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第二節(jié)　以財務(wù)報告為目的的評估實務(wù)應(yīng)用

二、資產(chǎn)評估在企業(yè)資產(chǎn)減值測試中的應(yīng)用

(二)資產(chǎn)減值測試評估中的評估對象

1.資產(chǎn)減值測試對象

2.資產(chǎn)減值測試評估對象的界定

⑴總體要求

資產(chǎn)減值測試評估對象應(yīng)當與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價值的成分保持一致。

除非不考慮該負債的金額就無法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價值一般不應(yīng)包括已確認的計息負債的賬面價值。

⑶幾種特殊對象分析

①營運資金

情形一:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中不包含營運資本，則評估對象也不包含營運資本。

預(yù)測期第一年的營運資本變動應(yīng)在期初余額為零的基礎(chǔ)上計算，即假設(shè)預(yù)測期第一年需要投人一筆額外的營運資本，并且到預(yù)測期結(jié)束時收回該筆營運資本投入。

情形二:資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中包含營運資本，則評估對象也包含營運資本。

預(yù)測期第一年的營運資本變動應(yīng)以評估對象構(gòu)成中包含的營運資本為期初余額進行計算。

②總部資產(chǎn)

Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括

企業(yè)集團或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。

Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征

難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。

Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測試具體步驟

對于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分攤至某資產(chǎn)組的部分，應(yīng)當將總部資產(chǎn)的賬面分攤至該資產(chǎn)組;

對于總部資產(chǎn)難以分攤至任何資產(chǎn)組的部分，應(yīng)當按照合理和一致的基礎(chǔ)分攤至由若干個資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。

③商譽

其具體分攤過程和總部資產(chǎn)類似。

三、資產(chǎn)評估在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

(二)投資性房地產(chǎn)評估中的評估對象

1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：

⑴已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物

⑵持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

⑶企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)

⑴某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當確認為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

⑵自用房地產(chǎn)

⑶作為存貨的房地產(chǎn)

【注意】

在評估實務(wù)中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應(yīng)當分別確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))、存貨和投資性房地產(chǎn)。

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（責任編輯：中大編輯）

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