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(三)答題要點(diǎn)及參考答案
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序號(hào)
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錯(cuò)誤點(diǎn)位置
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錯(cuò)誤內(nèi)容及原因
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l
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2
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總述內(nèi)容不全，缺少估價(jià)日期
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2
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4
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項(xiàng)目名稱不全，項(xiàng)目名稱中缺少估價(jià)目的描述
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3
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10
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確定國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓價(jià)格，應(yīng)提供參考
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4
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11
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估價(jià)依據(jù)不全，掛牌出讓評(píng)估應(yīng)將國土資源部相關(guān)規(guī)定作為依據(jù)，包括《招標(biāo)拍
賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第39號(hào)）、《招標(biāo)拍賣掛牌
出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源
部令第II號(hào)）（三個(gè)寫出一個(gè)即給分）
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5
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26
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應(yīng)為《土地利用現(xiàn)狀分類》
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6
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40 - 42
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地價(jià)定義表述不全，缺少用途、容積率
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7
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43—51
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估價(jià)結(jié)果缺評(píng)估總地價(jià)大寫
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8
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62—73
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未說明估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果的有效期限
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9
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69
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估價(jià)報(bào)告和技術(shù)報(bào)告提交方向相反
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10
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86—88
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缺估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字
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11
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95 -105
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土地登記狀況不全，缺少估價(jià)對(duì)象四至
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12
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106一111
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未說明估價(jià)對(duì)象土地他項(xiàng)權(quán)利狀況
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13
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112—113
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未對(duì)估價(jià)對(duì)象規(guī)劃利用狀況進(jìn)行描述
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14
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114
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地價(jià)影響因素分析中缺一般因素
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15
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116
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區(qū)域因素分析缺項(xiàng)，缺少基礎(chǔ)設(shè)施條件分析
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16
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117
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交通條件描述分析不全，估價(jià)對(duì)象為住宅用地，未說明公交便捷度狀況
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17
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136
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個(gè)別因素分析缺項(xiàng)，缺少估價(jià)對(duì)象土地面積分析
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18
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162 -164
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估價(jià)原則中缺少替代原則。替代原則是市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法必須遵
循的原則
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19
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166
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選用估價(jià)方法理由不充分。住宅用地還可采用剩余法、收益還原法評(píng)估，應(yīng)分析
說明不選用的理由
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20
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188
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市場(chǎng)比較法公式中個(gè)別因素修正反了，應(yīng)為E--估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)／比較案例個(gè)別因素條件指數(shù)
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21
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192
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與估價(jià)對(duì)象屬同一城市不準(zhǔn)確，應(yīng)為同一供需圈
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22
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195
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與估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日相差3—5年以內(nèi)不準(zhǔn)確，應(yīng)為3年
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23
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198
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比較案例A中未說明交易時(shí)間
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錯(cuò)誤點(diǎn)位置
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錯(cuò)誤內(nèi)容及原因
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203—207
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比較案例B交易時(shí)間為2004年3月28日，與估價(jià)基準(zhǔn)日相比超過3年
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213
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因素選擇不全，缺少交易情況修正因素
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218
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個(gè)別因素中，基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)為宗地內(nèi)
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223
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缺比較因素條件指數(shù)表
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243
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土地還原利率取值未做分析說明
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247
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容積率說明錯(cuò)誤
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252
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案例C容積率修正指數(shù)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)為130.1
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255
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土地用途不屬于區(qū)域因素
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255
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距商服中心距離不屬于個(gè)別因素
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255
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案例C距商服中心距離比準(zhǔn)方式錯(cuò)誤，應(yīng)為100/101
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255
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案例B臨街狀況修正錯(cuò)誤，應(yīng)為100/98
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255
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市場(chǎng)比較法各比較案例經(jīng)因素修正后價(jià)格不是積算價(jià)格，應(yīng)為比準(zhǔn)價(jià)格
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266～274
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基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵介紹不全，缺少土地使用年期
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288～302
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基準(zhǔn)地價(jià)修正過程缺項(xiàng)，未進(jìn)行容積率修正
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290
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缺估價(jià)對(duì)象因素條件說明
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290
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缺修正系數(shù)表
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292
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土地使用年期修正公式錯(cuò)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象年期修正系數(shù)／法定最高出讓年期修正
系數(shù)
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293
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為土地法定最高出讓年期，非有效
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298
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期日修正系數(shù)確定無依據(jù)，期日修正系數(shù)應(yīng)依據(jù)地價(jià)指數(shù)或調(diào)查分析地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析確定，應(yīng)有充分的依據(jù)
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301
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未進(jìn)行土地開發(fā)程度修正，估價(jià)對(duì)象土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵不一致，應(yīng)進(jìn)
行開發(fā)程度修正
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307～310
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缺少對(duì)兩種估價(jià)方法可信度分析
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308 -309
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估價(jià)結(jié)果確定時(shí)兩種方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重值缺依據(jù)
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313～317
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附件不全，缺少估價(jià)對(duì)象位置示意圖
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313—317
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附件不全，缺少委托方營業(yè)執(zhí)照 ，
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