21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8％的價(jià)格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6％，則其價(jià)格最接近于（?。┰?m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。該商鋪的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。

A.521

B.533

C.695

D.711

23.已知～年期國(guó)債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報(bào)酬率為（?。?/p>

A.7.78％

B.8.28％

C.13.21％

D.14.21％

24.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（?。?/p>

A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（　）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

26.現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價(jià)為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為（?。┤f(wàn)元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

27.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（?。┓椒ㄟM(jìn)行測(cè)算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)修勻法

28.在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是（　）。

A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/m2，后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為（　）m。

A.22

B.28

C.38

D.50

30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為（?。┤f(wàn)元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

31.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（?。?/p>

A.3％

B.3.5％

C.7％

D.4％

32.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（?。?。

A.房地產(chǎn)投機(jī)

B.物價(jià)變動(dòng)

C.財(cái)政收支狀況

D.居民收入水平

33.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（?。?。

A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

C.平均深度價(jià)格修正率

D.加權(quán)深度價(jià)格修正率

34確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)（?。?，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價(jià)原則

B.估價(jià)目的

C.估價(jià)方法

D.估價(jià)程序

35.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于（?。┠?。

A.15

B.16

C.17

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（?。?。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購(gòu)買的，購(gòu)買總價(jià)為50萬(wàn)元，首付款為房?jī)r(jià)的30％，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說(shuō)法中正確的有（　）。

A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬(wàn)元

C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬(wàn)元

D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬(wàn)元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

3.公開市場(chǎng)價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（?。?。

A.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)

D.賣方和買方追求各自利益的最大化

E.賣方和買方急于完成交易

4.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（　）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

5.市場(chǎng)法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。?。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E.裝飾裝修

6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí)，房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于（　）。

A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）

B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

7.下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有（?。?/p>

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

8.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有（?。?。

A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本

B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

C.結(jié)合實(shí)際成本來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤(rùn)來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

E.結(jié)合市場(chǎng)供求分析來(lái)確定評(píng)估價(jià)值

9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（?。?。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為（?。?/p>

A.直接資本化法

B.投資法

C.收益乘數(shù)法

D.利潤(rùn)法

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

（責(zé)任編輯：fky）

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