù)利用狀態(tài)下的土地估價。
最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。