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第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素
一、房地產(chǎn)價格種類
| 按權(quán)益不同 | 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格 |
| 按價格形成方式不同 | 市場價格、評估價格 |
| 按房地產(chǎn)的實物形態(tài)不同 | 土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格 |
| 按房地產(chǎn)價格的表示單位 | 房地產(chǎn)總價格 |
| 房地產(chǎn)單位價格（說明價格高低水平） | |
| 樓面地價：單位建筑面積地價 樓面地價=土地總價格/建筑總面積 容積率=建筑總面積/土地總面積 建筑密度=基地面積/建筑面積 土地單價=土地總價/土地面積 樓面地價=土地單價/容積率 |
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| 其它價格類型 | 申報價格：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)價格成交申報制度，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)向縣級以上人民政府如實申報價格 |
| 例題：單位建筑物面積地價是這平均每單位建筑面積上的土地價格，它稱為（ ）。 A. 樓面地價 B. 總價格 C. 單位價格 D. 土地使用權(quán)價格 答案：A 例題：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國實行房地產(chǎn)交易價格（ ）制度。 A.評估 B.申報 C.公示 D.登記 答案是：B 例題：某宗地，土地單價為3000元/平方米，該宗地容積率為1.5，建筑面積為150平方米，則樓面地價為（ ）元/平方米。 A.20 B.200 C.2000 D.4500 答案是：C 例題：若反映宗地地價水平，（ ）指標(biāo)更具說服力。 A.建筑總價格/土地總面積 B.土地總價格/土地總面積 C.房地總價格/土地總面積 D.土地總價格/建筑總面積 答案是：D 例題：某宗土地1000㎡。國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（ ）。 A.建筑物建筑總面積為5000㎡，底層建筑面積為700㎡ B.建筑物建筑總面積為1500㎡，底層建筑面積為300㎡ C.建筑物建筑總面積為4800㎡，底層建筑面積為600㎡ D.建筑物建筑總面積為7000㎡，底層建筑面積為400㎡ 答案：C |
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二、房地產(chǎn)價格特征
| 權(quán)益價格 | 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押不能轉(zhuǎn)移物質(zhì)實體本身，只是轉(zhuǎn)移與物質(zhì)實體有關(guān)的權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)等 |
| 價格與用途相關(guān) | 土地因用途不同而產(chǎn)生價格上的巨大差異 |
| 價格具有個別性 | 沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn) |
| 價格可比性 | 形成房地產(chǎn)的價格的各項因素可以比較，從而比較房地產(chǎn)的價格。 |
| 例題:地價的特征包括（ ）。 A.地價是地租的資本化 B.地價是權(quán)益價格 C.地價具有增殖性 D.地價具有穩(wěn)定性 E.地價與用途無關(guān) 答案：ABC |
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三、房地產(chǎn)價格的影響因素
| 影響房地產(chǎn)價格的因素一般可以分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素 一般因素是影響一定區(qū)域內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、行政因素、心理因素 區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境因素。 個別因素分為土地個別因素與建筑物個別因素，是宗地或具體房產(chǎn)的特征對價格產(chǎn)生影響的因素。 |
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| 一般因素 | 經(jīng)濟(jì)因素 | (1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 (2)財政金融因素 (3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 |
| 社會因素 | (1)人口因素（人口數(shù)量、人口密度、人口素質(zhì)） (2)家庭規(guī)模因素 (3)房地產(chǎn)投機(jī)因素（即可能促進(jìn)上漲和下跌，也可能抑制上漲和下跌） (4)教育科研水平和治安因素 (5)社會福利因素 |
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| 行政因素 | (1)土地使用制度與住房制度、地價政策 (2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 (3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 (4)行政隸屬關(guān)系變更 (5)交通管制 |
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| 心理因素 | 人們的偏好 | |
| 區(qū)域因素 | 區(qū)域因素是某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政、技術(shù)因素等產(chǎn)生的區(qū)域性特征，包括商服繁華因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境因素。 | |
| 商服繁華因素 | 這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。 | |
| 道路通達(dá)因素 | 這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別(主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。 | |
| 交通便捷因素 | 這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。 | |
| 城市設(shè)施狀況因素 | (1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 (2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。 (3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。 |
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| 環(huán)境狀況因素 | 若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低 | |
| 土地的個別因素 建筑物的個別因素 | 區(qū)位因素 | 區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素，區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升;相反，則地價下跌。 |
| 面積因素、寬度因素、深度因素 | 一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。 | |
| 形狀因素 | 土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。 | |
| 地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素 | 地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高;反之，土地高低不平，地價較低。 | |
| 容積率因素 | 容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系。 | |
| 用途因素 | 般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的 | |
| 土地使用年期因素。 | 在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高 | |
| 面積、結(jié)構(gòu)、材料等 | 筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。 | |
| 設(shè)計、設(shè)備等是否良好 | 建筑物形狀、設(shè)計風(fēng)格、建筑裝潢應(yīng)與建筑物的使用目的相適應(yīng)，建筑物設(shè)計、設(shè)備是否與其功能相適應(yīng)，對建筑物價格有很大的影響。 | |
| 施工質(zhì)量 | 建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。 | |
| 法律限制 | 有關(guān)建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。如高度限制、消防管制等。 | |
| 建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào) | 建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。 | |
| 例題：下列影響房地產(chǎn)價格因素中，不屬于區(qū)域因素的是（ ）。 A.商服繁華因素 B.道路通達(dá)因素 C.環(huán)境狀況因素 D.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素 答案：D 例題：影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括（ ） A.房地產(chǎn)價格政策 B.城市發(fā)展戰(zhàn)略 C.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 D.國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度 E.社會發(fā)展?fàn)顩r 答案是： A\B\D\E |
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