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第 1 章  土地價(jià)格的概念

知識(shí)點(diǎn)1  土地價(jià)格概念

知識(shí)點(diǎn)2  土地價(jià)格的主要特征

知識(shí)點(diǎn)3  土地價(jià)格的類型

知識(shí)點(diǎn)4  我國現(xiàn)行地價(jià)體系

知識(shí)點(diǎn)5  我國土地價(jià)格的主要類型

知識(shí)點(diǎn)6  我國土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史

知識(shí)點(diǎn)1  土地價(jià)格概念（掌握）

土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）高低。

我國實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。我國土地價(jià)格是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。

例題（單選）

我國土地價(jià)格是(    )和收益的購買價(jià)格。

a．土地價(jià)值   

b．土地所有權(quán)   

c．土地使用價(jià)值   

d．土地權(quán)利

【答案】d

例題（判斷）

土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，其價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益（地租）的高低。

【答案】√

知識(shí)點(diǎn)2  土地價(jià)格的主要特征（掌握）

1）土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格

土地不具有移動(dòng)性，可轉(zhuǎn)移的并非土地本身，而是該土地的權(quán)利和收益，誰獲得了土地權(quán)益，誰就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)。因此，土地買賣實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣，土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

2）土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定

由于土地是一種自然物，不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，所以沒有價(jià)值，自身無所謂生產(chǎn)成本。現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)成本，主要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

3）土地價(jià)格主要由土地需求決定

與一般商品的價(jià)格決定一樣，土地價(jià)格也受土地市場的供給與需求共同決定。但是從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性很小，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地的需求不斷變化，因此從長遠(yuǎn)和總體上看，需求是影響地價(jià)的主要方面。

4）土地價(jià)格呈上升趨勢

土地價(jià)格不斷上漲的原因有：社會(huì)平均利潤下降、土地的稀缺性、土地需求的增加等。且地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格上升的速度。

5）土地價(jià)格具有明顯的地域性

土地具有固定性，不能像一般商品那樣自由流通，不能形成統(tǒng)一的市場價(jià)格；另外，同一區(qū)域內(nèi)，土地位置的不同也決定其價(jià)格有差異。

例題（單選）

關(guān)于土地價(jià)格的主要特征，下面描述不正確的是(    )。

a．土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格

b．土地價(jià)格由生產(chǎn)成本決定

c．土地價(jià)格總體呈上升趨勢

d．土地價(jià)格具有明顯的地域性

【答案】b

例題（多選）

下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價(jià)格描述，正確的有(    )。

a．總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢

b．具有明顯的個(gè)別性和地區(qū)性

c．土地價(jià)格高低決定了地租水平高低

d．土地價(jià)格由開發(fā)成本決定

e．土地價(jià)格高低與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)

【答案】be

知識(shí)點(diǎn)3  土地價(jià)格的類型（掌握）

1）按土地權(quán)利分類

土地所有權(quán)價(jià)格，是不同的土地所有權(quán)人之間轉(zhuǎn)移并買斷土地所有權(quán)時(shí)的價(jià)格。我國實(shí)行土地公有制，土地所有者是國家和農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織，國家在征用農(nóng)民集體土地時(shí)支付的土地征用費(fèi)，也稱土地征用價(jià)格。

土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。我國政府向土地使用者出讓一定年限的土地使用權(quán)時(shí)收取的土地出讓金和土地使用者之間合法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)的價(jià)格，都是土地使用權(quán)價(jià)格。

土地租賃權(quán)價(jià)格，是指土地在保持原權(quán)屬關(guān)系不變的前提下，對(duì)其使用權(quán)實(shí)行租賃時(shí)的價(jià)格。

土地抵押權(quán)價(jià)格，是在設(shè)定土地資產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)所規(guī)定的價(jià)格。

其他權(quán)利價(jià)格包括地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)價(jià)格等。

2）按土地價(jià)格形成方式分類

交易價(jià)格，是指通過市場交易形成的土地成交價(jià)格。

理論價(jià)格，是指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

評(píng)估價(jià)格，是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括：交易底價(jià)、基準(zhǔn)價(jià)格、課稅價(jià)格。

3）按管理目的分類

基準(zhǔn)地價(jià)，是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)不同土地級(jí)別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評(píng)估的單位面積土地使用權(quán)價(jià)格；

監(jiān)測地價(jià)，是指根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測、描述和評(píng)價(jià)的過程。

4）按結(jié)果表示方法分類

土地總價(jià)格，是指某一宗土地的整體價(jià)格。

單位面積地價(jià)簡稱單價(jià)，指單位土地面積的土地價(jià)格。

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，即是土地總價(jià)格分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)＝宗地總地價(jià)÷宗地總建筑面積=土地單價(jià)÷規(guī)劃凈容積率（容積率=總建筑面積/建筑用地面積）。

5）按土地形態(tài)分類

生地價(jià)格是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

熟地價(jià)格是指完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

毛地價(jià)格是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

凈地價(jià)格是指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)，場地內(nèi)達(dá)到開工條件的一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6）按土地交易方式分類

拍賣價(jià)格即拍賣日對(duì)土地進(jìn)行拍賣的底價(jià)，一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除后得出的價(jià)格。

招標(biāo)價(jià)格指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加投標(biāo)時(shí)，根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的標(biāo)底或者底價(jià)。

協(xié)議價(jià)格是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門與意向用地者通過充分協(xié)商后達(dá)成的成交價(jià)格。

掛牌價(jià)格是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并進(jìn)行更新的價(jià)格。

7）按土地價(jià)格使用目的分類

 買賣價(jià)格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的交易價(jià)格，即地租的資本化。

租賃價(jià)格即指租賃土地的價(jià)格。我國土地租賃存在兩種不同的方式：國有土地租賃、土地使用權(quán)出租；

抵押價(jià)格是以抵押方式提供債務(wù)、履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)日的正常市場價(jià)值；

課稅價(jià)格是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格；

征地價(jià)格是指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償金額。

例題（單選）

甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為1200元/m²、860元／m²、800元／m²，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購買者會(huì)優(yōu)先選擇(    )。

a. 甲宗地              b. 乙宗地

c. 乙宗地、丙宗地任選其一   

d. 甲宗地、乙宗地任選其一

【答案】a

例題（判斷）

土地所有權(quán)價(jià)格是一種權(quán)利的完全轉(zhuǎn)移（或買斷）的市場代價(jià)。(    )

【答案】√

土地評(píng)估價(jià)格的高低與土地估價(jià)人員的水平關(guān)系很大，估價(jià)師水平越高，評(píng)估價(jià)格越高。（   ）

【答案】╳

知識(shí)點(diǎn)4  我國現(xiàn)行地價(jià)體系（掌握）

在土地價(jià)格體系中土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)是基本形式。而基于政府對(duì)土地市場進(jìn)行調(diào)控和管理的要求，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)，與其相對(duì)應(yīng)的是宗地地價(jià)。宗地地價(jià)是指地產(chǎn)市場上表現(xiàn)出來的個(gè)別地塊的價(jià)格，也是地產(chǎn)市場的交易主體、管理者和研究者所真正關(guān)心的價(jià)格，是土地價(jià)格體系的基本構(gòu)成；

在地價(jià)體系中，評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格是一對(duì)孿生兄弟，評(píng)估價(jià)格是由估價(jià)師得出的，它雖不一定是最終的成交價(jià)格，但對(duì)市場交易價(jià)格的形成起著一定的指示和參考作用。交易價(jià)格是交易雙方就所要交易的土地所達(dá)成的共同認(rèn)可的價(jià)格。在正常市場條件上下，交易價(jià)格是土地價(jià)格客觀、合理水平的真正體現(xiàn)，也是確定評(píng)估價(jià)格的基本依據(jù)。

知識(shí)點(diǎn)5  我國土地價(jià)格的主要類型（掌握）

1）基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)地價(jià)具有：有限期、全域性、平均性、時(shí)效性的特點(diǎn)，是整個(gè)地價(jià)體系的基礎(chǔ)，為政府出讓、租賃、劃撥、收購?fù)恋氐冉灰谆顒?dòng)中確定宗地地價(jià)提供參考依據(jù)。

2）標(biāo)定地價(jià)

標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，是宗地地價(jià)的一種，與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布。

其作用表現(xiàn)在：政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定土地出讓金的依據(jù)；企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)的依據(jù)；國家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù)；政府制定土地市場管理政策的依據(jù)。

3）其他

交易評(píng)估價(jià)、交易地價(jià)，以及衍生出的其他地價(jià)。

除基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)，其他地價(jià)都屬于宗地地價(jià)類型。基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是我國地價(jià)體系的核心；標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)、交易評(píng)估價(jià)是地產(chǎn)市場最常見的地價(jià)形式，是地價(jià)體系的主要成分；交易地價(jià)是地價(jià)體系內(nèi)最關(guān)鍵參照指標(biāo)。

例題（判斷）

生地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地。(  )

拍賣出讓適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。(  )

評(píng)估價(jià)格就是最終的成交價(jià)格。(  )

基準(zhǔn)地價(jià)屬于交易地價(jià)。(  )

【答案】× √ × ×

知識(shí)點(diǎn)6  我國土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史（掌握）

古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論和馬歇爾的均衡價(jià)格理論，共同形成了現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估理論。

在國外土地價(jià)格評(píng)估理論和馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，我國形成了社會(huì)主義級(jí)差地租理論、社會(huì)主義絕對(duì)地租理論和社會(huì)主義城市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價(jià)形成理論，并成功借鑒了西方地價(jià)形成理論（土地收益理論、土地供求理論），來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實(shí)踐，取得了巨大成就。

本章小結(jié)：

本章主要考點(diǎn)是土地價(jià)格概念、特征、類型及我國地價(jià)體系構(gòu)成，分值一般在6分左右，易出判斷、單選和多選題，難度不大。