21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價值為( )萬元。

A.223. 13 B.246. 18

C.247. 18 D.253. 86

22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費分別為售價的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為( )萬元。

A.2651. 52 B.2667. 75

C.2705. 63 D.2771. 49

23.某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為( )。

A.15. 96% B.17.05%

C.23. 44% D.25. 86%

24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為( )年。

A.29 B.39

C.40 D.45

25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/㎡，土地重新購置價格為4800元/㎡，建筑物重置價格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。

A.800 B.878

C.896 D.1129

26.某在建商城的建設用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。

預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào) 查，目前當?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預測該商城建成后當?shù)卦擃惿?城的市場租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為( )萬元。

A.22253 B.23352

C.26488 D.27796

27,關(guān)于假設開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是( )。

A.靜態(tài)分析法中應根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設成本

B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預測

C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點

28.某在建工程按正常建設進度建設1年后停工，停工半年后基坑進水，現(xiàn)人民法院強制拍賣 該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。 經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項目正常建設期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元/㎡。折現(xiàn)率為 10%，用動態(tài)分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為( )元/㎡。

A.3939. 93 B.4034. 93

C.4132. 23 D.4231. 87

29.假設開發(fā)法中，同一估價對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。

A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)

D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)

30.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。

A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線趨勢法

31.在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度 的( )。

A.簡單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù) D.中位數(shù)

32.根據(jù)標準臨街宗地單價求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價為280萬元。

標準臨街深度為100m，假設相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準，每增加臨街寬度1m 單價增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價為 ( )元/㎡。

A.2000 B.2100

C.2400 D.2520

33.關(guān)于明確估價目的的說法，正確的是( )。

A.估價目的由價值類型決定

B.估價目的根據(jù)估價師的經(jīng)驗確定

C.估價目的由委托人的估價需要決定

D.估價目的根據(jù)估價對象和價值時點綜合確定

34.房屋征收估價中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，為完成估價，對估價對象內(nèi)部狀況進行的合理假定屬于( )。

A.未定事項假設 B.背離事實假設

C.不相一致假設 D.依據(jù)不足假設

35.價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應選為價值時點的是( )。

A.估價作業(yè)期間的某日

B.實地查勘估價對象期間的某日

C.估價報告出具日期

D.估價報告出具后的某日

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