一、案例分析題

(一)答題要點及參考答案

1.估價對象明確的內(nèi)容

(1)估價對象：坐落于×省×市×區(qū)二環(huán)路25號住宅用地，共50000平方米;

(2)權利人：A房地產(chǎn)開發(fā)公司;

(3)估價目的：確定土地使用權的人股價值;

(4)估價基準日：2009年9月30日;

(5)委托估價時間：2009年9月10日：

(6)委托方：A公司和B公司;

(7)價格定義：“七通一平”，住宅用途，容積率為4，國有土地使用權(正常市場)價值。

2.估價中可以采用的土地利用條件的內(nèi)容

(1)綠地率：≤40%;

(2)建筑覆蓋率：20% -30%;

(3)建筑層數(shù)：16層;

(4)容積率：4.00;

(5)建筑面積：20萬平方米;

(6)土地面積：50000平方米;

(7)土地用途：住宅;

(8)居民活動場、地面停車場、小區(qū)道路等占土地面積的40%。

3.原土地使用者應履行的責任

(1)支付2億人民幣地價款;

(2)按照規(guī)劃條件用地;

(3)投資額不低于10億人民幣;

(4)在2008年4月30日之前動工建設;

(5)在2010年10月31日前完成項目施工建設;

(6)完成開發(fā)投資總額的25%以上才可以轉(zhuǎn)讓。

4.該土地原使用者對土地權利可以的處置方式

(1)轉(zhuǎn)讓;

(2)出租;

(3)抵押;

(4)置換;

(5)作價出資;

(6)作價入股;

(7)贈與。

(二)答題要點及參考答案

1.可以選擇的處置方式

(1)出讓;

(2)國有租賃;

(3)授權經(jīng)營;

(4)作價出資(入股)。

2.B工廠可以進入股份公司的土地名稱和土地面積

(1)東側(cè)生產(chǎn)區(qū)，土地面積41142平方米;

(2)東側(cè)研究樓占地，土地面積1200平方米;

(或上述兩項合并：東側(cè)廠區(qū)占地，土地面積42342平方米)

(3)西側(cè)辦公樓占地，土地面積6222平方米;

(4)廠區(qū)外分廠占地，土地面積22100平方米。

3.對東側(cè)廠區(qū)土地(不包括研究樓)的價格進行定義

(1)估價基準日：2009年6月30日：

(2)實際土地用途：工業(yè)，設定土地用途：工業(yè);

(3)容積率：0.6(或0.607或0.61，或0.6);

(4)實際開發(fā)程度：宗地外“七通”宗地內(nèi)“六通一平”，設定開發(fā)程度：宗地外“七通”，宗地內(nèi)“一平”;

(5)設定使用年期：50年;

(6)設定土地使用權類型：根據(jù)處置方式任選一種。

4.主要的登記信息

(1)土地使用權人：B股份有限公司;

(2)坐落：××市××區(qū)新中路15號;

(3)地號：為LH-3- (3) -26-6;

(4)地類(用途)：工業(yè);

(5)使用權類型：國有出讓土地;

(6)終止日期：2059年8月7日;

(7)使用權面積：41142平方米;

(8)土地登記時間：2009年9月1日。

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（責任編輯：中大編輯）