(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但在計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應分別按以下兩種情況扣除：

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財務費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

①外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不繳納城市維護建設稅和教育費附加，因此，在計算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金時不含城市維護建設稅和教育費附加。

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的規(guī)定，其在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

(5)財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計20%的扣除。

(二)稅率

1、土地增值稅實行四級超率累進稅率

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

2、速算扣除法

(1)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目

（責任編輯：xll）

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