為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》土地附著物估價(jià)的基本方法知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

土地附著物估價(jià)的基本方法

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法

目前很多地方已經(jīng)出臺(tái)土地附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，例如武漢市，于2005年1月出臺(tái)文件《武漢市物價(jià)局、市國(guó)土資源管理局關(guān)于印發(fā)征用土地中青、魚苗及地上附著物和其他有關(guān)設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定了土地附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

在實(shí)際評(píng)估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地附著物屬于補(bǔ)償?shù)姆秶?，直接套用政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法。

2、比較法

比較法作為評(píng)估的基本方法之一，得到了廣泛的應(yīng)用。同理，在土地附著物評(píng)估中，無論是何種類型的土地附著物，如果該區(qū)域內(nèi)存在相同或相似的補(bǔ)償案例，那么可以直接使用比較法進(jìn)行評(píng)估。其過程簡(jiǎn)單為：收集補(bǔ)償案例、同估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

3、成本法

成本法主要是從成本的角度去考慮土地附著物的價(jià)值，即土地附著物的擁有者花費(fèi)了多少成本去建造、制造或者創(chuàng)造，從而形成該土地附著物，例如水井、地上地下管線等構(gòu)筑物。在采用成本法評(píng)估土地附著物時(shí)，其成本包括投入的資金成本、資金利息、以及是否存在相關(guān)稅費(fèi)等。

4、收益補(bǔ)償法

收益補(bǔ)償法其實(shí)就是收益法用于土地附著物估價(jià)，例如對(duì)果樹、青苗等存在收益或潛在收益的土地附著物。在采用收益補(bǔ)償法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，重要的是確定純收益以及收益年限，純收益、收益年限可以通過實(shí)地調(diào)研，走訪有關(guān)部門來確定。一般來說青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計(jì)算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。

注意：收益補(bǔ)償法與收益還原法不同，因?yàn)橥恋馗街锏氖找嫜a(bǔ)償法更多的體現(xiàn)的是一種補(bǔ)償性質(zhì)。

例、在采用成本法對(duì)土地附著物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般不考慮( C )。

A、投入的資金成本

B、相關(guān)稅費(fèi)

C、土地附著物的增值收益

D、資金的利息

考察成本法評(píng)估的內(nèi)容。

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