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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第五章房地產(chǎn)評(píng)估的串講知識(shí)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第一節(jié)　房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、土地與土地使用權(quán)

（一）土地

土地資源是自然本身的產(chǎn)物，具有不可再生性。

（二）土地的特性

1.土地的自然特性

（1）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動(dòng)而改變其空間的位置。地產(chǎn)交易，不是土地實(shí)體本身的空間移動(dòng)，而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。土地位置的固定性決定了土地價(jià)格具有明顯的地域性特征。

（2）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個(gè)差異導(dǎo)致土地地租的產(chǎn)生。

（3）土地資源的不可再生性。土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用。

（4）土地效用的永續(xù)性。只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)下去。

2.土地的經(jīng)濟(jì)特性。

（1）土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性。所謂土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，主要是指某一地區(qū)的某種用途的地供不應(yīng)求，形成稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，形成供求矛盾。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質(zhì)量的差異性等有關(guān)。土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性客觀上要求人們集約用地。

（2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性。土地的所有權(quán)和使用權(quán)都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時(shí)，就必然要求實(shí)現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟(jì)上獲得收益。

（3）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為農(nóng)田，也可以建住宅或建寫字樓，或者造商場(chǎng)。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產(chǎn)估價(jià)中需要確定土地的最佳用途。

（4）土地效益的級(jí)差性。由于土地質(zhì)量的差異性而使不同區(qū)位土地的生產(chǎn)力不同，從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級(jí)差性。

（三）土地使用權(quán)

在我國(guó)，城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（1）居住用地 70 年；

（2）工業(yè)用地 50 年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；

（5）綜合或者其他用地 50 年。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。

土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

二、地租與地價(jià)理論

三、房地產(chǎn)及其特性

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。

房地產(chǎn)一般具有如下特性：

1.位置固定性。由于房屋固著在土地上，因此房地產(chǎn)的相對(duì)位置是固定不變的。

2.供求區(qū)域性。由于土地位置的固定性，房地產(chǎn)還具有區(qū)域性的特點(diǎn)。一個(gè)城市房地產(chǎn)的供給過剩并不能解決另一個(gè)城市供給不足的問題。

3.長(zhǎng)期使用性。由于土地可以永續(xù)利用，建筑物也是耐用品，使用年限可達(dá)數(shù)十年甚至長(zhǎng)達(dá)上百年，使用期間即使房屋變舊或受損，也可以通過不斷的翻修，以延長(zhǎng)其使用期。

4.大量投資性。房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理要經(jīng)過一系列過程：取得土地使用權(quán)、土地開發(fā)和再開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)和施工、房地產(chǎn)銷售等環(huán)節(jié)，都要投入大量的資金。

5.保值與增值性。一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。與此相反，在正常的市場(chǎng)條件下，從長(zhǎng)期來看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。同時(shí)，對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

6.投資風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使用之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較在。主地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：首先，房地產(chǎn)無法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。其二，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。其三，自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響。

7.難以變現(xiàn)性。由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。

8.政策限制性。房地產(chǎn)市場(chǎng)受國(guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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