二、報告判讀題(3題，分別為15分、15分、30分，共60分。第一題和第二題為土地估價報告及土地估價技術(shù)報告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出并說明原因)

(一)以下是一份土地估價報告“第二部分估價對象界定”中截取的片斷(有刪減)，請閱讀后回答所提問題。

二、估價對象

估價對象為從WY6 -3 - 14號國有建設(shè)用地中分割出來的、一塊邊界完整的建設(shè)用地，面積為10000平方米。估價對象中包含附著于該地塊上，為地塊配套使用的水、電、訊、氣、暖等管網(wǎng)、線路等。WY6 -3- 14號土地證載用途為工業(yè)。

三、估價對象描述

1.土地登記狀況

(1)估價對象來源。估價對象為WY6 -3- 14號宗地中的一部分。WY6 -3 - 14號宗地為某公司1989年以劃撥方式取得，2007年進行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取了《國有土地使用證》，

(2)登記狀況。估價對象尚未進行單獨登記，但是已經(jīng)通過專業(yè)公司進行測量，估價對象土地面積為10000平方米(詳見×勘定字965 -2號《土地勘測定界技術(shù)報告書》)。除面積及邊界外，其他相關(guān)信息與WY6 -3 - 14號宗地相同。經(jīng)查證，估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地主要登記信息如下：

土地登記證書號：00713823;

《國有土地使用證》編號：××國用[20071第618號;

估價基準日土地使用者：××公司;

宗地位置：××市唐興路南;

地號：WY6-3 -14;

圖號：50 -200 -7、8、12、17;

用途：工業(yè);

土地級別：三級;

使用權(quán)類型：國有劃撥;

土地使用權(quán)終止日期：無;

使用權(quán)面積：50000平方米;

四至：東鄰××商廈，西鄰團結(jié)南路，南臨××公司，北臨唐興路;

記事欄：無;

登記時間：2007年6月1日。

2.土地權(quán)利狀況

估價對象土地所有權(quán)屬于國家，××公司于1989年以劃撥方式取得土地使用權(quán)。

根據(jù)委托方提供的WY6 -3 - 14號宗地《土地他項權(quán)利證明書》，估價對象所在WY6 -3- 14號建設(shè)用地使用權(quán)及地上房產(chǎn)已抵押給某銀行，包括估價對象，共貸款2000萬元，已在所在市國土資源局辦理了抵押登記，抵押期限至2011年2月15日，到估價基準日尚未注銷。除此之外，估價對象尚未發(fā)現(xiàn)有其他他項權(quán)利設(shè)定。

3.土地利用狀況

估價對象所在WY6 -3 - 14號宗地上已建有兩幢房產(chǎn)，總建筑面積31500平方米。建筑容積率為0. 63，建筑密度為42%，綠地率約為30%。于2007年6月19日進行了產(chǎn)權(quán)登記，取得了×房權(quán)證×字第××號《房屋所有權(quán)證》。

估價對象地上建筑物情況明細表

 

 

除上述兩幢建筑物外，宗地上有水泥道路、圍墻及綠地等構(gòu)筑物，構(gòu)筑物具體數(shù)量不詳。 估價對象地上原建有簡易庫房，現(xiàn)已拆為空地，一側(cè)有高壓電纜經(jīng)過。 根據(jù)××市規(guī)劃建設(shè)局2007年4月20日針對估價對象出具的規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標的函，地塊編號設(shè)為WY6 -3 - 14 -l號，規(guī)劃用途為工業(yè)倉儲，容積率小于0.5，建筑密度不小于30%，綠地率不大于20%。

……”

問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)

1.根據(jù)上述報告片斷的內(nèi)容，估價對象是從另一塊土地中分割出來的，除了報告中所能看到的信息外，你認為關(guān)于土地對象還有哪些內(nèi)容描述不清楚?

2.“土地權(quán)利狀況”中反映了估價對象已設(shè)定抵押權(quán)，我國常見的土地他項權(quán)利有哪些?

3.估價對象與WY6 -3 - 14 -l號地塊的市場價格可能存在一定差異，你認為上述哪些條件會是影響的因素?

4.根據(jù)上述報告片斷中描述，結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》要求，列出上述報告片斷中關(guān)于土地利用狀況方面，已經(jīng)說明的和還需補充的內(nèi)容。

(二)下面是一份以抵押貸款為目的的土地估價技術(shù)報告中關(guān)于剩余法計算過程的報告片斷(有刪減，標注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答所提問題。

“……

(一)基本思路(略)

(二)公式

作為現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，運用剩余法計算其基本公式為：V=A-P-T

式中：V一土地價格，A——房地產(chǎn)交易價格，P——房屋現(xiàn)值，T一交易稅費

(三)計算過程

項目簡介：估價對象1977年5月行政劃撥，2007年6月1日辦理出讓手續(xù)，證載用途為商業(yè)，土地使用權(quán)終止日期為2047年5月31日。現(xiàn)宗地上建有一幢臨街框架五層商業(yè)用房，于1979年動工建設(shè)，1980年竣工?，F(xiàn)代風(fēng)格裝修?？偨ㄖ娣e7500平方米。

1.房地產(chǎn)總價值

房地產(chǎn)總價值采用收益法確定。

(1)有效總收入。經(jīng)調(diào)查(調(diào)查分析過程略)，該商業(yè)用房客觀平均租金水平為100元/平方米·月，為含公攤后租金水平(公攤面積約為20%)，空置率為10%，則商業(yè)用房有效總收入為：有效總收入=7500×100×12×(1- 10%)=810(萬元/年)

(2)管理費。管理費按年有效總收入的10%計，取值依據(jù)略。則：管理費=810 x10% =81(萬元/年)

(3)稅金。稅金按有效總收入的20%計，取值依據(jù)略。則：稅金=810×20%=162(萬元/年)

(4)維修費。按維修費取費標準和當(dāng)?shù)貙嶋H情況，維修費取房屋重置價的1%。房屋重置價考慮了房屋建設(shè)前期基礎(chǔ)設(shè)施工程費用、土地平整費用、房屋建安工程費、房地產(chǎn)開發(fā)行政事業(yè)性收費、室外工程費、房屋建造投入資金利息、房地產(chǎn)開發(fā)管理費、房地產(chǎn)銷售稅費、房地產(chǎn)開發(fā)利潤等。本次評估采用類比法，即先調(diào)查、收集估價基準日時該市與估價對象類似的建筑物的綜合重置價，再與估價對象對比分析，最終綜合確定該類建筑重置價平均水平為2300元/平方米(詳細估算過程略)，則：維修費=2300×7500×1%=17.25(萬形年)

(5)保險費。保險費率取房屋重置價的1.5%v，取值依據(jù)略。則：保險費=2300×7500×1.5‰=2.59(萬歹∥年)

(6)年純收益。年純收益= 810 - 81 - 162 - 17.25 - 2.59 =547.16(萬元/年)

(7)還原利率。還原利率采用純收益和價格比率法求取，還原利率r=7.95%。(計算過程略)

(8)收益年限。估價對象商業(yè)用房建成于1980年，至估價基準日2009年5月31日，已使用29年，框架結(jié)構(gòu)房屋耐用年限按60年計，剩余使用年限31年。另估價對象土地使用權(quán)剩余使用年期為38年，本次估價收益年限按31年計。

2.房屋現(xiàn)值

房屋價值=重置成本×成新率。

(1)重置成本。重置成本=7500×2300=1725(萬元)

(2)成新率。房屋成新率采用直線年限法求取，房屋耐用年限按60年計，已使用29年，剩余使用年限31年，殘值率按1%計，則：成新率=1-(1一1%)x29/60 =52%

(3)房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值= 1725×52% =897(萬元)

3.交易稅費

房地產(chǎn)交易稅費一般包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加以及銷售中發(fā)生的廣告費、管理費等。本次估價房地產(chǎn)總收入采用收益還原法確定，不涉及房地產(chǎn)銷售，故交易稅費按零值計。

4.地價的確定

根據(jù)公式：

地價=房地產(chǎn)總價值一房屋現(xiàn)值一銷售費用和銷售稅費

=6240.38 -897 -0

=5343.38(萬元)

……”

問題(4小題，分別為4分、4分、4分、3分)

1.除了空置率、經(jīng)營成本、稅費、保險、維修等管理及市場因素外，上述報告片斷描述中還有哪些因素會影響估價對象的租金收益水平?

2.上述計算過程中，在房屋重置價估算考慮了的因素中，有些是不合理的，請列出。

3.請按照上述報告片斷中提及的年份順序，分別說明土地使用權(quán)性質(zhì)及建筑物狀態(tài)。

4.上述報告片斷中，未考慮建筑物使用壽命結(jié)束后7年的土地使用權(quán)價值，列出可能的計算方法。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）