(二)收益法測(cè)算過程

經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測(cè)算公式為：

V=A/r×[1-1/(1+r)n]

上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限

1.確定年凈收益

在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過程中的正常空置等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營(yíng)過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益。

(1)估算年總收入

采用市場(chǎng)法確定估價(jià)對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天(具體過程略)。

根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元

(2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

維修費(fèi)：按重置成本的2%(確定過程略)計(jì)算，重置成本為1500元/㎡(確定過程略)。則：

維修費(fèi)=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元

保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰(確定過程略)計(jì)算。則：

保險(xiǎn)費(fèi)=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元

管理費(fèi)：按年收入的3%(確定過程略)計(jì)算。則：

管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元

營(yíng)業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營(yíng)業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬元×(5.5%+12%)=39.87萬元

則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。

(3)凈收益

凈收益=年總收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

2.確定報(bào)酬率

本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%(確定過程略)。

3.收益年限的確定

估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。

4.測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格

將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：

V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元

單價(jià)為：

2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估價(jià)結(jié)果確定

1.單價(jià)的確定

本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價(jià)對(duì)象單價(jià)=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元

2.估價(jià)結(jié)果

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)，單價(jià)為5 995.03元/㎡。

（責(zé)任編輯：fky）

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