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2013年房地產(chǎn)估價師考試真題《基本制度與政策》回顧

發(fā)表時間:2014/9/17 15:36:22 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關注微信:關注中大網(wǎng)校微信
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本文導航

一、單項選擇題

1.A    2.A    3.C    4.B    5.B    6.A    7.B    8.D    9.A10.A

11.D    12.D    13.D    14.C    15.B    16.B    17.D    18.D    19.C    20.B

21.C    22.A    23.D 24.B    25.A    26.D    27.C    28.B    29.B    30.A

31.A    32.B    33.D    34.D    35.C    36.C    37.B    38.C    39.C 40.D

二、多項選擇題

1. ABDE    2.CD    3.ABD    4.AE    5.CD

6. ABCD    7.BCDE    8.AD    9.ACD    10. ABE

11. BC    12. ABCE    13. ABCE    14. ABDE    15. ABC

三、判斷題

1.√  2.×    3.√  4.×    5.×    6.×    7.√  8.x    9.×    10.×

11.×  12.×  13.×  14.√  15.×  16.√  17.  11  18.√  19.√  20.√

21.√  22.×  23.×  24.√  25.√  26.√  27.×  28.×  29.√  30.×

31.×  32.×  33.√  34.×  35.√  36.√  37.√  38. √  39.√  40.×

四、綜合分析題

1.C    2.C    3.B    4. ABD    5.ABD    6.B    7.A

8.C    9. AC    10.B    11. ABC    12.D    13.D    14.A

15.BD

解 析

一、單項選擇題

20.①計算土地增值額。土地增值額=65000萬元- 35000萬元=30000萬元。②計算土地增值額占扣除項目金額比例。30000/35000= 85.71%,50%<85.71%<100%。③選擇適用公式。土地增值額超過扣除項目金額50%,未超過100010的,應納稅額=土地增值額×40% -扣除項目×5%= 30000 x40% - 35000×50/0 =10250(萬元)。

23. 2008年3月1日起,對個人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個人所得稅。對個人出租住房取得的收入,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

25.此題已嚴重過時。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB 50137-2011),城市建設用地包括居住用地、公共管理與公共服務設施用地、商業(yè)服務業(yè)設施用地、工業(yè)用地、物流倉儲用地、道路與交通設施用地、公用設施用地、綠地與廣場用地。新的標準中,只有“公用設施用  地”,無“市政公用設施用地”。

36.比例相對指標是指同一現(xiàn)象總體相互聯(lián)系的各指標之間對比的綜合指標。該指標的計算公一指標值式為:

39.《擔保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標的額的20%。如果當事人約定的定金比例超過了20%,并非整個定金條款無效,而只是超過部分無效。即160萬元×20%=32萬元的定金條款有效,適用“收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”,也即雙倍返還定金:32 x2= 64(萬元),加上多付的定金“48 - 32 =16”萬元,共計80萬元。

三、判斷題

22.自2011年1月28日起,對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

四、綜合分析題

1.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。按套內(nèi)建筑面積比例進行分攤,各套應分攤的共有建筑面積(m2)  =100 x0.25 =25 (m2)。其中,套內(nèi)封閉陽臺面積6 m2,已包含在所購住宅樓套內(nèi)建筑面積100 m2之中。因此,劉某所購住宅的建筑面積=100m2 +25m2= 125 m2。

2.商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。2007年5月,房屋交付給劉某。因此,從2007年5月起計算。

3.房屋所有權轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣、贈與、交換、繼承等原因致使房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記。甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應辦理的是初始登記,然后再由劉某辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。

4.對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務機關審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。個人所得稅應納稅所得額=轉(zhuǎn)讓收入一房屋原值一轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

5.收到房屋征收部門上報的征收補償方案后,市、縣級人民政府應當組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護、文物保護、財政、建設等有關部門對征收補償方案進行論證。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。作出房屋征收決定前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、??顚S谩?/p>

6.對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;對于未經(jīng)登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償,對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。

7. 2008年3月1日起,對個人出租住房取得的所得稅按10%的稅率征收個人所得稅。對個人出租住房取得的收入,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。該套住宅出租年租金為30000元。每年應繳納的個人所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅總和=30000×(10% +1.5% +4%)  =4650(元)。

8.作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收入給予的補償包括:①被征收房屋價值的補償;②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。針對“被征收房屋價值的補償”,征收李某房屋的補償額=100 x10000 =100(萬元)。

9.房屋征收當事人對評估結(jié)果有異議的,應當自收到評估報告之日起10日內(nèi),向原房地產(chǎn)估價機構書面申請復核評估。被征收入或者房屋征收部門對房地產(chǎn)估價機構的復核結(jié)果有異議的,應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi),向被征收房屋所在地房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

10.根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GB 50137-2011),一類居住用地是指設施齊全、環(huán)境良好,以低層住宅為主的用地。二類居住用地是指設施較齊全、環(huán)境良好,以多、中、高  層住宅為主的用地。三類居住用地是指設施較欠缺、環(huán)境較差,以需要加以改造的簡陋住宅為主的用地,包括危房、棚戶區(qū)、臨時住宅等用地。

1 1.控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中,規(guī)定性指標一般包括以下各項:①用地性質(zhì);②用地面積;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑紅線后退距離;⑥容積率;⑦綠地率;⑧交通出入口方位;⑨停車泊位及其他需要配置的公共設施。指導性指標一般包括以下各項:①人口容量;②建  筑形式、體量、色彩、風格要求;③其他環(huán)境要求。

12.權責發(fā)生制是指凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應負擔的費用,無論是否收付,都應該作為當期的收入和費用,計入利潤表;凡是不屬于當期的收入和費用,即使款項已在當期收付,也不應該作為當期的收入和費用。甲公司2013年1月的利潤年租金240萬元+經(jīng)營收入300萬元一支出200萬元(含稅費)= 340.0萬元。

13.甲公司用商業(yè)用房向銀行抵押貸款1500萬元,屬于抵押貸款,非保證貸款、質(zhì)押貸款。中  期貸款是指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款,借款期限為3年,屬于中期貸款。自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發(fā)放的貸款,風險由貸款人承擔,并由貸款人收回本金和利息。

14.定值保險的特征:以保險合同雙方事先約定的保險價值為賠償計算依據(jù)。如果保險事故造  成保險標的滅失或者價值全部損失,則無論該保險標的的實際損失如何,保險人都應按保險合同約定的保險金額全額支付,不必重新估價。如果保險事故僅造成保險標的部分損失,則只需確定損失的比例,該比例與保險合同約定的保險金額的乘積,即為保險人應支付的賠償金額。

15.消除危險是指消除對權利人的人身或財產(chǎn)所造成的危險。賠償損失是指以一定量的金錢對他人所受損害加以賠償。

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