4、綜合分析題、共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。

(一)

陳某購買了江某的一套學(xué)區(qū)房，雙方為避稅，在辦理相關(guān)手續(xù)時隱瞞了成交價格，后被有關(guān)部門要求房屋價格進行評估。陳某委托其表弟趙某所在的甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)做課稅評估。趙某選取了相鄰區(qū)位但不屬于學(xué)區(qū)房的成交案例進行評估，助陳某、江某偷稅5萬元。陳某因無力清償?shù)狡谧》康盅嘿J款，被訴到法院，法院裁定公開拍賣陳某住房以清償債務(wù)，此時，趙某虛假評估的事情敗露。

1.在交易活動中，屬于陳某應(yīng)盡的義務(wù)為()。

A.繳納契稅、營業(yè)稅

B.如實申報成交價格

C.簽訂房屋買賣合同

D.按3元/m2標(biāo)準(zhǔn)繳納交易手續(xù)費

2.下列稅種中，陳某在交易過程中作為法定綱稅義務(wù)的為( )。

A.房產(chǎn)稅

B.教育費附加

C.印花稅

D.城市維護建設(shè)稅

3.不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記過程中，應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為( )。

A.要求陳某、江某提供身份證明

B.要求對交易的房屋進行評估

C.要求陳某、江某提供登記原因證明文件

D.就有關(guān)登記事項詢問陳某、江某和趙某

4.關(guān)于趙某評估行為的說法，正確的為( )。

A.應(yīng)該主動申請回避

B.直接賠償有關(guān)稅金損失

C.將受到行政處分

D.將作為不良行為記入信用檔案

5.人民法院在裁定拍賣住房后，應(yīng)當(dāng)給予陳某( )個月的騰空搬遷寬限期。

A.1

B.2

C.3

D.6

1.【答案】BC

【解析】營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅，如營業(yè)稅，應(yīng)由江某繳納。該學(xué)區(qū)房為存量房，存量住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費為每平方米6元。

2.

【答案】C

【解析】城市維護建設(shè)稅是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。印花稅的征收范圍具體包括：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù);權(quán)利、許可證照等。

3.

【答案】ACD

【解析】不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)為：1)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;2)就有關(guān)登記事項詢問申請人;3)如實、及時登記有關(guān)事項;4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估;不得以年檢等名義進行重復(fù)登記;不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

4.

【答案】ACD

【解析】行政處分是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位對所屬的國家工作人員違法失職行為尚不構(gòu)成犯罪，依據(jù)法律、法規(guī)所規(guī)定的權(quán)限而給予的一種懲戒。行政處分種類有：警告、記過、記大過、降級、撤職、開除(六種)。注冊房地產(chǎn)估價師有簽署具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏的估價報告行為的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責(zé)令其改正，沒有違法所得的，處以1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

5.

【答案】D

【解析】人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。

(二)

2013年6月20日，某市人民政府根據(jù)城市實施舊城改造，決定征收城區(qū)內(nèi)某處國有土地上的房屋。李某在征收范圍內(nèi)擁有一套建筑面積為100㎡的住宅，其中，10㎡自行改造為商業(yè)用房，另還自行搭建了5㎡違章建筑。住宅抵押給銀行尚有500000元貸款未還，同時，該套住宅已出租，租期3年，年租金為30000元。經(jīng)測算，該區(qū)域類似住宅的市場價格為10000元/㎡。李某收到房屋征收估價報告后，對估價結(jié)果有異議。

1.該市人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)完成的工作為( )。

A.進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

B.足額到位征收補償費

C.評估被征收房屋的價值

D.組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證

2.征收補償李某房屋的建筑面積為( )。

A.90㎡

B.100㎡

C.110㎡

D.115㎡

3.李某出租房屋，每年應(yīng)繳納的個人所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅總和為( )元。

A.4650

B.5100

C.5700

D.5800

4.征收李某房屋的補償額應(yīng)不低于()萬元。

A.50

B.59

C.100

D.109

5.李某收到估價報告后，可以選擇處理的方式為()。

A.向出具報告的房地產(chǎn)估價機構(gòu)咨詢

B.另行委托其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)重新估價

C.在規(guī)定期限內(nèi)向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核估價

D.直接向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定

1.【答案】ABD

【解析】收到房屋征收部門上報的征收補償方案后，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護、文物保護、財政、建設(shè)等有關(guān)部門對征收補償方案進行論證。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。

2.【答案】B

【解析】對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用作和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進行評估。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償，對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。

3.【答案】A

4.【答案】C

【解析】作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：①被征收房屋價值的補償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。針對“被征收房屋價值的補償”，征收李某房屋的補償額=100×10000=100(萬元)。

5.【答案】AC

【解析】房屋征收當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)書面申請復(fù)核評估。被征收人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

(三)

甲公司于2016年6月以出讓方式取得一宗居住用地，出讓合同約定容積率≤3.0，建筑密度≤33%，綠地率≥35%，人口容量≤8000人/h㎡，以中、高層為主。該宗地周邊有大型商業(yè)中心和中學(xué)、小學(xué)及醫(yī)療、文化等設(shè)施，市政配套齊全。甲公司另有一幢賬面原值為3000萬元的商業(yè)用房，于2013年1月出租給乙公司，并收到預(yù)付年租金240萬元。同時，甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬元，年利率為8%，借款期限為3年，每年年末支付利息，到期一次性歸還本金。繳納商業(yè)用房財產(chǎn)保險年費6萬元，另發(fā)生經(jīng)營收入300萬元，支出200萬元(含稅費)，其中包括繳納商業(yè)用房財產(chǎn)保險年費6萬元，約定保險金額為2000萬元。2013年商業(yè)用房發(fā)生火災(zāi)，發(fā)生火災(zāi)前，該商業(yè)用房現(xiàn)值為3100萬元。經(jīng)調(diào)查認(rèn)定，火災(zāi)事故乙公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，火災(zāi)造成商品用房損失額為800萬元。保險公司根據(jù)調(diào)查結(jié)果給予了賠付。

1.甲公司以出讓方式取得的該宗居住用地為( )居住用地。

A.一類

B.二類

C.三類

D.四類

2.出讓合同約定的控制性詳細規(guī)劃指標(biāo)中，屬于規(guī)定性指標(biāo)的為()。

A.容積率

B.綠地率

C.建筑密度

D.人口容量

3.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，甲公司2013年1月的利潤應(yīng)為( )萬元。

A.110.0

B.115.5

C.125.5

D.340.0

4.甲公司取得1500萬元貸款的種類屬于( )。

A.保證貸款

B.抵押貸款

C.自營貸款

D.中期貸款

5.保險公司應(yīng)賠付甲公司( )萬元。

A.800

B.2000

C.3000

D.3100

1.【答案】B

【解析】根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)，一類居住用地是指設(shè)施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指設(shè)施較齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地。三類居住用地是指設(shè)施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋為主的用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時住宅等用地。

2.【答案】ABC

【解析】控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，規(guī)定性指標(biāo)一般包括以下各項：①用地性質(zhì);②用地面積;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑紅線后退距離;⑥容積率;⑦綠地率;⑧交通出入口方位;⑨停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括以下各項：①人口容量;②建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求;③其他環(huán)境要求。

3.【答案】A

【解析】權(quán)責(zé)發(fā)生制是指凡是當(dāng)期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)負(fù)擔(dān)的費用，無論是否收付，都應(yīng)該作為當(dāng)期的收入和費用，計入利潤表;凡是不屬于當(dāng)期的收入和費用，即使款項已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)該作為當(dāng)期的收入和費用。因此，甲公司商業(yè)用房2013年1月的租金收入=240÷12=20(萬元)。甲公司2013年1月貸款1500萬元應(yīng)支付的利息=1500萬元×年利率8%÷12(個月)=10萬元。2013年1月的利潤=租金收入20萬元+經(jīng)營收入300萬元-支出200萬元(含稅費)-利息支出10萬元=110萬元。

4.【答案】CD

【解析】甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬元，屬于抵押貸款，非保證貸款、質(zhì)押貸款。中期貸款是指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款，借款期限為3年，屬于中期貸款。自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款，風(fēng)險由貸款人承擔(dān)，并由貸款人收回本金和利息。

5.【答案】A

【解析】定值保險的特征：以保險合同雙方事先約定的保險價值為賠償計算依據(jù)。如果保險事故造成保險標(biāo)的滅失或者價值全部損失，則無論該保險標(biāo)的的實際損失如何，保險人都應(yīng)按保險合同約定的保險金額全額支付，不必重新估價。如果保險事故僅造成保險標(biāo)的部分損失，則只需確定損失的比例，該比例與保險合同約定的保險金額的乘積，即為保險人應(yīng)支付的賠償金額。

房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)題庫

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