某工業(yè)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后需要通過(guò)評(píng)估確定出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通水、通訊、通電、排水，場(chǎng)地平整)，可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80%，土地出讓年限為50年。

下面是估價(jià)調(diào)查所獲得的其他資料：

征地補(bǔ)償資料：該開(kāi)發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為2000元，根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年的產(chǎn)值計(jì)算。

征地過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)：征地管理費(fèi)，按照征地費(fèi)總額的4%征收;耕地占用稅，按5元/平方米征收;耕地開(kāi)墾費(fèi)，按10元/平方米計(jì)收。

土地開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用：開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“五通一平”的開(kāi)發(fā)費(fèi)平均為90元/平方米。

假定土地開(kāi)發(fā)周期為1.5年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入;開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率為15%，年貸款利率為8%，土地還原率為6%，50年期工業(yè)用地土地市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的比率為120%，請(qǐng)根據(jù)上述資料計(jì)算土地單價(jià)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：

1.解題思路與方法選用

根據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象為新開(kāi)發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用等資

料，適宜選用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。

2.解題步驟

(1)計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)

土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：

a.最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：2000×30/666.67=60000/666.67=90(元/平方米)

b.青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償：2000/666.67=3.0(元/平方米)

c.征地費(fèi)合計(jì)：90+3.0=93.0(元/平方米)

d.征地管理費(fèi)：93.0×4%=3.72(元/平方米)

e.耕地占用稅：5元/平方米

f.耕地開(kāi)墾費(fèi)：10元/平方米

g.土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=93.0+3.72+5+10=111.72(元/平方米)

(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=90元/平方米

(3)投資利息

投資利息=111.72×[(1+8%)l.5-1]+90×[(1+8%)0.75-1]

=19.02(元/平方米)

(4)投資利潤(rùn)

投資利潤(rùn)=(111.72+90)×15%=30.26(元/平方米)

(5)計(jì)算土地成本價(jià)格

成本價(jià)格=111.72+90+19.02+30.26=251.0(元/平方米)

(6)計(jì)算土地增值

根據(jù)題意，這里土地增值率取20%，則：

土地增值=251×20%=50.2(元/平方米)

(7)計(jì)算全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)

全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單位面積地價(jià)：251.0+50.2=301.2(元/平方米)

(8)計(jì)算可出讓土地單位面積地價(jià)

可出讓土地單位面積地價(jià)：301.2÷80%=376.5(元/平方米)

即開(kāi)發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權(quán)價(jià)格為376.5元/平方米。

待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規(guī)劃許可修建寫(xiě)字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。

估價(jià)要求

某開(kāi)發(fā)公司希望參與此地塊投標(biāo)，要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價(jià)額。

估價(jià)過(guò)程

(1)選擇估價(jià)方法。該宗地為待開(kāi)發(fā)空地，適宜采用剩余法進(jìn)行估價(jià)。

(2)確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求，該宗地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫(xiě)字樓。

(3)市場(chǎng)調(diào)查、確定建設(shè)期、開(kāi)發(fā)價(jià)值和投入成本等。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司所進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目的可行性分析顯示，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)預(yù)計(jì)每建筑平方米為1000元，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價(jià)及登記費(fèi)用為地價(jià)的3%，該開(kāi)發(fā)公司要求的總利潤(rùn)不得低于所開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。

(4)求取地價(jià)。

標(biāo)準(zhǔn)答案：地價(jià)測(cè)算公式如下：

地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)

①測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，采用收益還原法，使用年期為50年，開(kāi)發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。

不動(dòng)產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元)

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)

②建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=1000×8000=8000000(元)

③總利息=地價(jià)×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地價(jià)+872792(元)

利息計(jì)算采用復(fù)利計(jì)算，計(jì)息期到開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完成止。地價(jià)投入經(jīng)歷整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，計(jì)息期為2年，專(zhuān)業(yè)費(fèi)和建筑費(fèi)的投入是持續(xù)不斷的，在計(jì)息時(shí)，假設(shè)各年內(nèi)建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計(jì)息期分別為1.5年和半年。

④開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=19746401×15%=2972737(元)

⑤不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi)已在確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)予以考慮。

⑥將上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)代入公式，即

地價(jià)=19818245-8000000-(0.2544×地價(jià)+872792)-2972737

地價(jià)=7900872/1.2544=6298527(元)

⑦由于開(kāi)發(fā)商取得場(chǎng)地使用權(quán)時(shí)要支付地價(jià)3%的法律、估價(jià)等專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，因此，開(kāi)發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)額應(yīng)從⑥中扣除上述費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)商所能投標(biāo)的最高地價(jià)款=6298527/(1+3%)=6115075(元)

測(cè)算方式二、利息中不計(jì)地價(jià)款的利息

不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)的計(jì)算方式與方式一相同，因此有：

①不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=19746401(元)

②建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)=8000000(元)

③建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi)利息=8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=592949.1+279842.5=872792(元)

④開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)=2972737(元)

⑤代入公式即可得到該土地在開(kāi)發(fā)完成時(shí)的土地價(jià)格

開(kāi)發(fā)完成時(shí)地價(jià)=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872(元)

⑥由于⑤得到的價(jià)格是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的價(jià)格，即兩年后的價(jià)格，則，場(chǎng)地當(dāng)前價(jià)格=7900872/(1+12%)2=6298527(元)

⑦開(kāi)發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價(jià)=6298527/(1+3%)=6115075(元)

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