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2010年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題和解析回顧

發(fā)表時間:2019/9/17 13:58:11 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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本文導(dǎo)航

解析

一、單項選擇題

1.短期投資資金周轉(zhuǎn)快,流動性好,風(fēng)險相對較小。

4.B選項投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差,但這個條件很難達(dá)到。

5.房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。

8.土地儲備開發(fā)成本包括:①征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費;②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費用;③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用;④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用;⑤貸款利息;⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用,不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。

12.時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。

15.(1)按月計息時,利息和=P[(1+i)n-1]=1000萬元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24萬元

(2)按季計息時,利息和=P[(1+1)n-1]=1000萬元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24萬元

(1)-(2)=2.0萬元

17.P=120㎡×7800元/㎡×700/0=655200元,A=P1/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2/12)20×12]=3584.01元。

18.因為年利率與年租金增長率相同,故P=n×A1/(1+i),P=F/(1+i)n,則A1=11837.97元,A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。

20.FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%.

22.A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100萬元×40%x75%/[1-11(1+7.5%)10]=5.83萬元稅前現(xiàn)金回報率=凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%

23.流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債。

24.總建筑面積(產(chǎn)量)=15000㎡×3=45000㎡,可銷售面積(銷售量)=45000㎡×800/0=36000㎡,根據(jù)盈虧平衡點的公式,銷售收入=總成本,銷售單價×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量,設(shè)銷售單價為x,則:x×36000=8000×10000+4500×45000得:x=7847.22元/㎡

本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積,計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。

31.(1200+100+800)元/55%=3818.18元。

二、多項選擇題

8.B選項應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額;D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。

10.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,涉及的主要不確定性因素有:土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。

12.以出讓方式取得熟地使用權(quán)時,土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。

15.零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型:市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。

三、判斷題

1.商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。

4.還可以采用邀請招標(biāo)的方式。

5.指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率,其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小,則預(yù)測值越趨向平滑。

7.房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時,期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用,不另行計算;房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時,開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資,經(jīng)營期的期間費用計入運營費用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

8.通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高,因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

11.借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。

14.利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失,尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。

15.收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。

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