四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價為元/平方米，總價為元：計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價為元/平方米，總價為萬元。評分說明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時開工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2008年7月開始動工，預(yù)計(jì)2010年7月竣工。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

(1)該不動產(chǎn)為商場、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1-4層為商場，建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

(2)該不動產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米，開發(fā)建設(shè)周期預(yù)計(jì)2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動產(chǎn)建成時即以出租的方式經(jīng)營，現(xiàn)已計(jì)劃出租定價，商場為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元。

估價師對市場進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料：

(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價期間，市場建安綜合造價為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項(xiàng)目投資總量為6250萬元。

(4)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計(jì)，商場市場日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場日租金略低，考慮市場平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬元。

(5)估價期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營中，市場管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金分別為年租金的10%、8%和12%。按此標(biāo)準(zhǔn)測算，本物業(yè)經(jīng)營中管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金共計(jì)800萬元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營費(fèi)用中不再考慮。保險費(fèi)為建安綜合造價的0.2%。

(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊損失因素);同類不動產(chǎn)銷售時，銷售稅費(fèi)相當(dāng)于售價的10%，投資利潤相當(dāng)于土地取得費(fèi)用和建造成本之和的30%。此外，假設(shè)土地取得費(fèi)中包含的稅費(fèi)相當(dāng)于地價款的1%，有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。請從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場價值。

(二)某公司于2003年11月，出資150萬元以有償出讓方式取得一宗地的50年土地使用權(quán)，并于2005年11月以300萬元的造價完成了廠房、辦公用房等的建筑，已竣工驗(yàn)收。2008年11月，調(diào)查和實(shí)地踏勘后，得到的有關(guān)資料如下： (1)該宗地面積為3畝，土地開發(fā)程度為“五通一平”，其所屬建筑物面積為2500平方米，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，殘值率為2%;

(2) 2003 -2008年該地區(qū)建材價格指數(shù)平均每年比上年上漲8%;

(3) 2008年11月，宗地所在區(qū)域進(jìn)行成片開發(fā)時，土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)及征地發(fā)生的其他稅費(fèi)為300元/平方米，開發(fā)程度為“五通一平”的土地開發(fā)費(fèi)為200元/平方米，土地的開發(fā)周期平均為2年，開發(fā)投資為均勻投入。根據(jù)城市規(guī)劃，公共綠地、道路等公共用地面積比例應(yīng)占成片開發(fā)土地面積的10%：

(4)當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為12%，與該宗地類似土地的開發(fā)投資回報率為15%、土地增值收益率為15%、土地還原率為10%;

(5)該類建筑物的重置價為1500元/平方米。

2008年11月該公司擬進(jìn)行合作經(jīng)營，需對整體不動產(chǎn)進(jìn)行評估作價，試根據(jù)上述資料選擇適當(dāng)?shù)姆椒?，評估整體不動產(chǎn)的現(xiàn)值總價和樓面價格。

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