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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第四節(jié)　市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

一、基本思路

市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國(guó)內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法。市場(chǎng)法又稱買賣實(shí)例比較法、交易實(shí)例比較法、市場(chǎng)比較法、市場(chǎng)資料比較法、現(xiàn)行市價(jià)法等。

市場(chǎng)法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。

二、適用范圍

市場(chǎng)法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評(píng)估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場(chǎng)法應(yīng)用越有效。而在下列情況下，市場(chǎng)法往往難以適用：

1.沒(méi)的發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；

2.某些類型少見(jiàn)的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等；

3.很難成為交易對(duì)象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等；

4.風(fēng)景名勝區(qū)土地；

5.圖書(shū)館、體育館、學(xué)校用地等。

三、計(jì)算公式

市場(chǎng)法的基本計(jì)算公式是：

P＝P'×A×B×C×D （5－9）

 P--被估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值；

P′--可比交易實(shí)例價(jià)值；

A--交易情況修正系數(shù)；

B--交易日期修正系數(shù)；

C--區(qū)域因素修正系數(shù)；

D--個(gè)別因素修正系數(shù)。

實(shí)際評(píng)估工作中，其計(jì)算公式為：

如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：

四、操作步驟

（一）交易資料收集

（二）可比交易案例確定

（三）因素修正

1.交易情況修正。

（1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；

（2）交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購(gòu)買最為典型。如有人為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。

（3）買方或賣方不了解市場(chǎng)行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

（4）其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

（5）特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等。

2.交易日期修正。交易實(shí)例的交易日期與待評(píng)估房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日往往有一段時(shí)間差。在這一期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不斷發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)格可能升高或降低。因此需要根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率，將交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價(jià)格。這就是交易日期修正，也稱期日修正。

房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)率一般用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來(lái)表示。利用價(jià)格指數(shù)進(jìn)行期日修正的公式如下：

3.區(qū)域因素修正。

4.個(gè)別因素修正。

5.容積率修正。容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

6.土地使用年期修正。

式中： K--將可比實(shí)例年期修正到被估對(duì)象使用年期的年期修正系數(shù)；

r--資本化率；

m--被估對(duì)象的使用年期；

n--可比實(shí)例的使用年期。

土地使用年期修正后地價(jià) =比較實(shí)例價(jià)格×K

（四）房地產(chǎn)價(jià)值的確定

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