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假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取
一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期
1.為了預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值發(fā)生的時(shí)間及金額,便于進(jìn)行折現(xiàn)或測(cè)算后續(xù)開發(fā)應(yīng)得利潤(rùn),首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)經(jīng)營(yíng)期)。
2.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))的日期(即價(jià)值時(shí)點(diǎn)) ,終點(diǎn)是未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。
3.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為后續(xù)建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期 。
圖8-1 開發(fā)經(jīng)營(yíng)期及其構(gòu)成
取得用地日、開工日、竣工日、開始銷售日、售磬日
取得用地日、開工日、竣工日、土地使用權(quán)到期日(或建筑物經(jīng)濟(jì)壽命到期日)
二、后續(xù)開發(fā)的必要支出
1.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)(買方承擔(dān)的)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。
2.后續(xù)必要支出項(xiàng)目,估算方法與成本法中相同。
3.與成本法中估算的區(qū)別:
(1)它們本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值 ,而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的值;
(2)它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后到把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出,而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出。
4.投資利息,只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。動(dòng)態(tài)分析法中,包含在折現(xiàn)率中考慮了。
5.計(jì)息項(xiàng)目:待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息 )。
6.計(jì)息期
7.待開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值,和待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi),假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)一次性付清,計(jì)息起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。
8.后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常分散在一段時(shí)間內(nèi)均勻發(fā)生,所以假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中。計(jì)息時(shí)間取一半。
三、開發(fā)完成后的價(jià)值(掌握)
(1)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況 (如毛坯房,簡(jiǎn)裝房(粗裝修房改為簡(jiǎn)裝房),精裝修房等),不同的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值,有時(shí)還包括其他財(cái)產(chǎn)(如動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利等)的價(jià)值。
(2)開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間(市場(chǎng)狀況)
開發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí),有三種情況:
◆一般銷售的,預(yù)測(cè)它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
◆預(yù)售的,則預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
◆延遲銷售的,預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值。
(3)開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算方法:
◆銷售的,通常采用比較法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變化趨勢(shì),或者采用比較法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合,比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)。
◆出租或自營(yíng)的房地產(chǎn),可先測(cè)算其租賃或自營(yíng)的凈收益,再采用收益法將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。
強(qiáng)調(diào):假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值,不能用成本法求取。
四、折現(xiàn)率(掌握)
◆與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的求取方法相同。等同于同一市場(chǎng)上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。
◆本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分 。
(用動(dòng)態(tài)分析法時(shí),利息和利潤(rùn)不需要再另外計(jì)算。包含在折現(xiàn)率中予以考慮)。
五、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)
◆后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn),只在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算。
◆利潤(rùn)的計(jì)算與成本法中的利潤(rùn)相同。注意采用的利潤(rùn)率含義(有4個(gè)利潤(rùn)率:直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率,銷售利潤(rùn)率 )不同。
六、測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題
假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法,在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的價(jià)值這種收入,在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí),有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用或無(wú)形收益。
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(責(zé)任編輯:gx)
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