第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的要素

一、估價當(dāng)事人

與估價活動有直接關(guān)系的單位或個人，包括估價機構(gòu)、估價師(估價主體)和估價委托人(需求者和服務(wù)對象)。

(一)房地產(chǎn)估價機構(gòu)

依法設(shè)立的從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。

《資產(chǎn)評估法》規(guī)定，評估機構(gòu)應(yīng)依法采用合伙或公司形式。

合伙評估機構(gòu)應(yīng)有2名以上評估師，其合伙人2/3以上具有3年以上從業(yè)經(jīng)歷，最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

公司制評估機構(gòu)8名以上評估師和2名以上股東，2/3以上股東3年以上從業(yè)經(jīng)歷，且最近3年內(nèi)未受停止從業(yè)處罰。

(二)注冊房地產(chǎn)估價師

通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。理論知識+實踐經(jīng)驗+職業(yè)道德

應(yīng)受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費。

(三)估價委托人

1.委托估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人(估價服務(wù)的需求方)。

2.自用：司法拍賣估價報告，確定拍賣保留價;

第三方使用：借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用;不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。

3.估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人之間的區(qū)別和關(guān)系。重要考點

(1)估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人。

(2)估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。

(3)要求能聯(lián)系實際，確定估價中這幾種身份的關(guān)系。

(4)房地產(chǎn)抵押估價，委托人可能是貸款人，也可能是借款人，都是估價利害關(guān)系人，估價報告使用人是貸款人。

(5)房屋征收評估，委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門和被征收人都是估價利害關(guān)系人，也是估價報告使用人。

(6)房地產(chǎn)司法拍賣估價，人民法院是估價委托人和報告使用人，但不是估價對象權(quán)利人，也不是估價利害關(guān)系人，申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。(注意判斷題)

二、估價目的

估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。是委托人對估價的實際需要。

估價目的：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、稅收、征收、征用、司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、保險、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算，等等。

估價目的不同，價值時點、估價對象、價值類型以及估價原則、估價依據(jù)等都可能不同，從而影響估價結(jié)果。

三、估價對象

估價對象是所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。估價對象由委托人和估價目的雙重決定。

估價對象：房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

四、價值時點

所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間。

同一估價對象在不同的時間會有不同的價值或價格，必須明確估價對象價值或價格的具體時間。價值時點根據(jù)估價目的來確定?？赡苁乾F(xiàn)在、過去或?qū)淼哪硞€時間。

確定價值時點在前，得出評估價值在后。

五、價值類型

所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。價值類型由估價目的確定。同一估價對象可以有不同價值類型。

同一估價對象在同一時間的具體某種價值和價格，是其在相應(yīng)估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。而不同估價目的下的評估價，如買賣價格，評估價值，計稅價值，彼此之間可能不同。

6類價值類型：市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值、殘余價值。

六、估價原則

估價所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。在反復(fù)估價實踐和理論探索中，在認識價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的。估價原則使不同的估價師對估價的基本前提具有一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或近似。

七、估價程序

完成估價項目的各項工作的先后次序。

估價程序的作用：保證估價質(zhì)量、提高估價效率、防范估價風(fēng)險、規(guī)范估價行為。

八、估價依據(jù)

作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。包括：

(1)有關(guān)法律、法規(guī)、政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，司法解釋，地方性法規(guī)，部門規(guī)章和政策，地方政府規(guī)章和政策。

(2)有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見、地方標(biāo)準(zhǔn)等。

(3)估價委托書、估價委托合同和委托人提供的估價所需資料。

(4)估價機構(gòu)、估價師掌握和收集的估價所需資料。

在估價中選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象選取估價依據(jù)。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。

國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線(最低要求)。

鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法律、法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新。

九、估價假設(shè)

針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括：一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，體現(xiàn)了估價師的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德。

其作用(2個)：規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu);告知、提醒報告使用人，保護估價報告使用人。

十、估價方法

比較法、收益法和成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法、標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法、多元回歸分析法、長期趨勢法等。

每種估價方法都有其適用對象和條件。同時運用，相互驗證，但不應(yīng)相互替代。不同方法可以互補，如特殊廠房不適用比較法，但適用成本法;待開發(fā)土地不適用成本法，但適用假設(shè)開發(fā)法和比較法;在建工程不適用比較法，但適用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

十一、估價結(jié)果

估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。

鑒證性估價要求客觀公正，估價師和估價機構(gòu)不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，不能在完成估價之前討論估價結(jié)果;更不得為招攬業(yè)務(wù)而迎合委托人的高估或低估要求。

估價結(jié)果可能受估價師個人因素影響。

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