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土地估價師考試管理基礎與法規(guī)輔導：課堂筆記一（8）

2、我國城市土地制度的構成與基本特征

我國城市土地制度主要包括國有土地所有權制度、國有土地使用權制度、土地管理制度。

我國城市土地制度的基本特征包括：

(1)城市土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎，因此，進行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

土地的社會主義全民所有制。《土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制”。土地的社會主義全民所有制，具體采取的是社會主義國家所有制的形式，由社會主義國家代表全體勞動人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制”。

(2)城市土地實行土地國有制度。城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條更明確規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。”全民所有制的土地，稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權由國家代表全體人民行使，具體又由國務院代表國家行使。《土地管理法》第二條規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。”

(3)城市國有土地實行有償有期限使用制度。除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。

現(xiàn)行城市土地使用制是在不改變土地所有權歸國家所有的情況下，國家可采用拍賣、招標或協(xié)議的方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者;土地使用者在使用年限內可以將土地使用權依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受國家法律保護;土地使用權期滿，土地連同地上的建筑物由政府無償收回;需要繼續(xù)使用的，可以申請續(xù)期，申請批準后，期限可以延長，同時按當時市場行情補交出讓金;在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。

取得國有土地使用權的途徑。①通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產租賃方式取得。

(4) 實行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理體制。具體而言，土地統(tǒng)一管理體制的特征有二，其一是把全國土地作為一個整體，實行城鄉(xiāng)地政的統(tǒng)一管理;其二是要求在土地管理部門及其工作人員合理分工的基礎上進行有效的密切合作，形成一個相互協(xié)作、協(xié)調統(tǒng)一的管理結構，發(fā)揮整體功能，實現(xiàn)土地管理目標。

3、我國農村土地制度的構成與基本特征

(1)我國農村土地制度的構成

①集體土地所有權制度

土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經濟組織所有制的形式，由各個社會主義集體經濟組織代表各該集體經濟組織的全體勞動人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益和處分等權利。

②集體土地使用權制度

現(xiàn)行農村集體土地使用制實行的是家庭聯(lián)產承包責任制，在土地所有權歸集體經濟組織的條件下，把土地使用權承包給農產，以戶為單位獨立經營，自負盈虧，除向集體上交提留和向國家交納農業(yè)稅以外，其余全部收入歸農戶個人。對提留和農業(yè)稅，國家和地方政府在各個時期的政策可能有所變化，目前已全部減免。

(2)我國農村土地制度的基本特征

①農村土地實行土地公有制，土地公有制是我國社會主義制度的基礎，因此，進行土地管理和土地利用都必須以土地公有制為前提。

②農村土地公有制的基本形式是集體土地所有制。土地的社會主義勞動群眾集體所有制，具體采取的是社會主義集體經濟組織所有制的形式。集體土地所有權具有流轉的可能性。農村集體所有的土地有可能通過征收而發(fā)生土地所有權轉移。

③農村農地使用制度實行家庭聯(lián)產承包責任制度。土地承包經營權是一個不很完整和明晰的土地使用權;土地承包經營權不穩(wěn)定;承包的土地可以有條件轉讓。

④農村建設用地使用實行審批制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)、農村村民住宅等鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃;符合土地利用年度計劃;

符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃;堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設;涉及農用地的依法辦理農用地轉用和用地審批。

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（責任編輯：中大編輯）

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