全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試
房地產(chǎn)基本制度與政策
主要內(nèi)容
一、房地產(chǎn)估價師考試特點(diǎn)；
二、歷年考試通過情況；
三、本課程試題特點(diǎn)；
四、本課程的學(xué)習(xí)技巧；
五、課程體系。
一、房地產(chǎn)估價師考試特點(diǎn)
房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試，從2002年度開始，原則上每年舉行1次。
考試的四個科目為：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》、《房地產(chǎn)估價案例與分析》，考試分四個半天進(jìn)行，每個科目的考試時間為兩個半小時。
考試成績實(shí)行兩年為一個周期的滾動管理，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試年度內(nèi)通過應(yīng)試科目。
2013年考試時間：10月12、13日。
考試日期
考試時間
考試科目
10月12日
9:00-11:30
14:00-16:30
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
10月13日
房地產(chǎn)估價理論與方法
房地產(chǎn)估價案例與分析
二、歷年考試通過情況
2002-2012年，全國房地產(chǎn)估價師考試通過情況。
合格人數(shù)
2002年
2797
2003年
5973
2004年
1543
2005年
3217
2006年
3128
2007年
1612
2008年
933
2009年
1775
2010年
2516
2011年
2221
2012年
1953
通過近十年的考試通過情況可知，房地產(chǎn)估價師考試已成為當(dāng)今我國執(zhí)業(yè)資格考試難度大、通過率低的考試之一。特別是2007—2009年由于出題較難，全國通過房地產(chǎn)估價師考試的人數(shù)比較少。
通過率低的原因：一是考試內(nèi)容多，僅制度部分包括兩本書，涉及24章。而房地產(chǎn)估價相關(guān)知識涉及到規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價、房地產(chǎn)測繪等多學(xué)科知識。二是案例是開卷考試，教材中很難找到準(zhǔn)確答案。
三、本課程試題特點(diǎn)
（一）試卷結(jié)構(gòu)及題型
近幾年，《房地產(chǎn)基本制度與政策》試卷題量一般在110題，試卷總分值為100分。考試題型包括：單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、判斷題、綜合分析題。其中：
單項(xiàng)選擇題：20分（40道題，每題0.5分）；
多項(xiàng)選擇題：30分（15道題，每題2分）；
判斷題：20分（40道題，每題0.5分）；
綜合分析題：30分（15道題，每題2分）。
1. 單項(xiàng)選擇題
答題要求：有4個選項(xiàng)，且只有1個選項(xiàng)是正確的，一般情況下，單選題不倒扣分。
答題建議：對于沒把握的選項(xiàng)，也要全答，不可不答，選擇了就有得分的機(jī)會。
2. 多項(xiàng)選擇題
答題要求：每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項(xiàng)得0.5分。
答題建議：做題務(wù)必慎重，沒把握的選項(xiàng)最好不選。盡管不倒扣分，但是只要其中一項(xiàng)選擇錯誤，則整道試題不得分。
3. 判斷題
答題要求：判斷正確得0.5分，不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，最多扣至0分。
答題建議：確實(shí)沒有把握的試題，盡量不答，確保得分。
4. 綜合分析題
答題要求：每小題有四個備選項(xiàng)，其中有1個或1個以上符合題意，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。
答題建議：在綜合分析題中，每道題可能為單選，也可能是多選。對于單選題，即使沒把握的選項(xiàng)，也要全答，不可不答；而對于多選題，沒把握的選項(xiàng)最好不選。
（二）出題特點(diǎn)
1．注重大綱和教材的變化及增加內(nèi)容
2．注重基本概念與基本原理考核
3．注重綜合知識的考核
4．注重考試出題的靈活性
5．注重有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核
6．注重計算知識點(diǎn)的考核
歷年考試大綱對《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試內(nèi)容的要求雖有變化，但基本要求還是一致的。但是近幾年的考試特別注重出奇和出新，尤其是出新：
一是當(dāng)年考試大綱、指導(dǎo)教材的新增內(nèi)容；
二是現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策的新變化內(nèi)容。
這些都是當(dāng)年出題的重點(diǎn)。
例題1：為了公共利益的需要，可以作出房屋征收決定的情形有( )。（2011年試題）
a．棚戶區(qū)改造 b．城中村改造
c．廉租住房建設(shè) d．經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)
e．公共租賃住房建設(shè)
答案：acde
解析：此題主要依據(jù)是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。根據(jù)該條例，2011年對教材進(jìn)行了大幅調(diào)整。該條例規(guī)定：為公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要等。城中村屬于集體土地。保障性住房面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應(yīng)，包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。政策性住房的適用群體及形式：政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)，包括棚改安置住房、限價商品住房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。
《房地產(chǎn)基本制度與政策》采取客觀性試題的形式?？陀^性試題主要側(cè)重于考查應(yīng)試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。
例題1：主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑施工圖是（ ）。 （2011年試題）
a．建筑立面圖 b．建筑剖面圖
c．建筑詳圖 d．建筑平面圖
答案：b
解析：此題就是考核建筑剖面圖的含義，即：建筑剖面圖主要用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。
從近幾年考試來看，除綜合分析題外，其他三種題型中，單一考核某一知識點(diǎn)的試題越來越少，往往一道試題涉及到幾個知識點(diǎn)。特別是通過對近幾年本門課程的試卷分析，該類試題呈現(xiàn)出逐年增多的趨勢，應(yīng)引起我們的高度重視。
例題1：張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有( )。 （2011年試題）
a．該房屋的所有權(quán)仍屬于張某
b．張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用
c．經(jīng)甲銀行同意，張某可以出售該房屋
d．未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效
e．該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管
答案：ac
解析：做此題就要掌握房地產(chǎn)抵押的實(shí)質(zhì)，即：房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
從歷年考題的變化特點(diǎn)來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應(yīng)試者靈活運(yùn)用、舉一反三的能力。
例題1：某城市不同地區(qū)所有新開盤房地產(chǎn)價格如下表所示，則該城市新開盤房地產(chǎn)單價中的中位數(shù)是 ( )元/㎡。 （2011年試題）
a．2870 b．3330 c．3430 d．3460
答案：c
解析：做這道題，關(guān)鍵要掌握：中位數(shù)是指分布數(shù)列中總體各單位標(biāo)志值按大小順序排列，處在中間位置的標(biāo)志值。求中位數(shù)要注意：如果一組數(shù)據(jù)中有相同（重復(fù)）的數(shù)據(jù)，也要進(jìn)行排列，并比較大小。確定中位數(shù)的步驟是：如果變量值的個數(shù)是奇數(shù)，則該位置對應(yīng)的變量值就是中位數(shù)。如果變量值的個數(shù)是偶數(shù)，則處于中間位置的兩個變量值的簡單算術(shù)平均數(shù)為中位數(shù)。上述標(biāo)志值按大小順序排列：2360、2470、2480、2870、2870、2870、2960、3400、3460、3460、3680、3760、4320、4530、4830、5320，此數(shù)列變量值的個數(shù)為偶數(shù)，因此，其中位數(shù)=（3400＋3460）÷2=3430。
近幾年的考試，現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核所占比例較大。在學(xué)習(xí)中，我們不僅要熟悉《房地產(chǎn)基本制度與政策》后面所附錄的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，同時也要熟悉與本門課程內(nèi)容有關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章。
例題1：對國有土地上被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的（ ）。（2011年試題）
a．重置價格 b．租賃價格 c．評估價格 d．市場價格
答案：d
解析：此題主要根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，該條例第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！?/span>
近年來，本門課程考試中，除綜合分析題外，其他三種題型的計算題呈現(xiàn)出逐步增加的特點(diǎn)，這也大大增加了考試的難度。
例題1：程某出租一套自有住房，月租金為3000元，每年空置期為1個月，年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ） 元。 （2011年試題）
a．1320 b．1440
c．3960 d．4320
解析：做這道題，關(guān)鍵是要掌握房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策，即：對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12％。2008年3月1日起，對個人出租住房取得的收入，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅?？罩闷诓粚儆诿庹鞣慨a(chǎn)稅范圍。其年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=3000×12×4％=1440元。
四、本課程的學(xué)習(xí)技巧
（一）要制定學(xué)習(xí)計劃
（二）要重視研讀大綱
（三）要通讀教材
（四）要掌握本課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)
（五）要充分重視房地產(chǎn)估價相關(guān)知識的學(xué)習(xí)
（六）要強(qiáng)化訓(xùn)練，提升應(yīng)試水平
在學(xué)習(xí)之初，我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的工作情況，事先制訂一份切實(shí)可行、周密細(xì)致的學(xué)習(xí)計劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。建議應(yīng)試者先從宏觀上把握每一遍復(fù)習(xí)所需的時間，再從微觀上細(xì)分到每一月、每一周、每一天的任務(wù)。
考試大綱是考試命題的依據(jù)，也是應(yīng)試者對課程進(jìn)行自學(xué)的依據(jù)，我們一定要認(rèn)真閱讀考試大綱，做到充分吃透考試大綱精神。
在熟悉考試大綱的前提下，緊接著要“通讀指定教材”。從前幾年考試情況看，房地產(chǎn)估價師考試命題逐漸呈點(diǎn)散、面寬、量大的趨勢，這就要求考生必須全面系統(tǒng)掌握每章內(nèi)容，“通讀指定教材”可以有效解決上述問題。
1、《房地產(chǎn)基本制度與政策》的重點(diǎn)是：建設(shè)用地、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)中介等；
難點(diǎn)是：房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記等。
2、房地產(chǎn)估價的法律、法規(guī)的重點(diǎn)是：
法律：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《物權(quán)法》。
法規(guī)：《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《住房公積金管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。
規(guī)章：《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》、《房屋登記辦法》、《廉租住房保障辦法》、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》等。
規(guī)范性文件：《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》。
標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等。
房地產(chǎn)估價相關(guān)知識涉及到規(guī)劃、環(huán)境、建筑工程、工程造價、房地產(chǎn)測繪、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律等多學(xué)科知識，要求考生必須知識面廣。因此，一定要重視相關(guān)知識的復(fù)習(xí)。
實(shí)踐證明，在系統(tǒng)看書學(xué)習(xí)之時，加強(qiáng)練習(xí)，強(qiáng)化訓(xùn)練，能夠鞏固已學(xué)的知識，加深對知識的理解和升華。具體指：
（1）要多做練習(xí)題；
（2）要多做歷年試題；
（3）要多做模擬試題。
五、課程體系
五大通關(guān)模塊 一次通關(guān)保障
第一模塊：全程強(qiáng)化班（基礎(chǔ)較好的學(xué)員可以從串講班開始聽）
課程內(nèi)容：全程15小時左右。根據(jù)大綱，講解教材全部知識點(diǎn)
課程輔助：10-15道章節(jié)練習(xí)題
學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，將掌握教材中各個考點(diǎn)，全面熟悉教材。
能夠應(yīng)對考試，知道每個考點(diǎn)對應(yīng)在哪個章節(jié)。
第二模塊：串講點(diǎn)題班（基礎(chǔ)較薄弱的學(xué)員建議從全程班開始聽）
課程內(nèi)容：全程共10個課時，共計5小時。在全部考點(diǎn)的基礎(chǔ)之上，壓縮考點(diǎn)范圍，串講重要考點(diǎn)
學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，將明確重要考點(diǎn)。在考試中能得到60%的分?jǐn)?shù)。
第三模塊：應(yīng)試技巧班
課程內(nèi)容：全程約4個課時，共計2小時。根據(jù)題型，講解答題技巧及得分點(diǎn)。
學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，遇到不會的題也能及時把題做對，答題分?jǐn)?shù)有效提高10-30分。
第四模塊：應(yīng)試模考班
課程內(nèi)容：包含3套高含金量模擬試卷，有效預(yù)測考點(diǎn)及命題方向
學(xué)習(xí)效果：完成這一模塊的學(xué)習(xí)，能夠?qū)键c(diǎn)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，為完全應(yīng)試做好準(zhǔn)備。
第五模塊：內(nèi)部資料班
課程內(nèi)容：考前一周上線，獨(dú)家內(nèi)部押題，絕密不單售
學(xué)習(xí)效果：考前完成這一模塊的學(xué)習(xí)，能夠在最短時間內(nèi)掌握必考考點(diǎn)。
一點(diǎn)提示:
良好的考試心態(tài)是成功的基石。因此在考試前，我們應(yīng)盡量放松自己的心情，保持平和的心態(tài)，情緒低落或者過度緊張，均不利于我們真實(shí)水平發(fā)揮。
考前要保持適度緊張的狀態(tài)，才能最好地發(fā)揮自己的真實(shí)水平，考出比較滿意和理想的成績。