四、計(jì)算題（共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。）

1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時(shí)間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值（房地產(chǎn)報(bào)酬率取8％）。（8分）

2.估價(jià)對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。

在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級別，城市邊緣土地為第八級，而估價(jià)對象處于第六級土地上。各級土地之間的價(jià)格差異如下表所示：

（3）在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價(jià)格為1800元/m2，估價(jià)對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重新購建價(jià)格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購建價(jià)格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35％。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費(fèi)用60萬元，安裝費(fèi)用40萬元。同時(shí)，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購建價(jià)格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5％，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7％（如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。（12分）

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