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第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述

考試目的

測試應考人員對物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，商業(yè)運作模式及其特點，物業(yè)經(jīng)營管理與物業(yè)服務，現(xiàn)代城市服務業(yè)之間的內(nèi)在聯(lián)系及作用的掌握程度。

考試內(nèi)容

1.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，目標及作用。

2.物業(yè)經(jīng)營管理的商業(yè)運作模式。

3.物業(yè)經(jīng)營管理對物業(yè)服務的影響與作用。

4.物業(yè)經(jīng)營管理的風險與管控。

歷年考情

2013年真題在新教材中所占分值為65分，其中本章知識點在新教材中分值為3分，占比為4.6%。

第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念

知識點一：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵（?？键c）

物業(yè)經(jīng)營管理主要是指物業(yè)服務企業(yè)以滿足客戶需求為目標，綜合利用物業(yè)管理（含設施管理）、物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)組合投資管理的技術、手段和模式，為客戶提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務與經(jīng)營活動。

物業(yè)經(jīng)營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。

例：（2011）關于物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵的說法，錯誤的是(　b　)。

a.物業(yè)經(jīng)營管理是以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務

b.物業(yè)經(jīng)營管理就是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理

c.物業(yè)經(jīng)營管理既包括保證物業(yè)正常使用的運行操作管理活動，也包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的一系列的經(jīng)營活動

d.收益性物業(yè)通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，為業(yè)主或者投資者創(chuàng)造利潤和回報

知識點二：物業(yè)經(jīng)營管理的層次（輪換考點）

物業(yè)經(jīng)營管理分為物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理三個層次，其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)組合投資管理以策略性管理為主。

（一）物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障物業(yè)始終處于正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不包括物業(yè)經(jīng)營管理的其他內(nèi)容。

（二）物業(yè)資產(chǎn)管理

1.物業(yè)資產(chǎn)管理是指物業(yè)服務企業(yè)受物業(yè)資產(chǎn)所有人的委托，依照委托人的意愿或請求，對委托的物業(yè)資產(chǎn)進行管理和經(jīng)營，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，同時能分享其價值創(chuàng)造的成果，實現(xiàn)多方共贏或其他特定目標的行為。

2.我國物業(yè)資產(chǎn)管理的起步與發(fā)展。

我國物業(yè)資產(chǎn)管理是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展而起步并逐步發(fā)展起來的。大致有兩種情況：一是借助物業(yè)管理平臺開拓資產(chǎn)管理，如：物業(yè)服務企業(yè)受建設單位或業(yè)主委托進行房屋及場地的租售經(jīng)營與中介服務；二是物業(yè)服務企業(yè)獨立從事資產(chǎn)管理經(jīng)營活動，如獨立投資房地產(chǎn)開發(fā)，專門從事對不良資產(chǎn)盤活業(yè)務，與其他運營商合作開展物業(yè)經(jīng)營等。

3．資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的關系

(1)聯(lián)系：

首先，二者的宗旨是一致的，都是為了獲取相應的經(jīng)濟利益。其次，兩者互為聯(lián)系、互相促進。良好的傳統(tǒng)物業(yè)管理能促進資產(chǎn)管理的開展；物業(yè)資產(chǎn)管理又能延伸物業(yè)管理服務內(nèi)容，滿足業(yè)主深層次需求，進一步提升客戶滿意度等。

(2)區(qū)別。

首先，出發(fā)點不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基于管理服務，強調物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮；資產(chǎn)管理是基于價值，強調物業(yè)和客戶資產(chǎn)的保值、增值。

其次，內(nèi)容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)維護、清潔等常規(guī)服務項目和內(nèi)容；資產(chǎn)管理的內(nèi)容強調是多元化與開放性。

再次，考核評價標準不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的考核評價強調物業(yè)的正常運作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度；資產(chǎn)管理的考核評價則以經(jīng)濟效益為主。

最后，運行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運作強調物業(yè)的運行維護，物業(yè)服務企業(yè)的收益主要集中于項目酬金或服務利潤；資產(chǎn)管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務范圍和行業(yè)新的利潤空間，提升了行業(yè)質量與層次，而且能全面帶動行業(yè)的優(yōu)化、升級。

（三）物業(yè)組合投資管理

物業(yè)組合投資管理是在資產(chǎn)管理基礎上，業(yè)務覆蓋范圍更深更廣的高級物業(yè)資產(chǎn)管理形態(tài)。組合投資管理以風險控制和組合投資回報最大化為目標，并以組合投資的整體績效作為組合投資管理者業(yè)績評價的標準。如：就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策并在合適的時機購買或出售物業(yè)等。

例：以實現(xiàn)資產(chǎn)保值、增值，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化，同時能分享其價值創(chuàng)造的成果，實現(xiàn)多方共贏或其他特定目標的行為是指（c）。

a.物業(yè)管理

b.設施管理

c.物業(yè)資產(chǎn)管理

d.物業(yè)投資組合管理

知識點三：我國物業(yè)經(jīng)營管理的出現(xiàn)（新增考點）

可以從以下幾個方面來認識物業(yè)經(jīng)營管理在我國的出現(xiàn)與發(fā)展。

1．業(yè)主需求的變化呼喚物業(yè)經(jīng)營管理——這是物業(yè)經(jīng)營管理最初的萌芽

物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展?？梢哉f，業(yè)主需求的變化呼喚物業(yè)經(jīng)營管理。

2．物業(yè)管理業(yè)態(tài)的擴展給物業(yè)經(jīng)營管理提供了發(fā)展的空間

我國物業(yè)管理起步于住宅小區(qū)的管理，目前已覆蓋到各種業(yè)態(tài)的物業(yè)。不同類型的物業(yè)對物業(yè)管理的需求是不一樣的。如寫字樓、零售商業(yè)更關注物業(yè)價值的體現(xiàn)和收益的多少；企事業(yè)單位（如政府機關、學校、醫(yī)院等）的后勤改革要求物業(yè)服務企業(yè)在做好基本保障服務外，還要提供多種經(jīng)營的增值服務；大型企業(yè)強調物業(yè)資產(chǎn)保值增值等。

3．物業(yè)服務企業(yè)自身良性發(fā)展的要求是企業(yè)開展物業(yè)經(jīng)營管理的直接動力

4．信息技術的出現(xiàn)給物業(yè)經(jīng)營管理提供了進一步發(fā)展的技術支持

現(xiàn)代信息技術的運用和網(wǎng)絡系統(tǒng)的開發(fā)，主要體現(xiàn)在系統(tǒng)集成技術、云計算的saas云服務、人員量化指標、物業(yè)管理的大數(shù)據(jù)、bi分析技術、移動信息技術和社交化平臺等高新技術方面，為延伸和拓展物業(yè)經(jīng)營管理提供了前所未有的技術支撐。如客戶需求信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計、客戶購買商品時的便捷渠道、零散經(jīng)營項目的集中管理、經(jīng)營管理成本節(jié)約與即時有效控制等使得物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容、方式、空間發(fā)生了根本性的變革。信息技術在物業(yè)管理行業(yè)中的應用為物業(yè)經(jīng)營管理提供了操作平臺和技術保障，使物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營成為現(xiàn)實。新技術的出現(xiàn)與應用為物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展提供了技術支持。