21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（?。┰?m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25％；該類房地產(chǎn)的報酬率為10％。該商鋪的價值為（?。┤f元。

A.521

B.533

C.695

D.711

23.已知～年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補償為2.23％，管理負擔(dān)補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為（?。?。

A.7.78％

B.8.28％

C.13.21％

D.14.21％

24.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是（?。?。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（?。?/p>

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（?。┤f元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（?。┓椒ㄟM行測算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動平均法

D.指數(shù)修勻法

28.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（?。?。

A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（?。﹎。

A.22

B.28

C.38

D.50

30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為（?。┤f元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

31.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為（?。?。

A.3％

B.3.5％

C.7％

D.4％

32.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（?。?。

A.房地產(chǎn)投機

B.物價變動

C.財政收支狀況

D.居民收入水平

33.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（?。?/p>

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.加權(quán)深度價格修正率

34確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（?。?，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序

35.某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于（　）年。

A.15

B.16

C.17

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1.下列屬于土地使用管制的事項有（?。?。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說法中正確的有（?。?。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（?。?。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化

E.賣方和買方急于完成交易

4.根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（　）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

5.市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（　）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

E.裝飾裝修

6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于（?。?。

A.賣方實際得到的價格/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率）

B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費

C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負擔(dān)的稅費

D.應(yīng)由賣方負擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

E.買方實際付出的價格/（1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率）

7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（?。?。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

8.在運用成本法時最主要的有（　）。

A.區(qū)分計劃成本和實際成本

B.區(qū)分實際成本和客觀成本

C.結(jié)合實際成本來確定評估價值

D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值

9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有（?。?。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為（　）。

A.直接資本化法

B.投資法

C.收益乘數(shù)法

D.利潤法

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

（責(zé)任編輯：fky）

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