為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試科目《土地估價(jià)理論方法》區(qū)域土地價(jià)格平衡的研究知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

自1990年以來，我國(guó)縣級(jí)以上人民政府所在地的城鎮(zhèn)均建立了以基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)為核心的地價(jià)體系，對(duì)完善生產(chǎn)要素市場(chǎng)、促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理配置與利用、防止國(guó)有資產(chǎn)流失等方面起到了積極作用，規(guī)范、培育、發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)。但城鎮(zhèn)間地價(jià)水平不協(xié)調(diào)問題較突出，亟待解決。

一、區(qū)域地價(jià)水平狀況

(一)各城鎮(zhèn)地價(jià)孤立運(yùn)行、協(xié)調(diào)性差一是各城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估均是以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估的，沒有甚至很少考慮到被評(píng)估城鎮(zhèn)在較大區(qū)域中的地價(jià)水平層次，更沒有對(duì)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行必要的科學(xué)分等，地價(jià)水平缺乏總體控制;二是缺乏地價(jià)協(xié)調(diào)的科學(xué)方法與指標(biāo)，各城鎮(zhèn)地價(jià)水平的高低只是憑借評(píng)估者的主觀印象加以判斷，地價(jià)評(píng)估結(jié)果缺乏科學(xué)性、可用性;三是各地地價(jià)概念不一致，有的城鎮(zhèn)仍以土地劃拔取得的使用稅(費(fèi))作為地價(jià)，致使地價(jià)難以平衡。

(二)市場(chǎng)發(fā)育程度各異，僅憑感觀難以判斷基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估精度由于各地市場(chǎng)發(fā)育程度不同，評(píng)估出的基準(zhǔn)地價(jià)差異較大，一般區(qū)位條件好的城鎮(zhèn)或交通條件便捷的城鎮(zhèn)地價(jià)水平應(yīng)較高。但事實(shí)上，僅憑感覺是很難判斷地價(jià)評(píng)估精度。

(三)各地政府地價(jià)意識(shí)不同、地價(jià)內(nèi)涵不一地價(jià)在我國(guó)屬新生事物，它隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸為大家所知曉，但是并不是所有各地的政府領(lǐng)域(包括土地管理部門)對(duì)其內(nèi)涵真正理解，致使政府審定地價(jià)時(shí)不能按照客觀標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。如以土地使用稅費(fèi)作為地價(jià)，以拆遷費(fèi)或劃拔補(bǔ)償費(fèi)作為地價(jià)等，地價(jià)背離市場(chǎng)、地價(jià)管理混亂，不能保障土地市場(chǎng)正常發(fā)育。

(四)地價(jià)評(píng)估參數(shù)不合理地價(jià)評(píng)估中，許多城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估參數(shù)是以市場(chǎng)為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)育不健全的顯然不合理。地租地價(jià)的高低不是以人的意志為轉(zhuǎn)移的，所以地價(jià)評(píng)估中有關(guān)稅費(fèi)一定要按國(guó)家與當(dāng)?shù)卣臉?biāo)準(zhǔn)確定，否則地價(jià)水平將偏離正常標(biāo)準(zhǔn)。另外，地價(jià)評(píng)估中還原利率、利潤(rùn)率、土地增值收益率等標(biāo)準(zhǔn)的選取相差懸殊、缺乏科學(xué)依據(jù)。

(五)地價(jià)評(píng)估中只注意評(píng)估的科學(xué)性、而不考慮藝術(shù)性影響地價(jià)的因素很多，也較復(fù)雜，許多影響因素的處理是難以用數(shù)學(xué)方法來解決的，只能由估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)的客觀性予以確定。否則市場(chǎng)不發(fā)育時(shí)，評(píng)估地價(jià)則會(huì)偏離正常價(jià)格水準(zhǔn)。因此評(píng)估出的地價(jià)還要根據(jù)客觀實(shí)際及評(píng)估目的加以調(diào)整確定。

二、地價(jià)平衡的必要性

(一)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制改革，建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，首要的任務(wù)是培育和發(fā)展生產(chǎn)要素市場(chǎng)，土地是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的依托，是最重要的生產(chǎn)要素。由于房與地是一個(gè)有機(jī)整體不可分割，在土地交易中往往包含建筑物，在房屋交易中包含房屋依托的土地。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其興衰的晴雨表，正在整個(gè)市場(chǎng)體制中發(fā)揮著基礎(chǔ)作用，因此在培育和完善市場(chǎng)體系中，必須加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。

(二)土地資產(chǎn)保值、增值的需要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，財(cái)產(chǎn)所有者要求實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的安全與保值。其中土地資產(chǎn)是企業(yè)(尤其中小企業(yè))較重要的資產(chǎn)，企業(yè)在轉(zhuǎn)產(chǎn)、改制、重組、與外商合資、合作等過程中，均需要以土地資產(chǎn)作為合作條件，合適的價(jià)格水平有利于企業(yè)的發(fā)展，因此確定土地價(jià)格應(yīng)充分考慮國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)狀況，保證土地資產(chǎn)的保值與增值。

(三)為了科學(xué)地執(zhí)行地價(jià)政策各級(jí)政府在代表國(guó)家出讓土地過程中，事先需要確定土地出讓底價(jià)，合適的出讓底價(jià)可以防止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)與腐敗，隨意壓低地價(jià)、以及地方領(lǐng)導(dǎo)地價(jià)。增加土地使用權(quán)出讓透明度，便于土地使用者了解國(guó)家與當(dāng)?shù)卣畬?duì)不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價(jià)優(yōu)惠幅度與標(biāo)準(zhǔn)，確定合理的投資方向。因此充分分析區(qū)域土地市場(chǎng)價(jià)格水平，搞好地價(jià)平衡是非常必要的。另外，當(dāng)?shù)卣梢愿鶕?jù)地價(jià)平衡的結(jié)果，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的土地實(shí)行優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，防止交易雙方虛報(bào)、瞞報(bào)地價(jià)，擾亂土地市場(chǎng)的行為發(fā)生。同時(shí)在政府實(shí)施土地利用規(guī)劃時(shí)，為了公共利益的需要，可以公平、合理地實(shí)行優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

三、城鎮(zhèn)宏觀地價(jià)

城鎮(zhèn)間地價(jià)平衡由于各城鎮(zhèn)所處區(qū)位不同，政府培育土地市場(chǎng)的力度不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同等，必然造成部分城鎮(zhèn)地價(jià)水平或基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果與其土地質(zhì)量相背離，不匹配。因此，對(duì)城鎮(zhèn)間地價(jià)水平的平衡分析是非常必要的，有利于區(qū)域間地價(jià)協(xié)調(diào)，培育、發(fā)展城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)，使其地價(jià)水平能客觀地反映當(dāng)?shù)貙?shí)際水平。

(一)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)土地進(jìn)行分等目前，城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)方法比較成熟，主要是結(jié)合城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，通過對(duì)各城鎮(zhèn)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然等條件加以評(píng)價(jià)，揭示城鎮(zhèn)土地內(nèi)在質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)各城鎮(zhèn)間土地分等。

(二)平衡城鎮(zhèn)整體地價(jià)即根據(jù)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量(土地使用價(jià)值)與土地價(jià)格之間的關(guān)系，綜合平衡城鎮(zhèn)整體地價(jià)。城鎮(zhèn)土地質(zhì)量基本上與城鎮(zhèn)地價(jià)呈一一對(duì)映關(guān)系，城鎮(zhèn)地價(jià)應(yīng)為城鎮(zhèn)整體地價(jià)——城鎮(zhèn)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)實(shí)面積加權(quán)平均值或某類用途土地的各級(jí)(或區(qū)域)基準(zhǔn)地價(jià)的面積加權(quán)平均值。平衡方法一;相關(guān)分析法。通過對(duì)城鎮(zhèn)土地質(zhì)量與城鎮(zhèn)整體地價(jià)的相關(guān)分析，建立適合的地價(jià)模型，經(jīng)殘差、相關(guān)系數(shù)、顯著性分析后，利用地價(jià)模型平衡地價(jià)。平衡方法二：地價(jià)分值法。對(duì)區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)整體地價(jià)進(jìn)行分析，找出影響城鎮(zhèn)各類用地地價(jià)的因素(可在分等基礎(chǔ)上驗(yàn)證)，然后得出各類用地地價(jià)影響因素地價(jià)指數(shù)或土地質(zhì)量地價(jià)指數(shù)，利用指數(shù)修正城鎮(zhèn)分等土地質(zhì)量分，從而平衡城鎮(zhèn)地價(jià)，最后，結(jié)合專家咨詢意見，重新調(diào)整、平衡城鎮(zhèn)地價(jià)。

(三)城鎮(zhèn)地價(jià)幅度平衡平均值法。利用同等城鎮(zhèn)各類用地價(jià)最高地價(jià)值或最低地價(jià)平衡值，求得各等城鎮(zhèn)各類用地地價(jià)幅度值。影響城市地價(jià)的因素是多方面的，應(yīng)從多個(gè)角度來考慮。在充分考慮社會(huì)、自然、經(jīng)濟(jì)等各方面因素之后，對(duì)該地價(jià)幅度進(jìn)行修正，以得出適當(dāng)?shù)姆戎怠?/p>

成本一-效益法。依據(jù)地價(jià)定義，采用成本分析的方法，對(duì)照各等城鎮(zhèn)各類用地最低地價(jià)平均值，確定城鎮(zhèn)種類用地最高地價(jià)控制幅度。最后經(jīng)專家咨詢、調(diào)查確定。

(四)同等城鎮(zhèn)不同用途地價(jià)合理分析不同用途間的地價(jià)也應(yīng)是地價(jià)平衡的內(nèi)容之一，應(yīng)對(duì)不同用途地價(jià)的差異進(jìn)行合理分析、調(diào)整，使其滿足合理配置土地資源的要求。

供求關(guān)系是影響地價(jià)的主要因素，如果某種用途土地的地價(jià)偏高，則說明該種用途的土地?cái)?shù)量少，需增加該種用途的土地的供應(yīng)量，以防止土地投機(jī)行為發(fā)生，如果某種用途的土地的價(jià)格偏低，則說明該種用途的土地?cái)?shù)量過多，需減少該種用途的土地供應(yīng)數(shù)量。

在對(duì)同等城鎮(zhèn)不同用途地價(jià)進(jìn)行合理分析的同時(shí)，必須要考慮到土地供求關(guān)系對(duì)于地價(jià)的影響。

(五)城鎮(zhèn)地價(jià)偏差值的估計(jì)宏觀分析結(jié)果與微觀現(xiàn)實(shí)情況難免會(huì)有差異這是實(shí)際情況。因此，在平衡地價(jià)過程中，要科學(xué)地分析得出各等城鎮(zhèn)允許地價(jià)偏差幅度值?；鶞?zhǔn)地價(jià)是政府土地估價(jià)機(jī)構(gòu)或政府管理部門根據(jù)土地級(jí)差收益分等定級(jí)，通過大量調(diào)查研究和數(shù)理分析所求得的不同等級(jí)的土地平均價(jià)格，它是整個(gè)土地價(jià)格體系的核心。

四、城鎮(zhèn)中觀地價(jià)一基準(zhǔn)地價(jià)審核

(一)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵與外延1993年原國(guó)家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)是這樣定義的：“基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均值地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)。

這一定義是對(duì)住宅、工業(yè)和商業(yè)用地進(jìn)行定價(jià)。這樣劃分土地用途，使地價(jià)適用性受到了限制。一方面，這種劃分與我國(guó)出臺(tái)的文件對(duì)用地類型的劃分不一致。地價(jià)是對(duì)營(yíng)利性用地而言的，而且地價(jià)會(huì)因用地微差異而變化?，F(xiàn)在對(duì)土地分類的依據(jù)主要有兩個(gè)，一是1989年原國(guó)家土地管理局批準(zhǔn)的《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》，就營(yíng)利性用地，一級(jí)類型有商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)倉儲(chǔ)用地、住宅用地，其中商業(yè)的二級(jí)類型又分為商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè);工業(yè)倉儲(chǔ)用地二級(jí)類型為分為工業(yè)和倉儲(chǔ)用。二是1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令所提出的五種類型：居住用地;工業(yè)用地;教我國(guó)的基準(zhǔn)地價(jià)大多是在定級(jí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而各級(jí)成果中把土地分為3～5級(jí)的城鎮(zhèn)居多，這樣，這些城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)也就只有3-5個(gè)檔次，其實(shí)，城鎮(zhèn)土地的地價(jià)是參差不齊的，變化很大，僅靠這幾個(gè)檔次來歸類地價(jià)，無疑太粗了。均是在劃分均質(zhì)地域的基礎(chǔ)上求基準(zhǔn)地價(jià)，并用區(qū)片價(jià)來表示。當(dāng)然，如果能把定級(jí)成果進(jìn)行修改，使其更詳細(xì)，也是可以的。

(二)基準(zhǔn)地價(jià)審核城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)宏觀地價(jià)的具體化，其地價(jià)水平應(yīng)在城鎮(zhèn)宏觀的約束下合理表現(xiàn)。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)的合理性關(guān)系到城鎮(zhèn)內(nèi)部土地資源區(qū)域配置的合理性，對(duì)其水平的審核或建立審核依據(jù)(標(biāo)準(zhǔn))是城鎮(zhèn)地價(jià)平衡的延續(xù)。

基準(zhǔn)地價(jià)的審核主要是根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)形式進(jìn)行審核?；鶞?zhǔn)地價(jià)可有兩種表達(dá)方式，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)與區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估有兩種，一種綜合定級(jí)分類估價(jià);另一種是分類定級(jí)估價(jià)。審核的重點(diǎn)是在城鎮(zhèn)整

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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