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第四章土地權(quán)利制度

知識點一、土地產(chǎn)權(quán)概念（掌握）

土地產(chǎn)權(quán)是權(quán)利人在其權(quán)利存在的土地上，為實現(xiàn)其利用土地的目的，分別依法行使其權(quán)利時對土地的用益、流轉(zhuǎn)、管理權(quán)。

土地產(chǎn)權(quán)指對土地享有的直接支配和排他性權(quán)利，是有關(guān)土地財產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。確定土地產(chǎn)權(quán)的法律手段是土地登記。

土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)等多項權(quán)利。

知識點二、土地產(chǎn)權(quán)的構(gòu)成（掌握）

我國土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地用益物權(quán)和土地他項權(quán)利三大類。

其中，土地他項權(quán)包括土地抵押和土地承租、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。

例題：我國土地權(quán)利總體上可以分為(    )三大類。（2006年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利

b．土地出讓權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)和土地租賃權(quán)

c．土地繼承權(quán)、土地贈予權(quán)和土地買賣權(quán)

d．土地使用權(quán)、土地處分權(quán)和土地收益權(quán)

答案：a

解析：我國土地權(quán)利總體上可以分為土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利三大類。

知識點三、我國土地所有權(quán)制度（掌握）

（一）土地所有權(quán)的含義

土地所有權(quán)是土地所有制的法律體現(xiàn)形式，不同的土地所有制，最終由生產(chǎn)力狀況所決定。

目前，我國土地所有權(quán)存在兩種表現(xiàn)形式，即國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

例題：依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)分為(    )。（2008年試題）

a．國有土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地承包權(quán)

b．國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)

c．國有建設用地所有權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地所有權(quán)

d．國有建設用地所有權(quán)和國有農(nóng)用地所有權(quán)

答案：b

解析：我國土地所有權(quán)存在兩種表現(xiàn)形式，即國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。

（二）國有土地所有權(quán)的權(quán)能

1．國有土地所有權(quán)的權(quán)能

①處分權(quán)；

②讓與權(quán)；

③依法處分權(quán)；

④縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使收益權(quán)應依法向上級人民政府及其職能部門上繳土地收益。國有土地收益中的新增建設用地土地有償使用費，30%上繳國家中央財政，70%留給有關(guān)地方人民政府。

例題：新增建設用地有償使用費的本質(zhì)是(    )。（2007年試題）

a．土地的取得成本構(gòu)成之一     b．政府土地收益

c．土地資源稅                          d．土地流轉(zhuǎn)稅

答案：b

解析：新增建設用地土地有償使用費，是指新增建設用地的平均土地純收益。

2．國有土地所有權(quán)的范圍

根據(jù)《物權(quán)法》、《土地管理法》及《土地管理法實施條例》規(guī)定，國有土地所有權(quán)的規(guī)定包括：

1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國家所有。”從此中華人民共和國廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

例題：“城市的土地屬于國家所有”的規(guī)定，是(    )年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。（2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．1972    b．1982    c．1992    d．2002

答案：b

解析：法規(guī)考核點。1982年憲法第十條第一款宣布：“城市的土地屬于國家所有。”從此中華人民共和國廢除了城市土地私有制和城市土地集體所有制。

（三）集體土地所有權(quán)的權(quán)能及范圍

1. 集體土地所有權(quán)的權(quán)能

①集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有、使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行使受法律限制；

②集體土地所有者代表對土地行使處分權(quán)受農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員共同意志的限制、受國家法律和政府管理的。

2. 集體土地所有權(quán)的范圍

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地屬于集體所有。

《物權(quán)法》規(guī)定，集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括：法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂 、集體所有的建筑物、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施、集體所有的教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施、集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)。

知識點四、我國土地使用權(quán)制度（掌握）

土地使用權(quán)是依法對一定土地進行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。

在整個土地制度中，土地所有制決定著土地使用制。

土地制度的核心是土地所有制。

（一）國有建設用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

1．劃撥國有土地使用權(quán)

(1)劃撥國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

(2)劃撥國有土地使用權(quán)的出租

(3)劃撥國有土地使用權(quán)的抵押

(4)國企改革中對劃撥國有土地使用權(quán)的處置

2．出讓國有土地使用權(quán)

(1)出讓國有土地使用權(quán)的內(nèi)容和限制

(2)出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

(3)出讓國有土地使用權(quán)的出租

(4)出讓國有土地使用權(quán)的抵押

(5)出讓國有土地使用權(quán)的續(xù)期

3．租賃國有土地使用權(quán)

租賃國有土地使用權(quán)是土地使用者以按期向土地所有者支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)與土地使用權(quán)租賃是不同的，前者是以國家所有者為出租人，屬于土地使用權(quán)的原始取得，而后者是以出讓土地使用權(quán)人為出租人，屬于土地使用權(quán)部分權(quán)能的傳來取得。

4．外商投資企業(yè)場地使用權(quán)

外商投資企業(yè)場地使用權(quán)是指在中國境內(nèi)設立的中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、

外商獨資企業(yè)以支付場地使用費或以中方已取得的劃撥國有土地使用權(quán)作價出資、入股等方式而取得的一定期限的國有土地使用權(quán)。

5．城市私房用地使用權(quán)

城市私房用地使用權(quán)是城市私有房屋的所有權(quán)人對房屋占用的土地所享有的國有土地使用權(quán)。

（二）集體建設用地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定

1．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對其經(jīng)營用地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。其中，收益權(quán)的具體范圍和行使方式，根據(jù)企業(yè)的具體形態(tài)和適用法律的不同，分別按照《公司法》《合伙企業(yè)法》或者其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定確定。

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獨資設立的企業(yè)，其收益一般歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。

2．鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)

鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地使用權(quán)人對土地僅享有占有權(quán)和使用權(quán)，一般沒有收益權(quán)與處分權(quán)。這是由該項權(quán)利的用途性質(zhì)所決定的。

例題1：以營利為目的，房屋所有權(quán)人將劃撥土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益應 (    )

a．由房屋所有權(quán)人與國家按約定比例分配

b．上繳國家

c．由房屋所有權(quán)人與房屋租賃人按比例分配

d．全部歸房屋所有權(quán)人

答案: b

解析: 劃撥建設用地使用權(quán)人以營利為目的，將劃撥建設用地使用權(quán)連同其地上建筑物、其他附著物出租的，應按規(guī)定的定額或比例標準向國家上繳土地收益金。

例題2：國有企業(yè)改革涉及的劃撥國有土地使用權(quán)，在下列情形中，可不采取出讓方式處置的是( d )。（2009年試題）

a．原國有企業(yè)出售    b．非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)

c．原國有企業(yè)破產(chǎn)    d．國有企業(yè)兼并國有企業(yè)

解析：下列情況經(jīng)批準可保留劃撥土地使用權(quán)：①繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變， 但改造或改組為公司制企業(yè)除外；②國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的；③在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的；④國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。

例題3：申請采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資(入股)方式配置土地的企業(yè)，必須為( b  )批準的實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)。（2007年試題）

a．國務院                          b．省級以上人民政府

c．市級以上人民政府                d．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級以上人民政府

解析：《企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見(試行)》規(guī)定，采用國家作價出資（入股）或授權(quán)經(jīng)營方式處置的適用范圍：對于省級以上人民政府批準實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或國家作價出資（入股）方式配置土地。

例題4：建設用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用30年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有（  ）年。

a．20   b．30   c．40   d．70

答案：c

解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓建設用地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原建設用地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”70年減去年30年，為40年。

例題5：以授權(quán)經(jīng)營方式獲取國有建設用地使用權(quán)的國家控股公司，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資(入股)或租賃方式配置土地，企業(yè)不需要辦理變更土地登記手續(xù)。(    ) （2008年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

答案：×

解析：《土地登記辦法》規(guī)定，“以國家授權(quán)經(jīng)營方式取得國有建設用地使用權(quán)的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產(chǎn)處置批準文件和其他相關(guān)證明材料，申請授權(quán)經(jīng)營國有建設用地使用權(quán)初始登記”。

例題6：近期在一些地方出現(xiàn)在集體所有土地上建造住宅，并向社會公開出售的行為，對此，下列說法最準確的是( c )。（2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．補辦農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)和規(guī)劃手續(xù)即可銷售

b．只要集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員贊同，即為合法行為

c．所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護，無法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設

d．屬非法占用耕地，應追究刑事責任

解析：目前小產(chǎn)權(quán)房所售房屋的產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律保護，無法取得產(chǎn)權(quán)證，屬違章建設。

例題7：根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地不能買賣，所以其承包經(jīng)營權(quán)不是一種物權(quán)，也不具有市場價值。（    ）（2007年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

答案：×

解析：土地承包經(jīng)營權(quán)屬于用益物權(quán)。

知識點五、土地他項權(quán)利制度（熟悉）

土地他項權(quán)利是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)以外與土地有密切關(guān)系的權(quán)利。

主要包括土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。

（一）土地抵押權(quán)

(1)土地抵押權(quán)的含義

土地抵押權(quán)是建設用地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不轉(zhuǎn)移土地占有而將建設用地使用權(quán)作為債權(quán)擔保，在債務人不履行債務時，債權(quán)人有權(quán)對建設用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)膿Ｐ酝恋厮棛?quán)利。

1)可以設定抵押權(quán)的土地權(quán)利。

①法律允許單獨流轉(zhuǎn)的國有土地使用權(quán)。

②依法以國有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。

③依法承包并經(jīng)登記的集體荒山的土地使用權(quán)。

④農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)集體土地使用權(quán)。

2)國有土地使用權(quán)的可抵押范圍。

①根據(jù)《擔保法》第三十四條第三項和《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第二款，采取出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押。出讓國有土地使用權(quán)可以連同地上建筑物一并抵押，也可以在無地上建筑物的情況下單獨抵押。

②根據(jù)《擔保法》第三十六條第一款、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條，國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

3)集體土地使用權(quán)的可抵押范圍。

①根據(jù)《擔保法》第三十四條第五項及《農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定》，依法承包并經(jīng)登記的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地使用權(quán)可以抵押，但需獲得發(fā)包人的同意。

②根據(jù)《擔保法》第三十六條第三款，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押；該土地使用權(quán)不得脫離廠房等建筑物單獨抵押。

例題：國有土地上的房屋抵押時，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。目前，對這一條款有明確規(guī)定的法律法規(guī)有(    )。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

a．擔保法           

b．城市房地產(chǎn)管理法

c．城鄉(xiāng)規(guī)劃法    

d．確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定

e．城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例

答案：abe

解析：《擔保法》第三十六條：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十八條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十三條：土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。

（二）地役權(quán)

地役權(quán)是指為自己使用土地的需要，而使用他人土地的權(quán)利。他人的不動產(chǎn)為供役地，自己的不動產(chǎn)為需役地。設立地役權(quán)，當事人應當采取書面形式訂立地役權(quán)合同。

地役權(quán)合同一般包括的條款有：當事人的姓名或者名稱和住所、供役地和需役地的位置、利用目的和方法、利用期限、費用及其支付方式、解決爭議的方法。

地役權(quán)具有以下特征：

①地役權(quán)是按照合同設立的；

②地役權(quán)是利用他人的不動產(chǎn)；

③地役權(quán)是為了提高自己不動產(chǎn)的效益；

④地役權(quán)具有從屬性和不可分性。

知識點六、土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能及規(guī)定（了解）

土地承包經(jīng)營權(quán)人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事林業(yè)、畜牧業(yè)  、種植業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

知識點七、宅基地使用權(quán)的權(quán)能及規(guī)定（了解）

宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。

此處有限制的處分權(quán)是指權(quán)利人將房屋連同宅基地一同轉(zhuǎn)讓、出租的權(quán)利。

知識點八、主要國家和地區(qū)的土地制度（了解）

1. 美國

美國是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國所有土地都實行有償使用。

2. 英國

英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實際中這些土地持有人也往往不嚴格地被稱做地主。

3．德國

聯(lián)邦德國的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。

4．日本

日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。其土地私有制，是一種法律上承認個人或私人可以占有土地的制度，但這并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個人或股份(有限)公司等法人占有土地外，國家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團體也占有土地。