11．某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（　 ）。

A．技術(shù)上的可能

B．經(jīng)濟(jì)上的可行

C．價(jià)值最大化

D．法律上許可

12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（　 ）。

A．乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C．甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長(zhǎng)

13．某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150 萬(wàn)元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（　 ）元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．15625

14．某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（　 ）元/m2。

A．2585

B．2393

C．2955

D．2964

15．評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過(guò)乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（　 ）元/m2。

A．7020

B．7091

C．7380

D．8580

16．評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（　 ）

A．0.4、0.4、0.2

B．0.3、0.4、0.3

C．0.4、0.2、0.4

D．0.4、0.3、0.3

17．某寫(xiě)字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（　 ）萬(wàn)元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.90

18．某公司2年前租賃某寫(xiě)字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫(xiě)字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似寫(xiě)字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（　 ）萬(wàn)元。

A．96.80

B．592.81

C．691.61

D．667.22

19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（　 ）

A．凈收益包括有形收益和無(wú)形收益

B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

D．應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（　 ）。

A．毛租金乘數(shù)法

B．潛在毛收入乘數(shù)法

C．有效毛收入乘數(shù)法

D．凈收益乘數(shù)法

（責(zé)任編輯：fky）

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