2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

(二)居屋

根據(jù)“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū)，由香港房屋署統(tǒng)一負責(zé)實施維修、養(yǎng)護與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點。

具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費，承擔(dān)安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項開支。

根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔(dān)居屋交付使用后5至10年的管理責(zé)任。管理期滿后，可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗和正在實施不少于2000個單位的管理。

對于私人發(fā)展商參建居屋計劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證，同時提交一份銀行保證書作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。

由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負責(zé)樓宇的日常管理。

居屋管理的主要工作范圍是：

1.居屋的保養(yǎng)與維修

包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負責(zé)的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負責(zé)其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔(dān)賠償責(zé)任。

2.居屋的安全保衛(wèi)

根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

3.居屋的清潔服務(wù)

根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)清潔公司負責(zé)公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

4.居屋的物業(yè)保險

根據(jù)《公共契約》，房屋委員會代各業(yè)主購買火災(zāi)及其他意外保險，由辦事機構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分攤收取。(三)私人樓宇

在香港自由經(jīng)濟體制下，香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。

香港政府通過立法，引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會組織，辦理注冊登記后成為社團法人，進行自我管理;也可以通過訂立合同，委托專業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進行維修、養(yǎng)護與管理。

為改善居住環(huán)境，樓宇內(nèi)的各項設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)有適當?shù)谋ｐB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設(shè)備等均應(yīng)經(jīng)常檢查，如有需要應(yīng)立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

在香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會對大廈業(yè)主發(fā)出指令，著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程，而業(yè)主必須對指令作出反應(yīng)。

否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進行施工，一切費用(包括監(jiān)工費用)，由業(yè)主承擔(dān)(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔(dān))。

私人樓宇管理費調(diào)整

以下為今日(五月十一日)在立法會會議上涂謹申議員的提問和民政事務(wù)局局長曾德成的書面答覆：

問題：

據(jù)報，因應(yīng)《最低工資條例》(第608章)于本年五月一日起生效，為上調(diào)一些大廈保安員及清潔工人的工資以符合法定最低工資水平，亦由于通脹引致開支增加等，不少私人樓宇將增加管理費，有部分更大幅增加40%至50%。就此，政府可否告知本會：

(一)鑒于現(xiàn)行的《建筑物管理條例》(第344章)規(guī)定，私人樓宇的管理委員會在預(yù)算增加管理費時，若增加后的管理費款額超過相當于原有管理費款額的150%，才須召開業(yè)主大會議決通過，訂立是項規(guī)定的原因為何;當局會否考慮就此作出檢討;

(二)鑒于有報道指出，有私人樓宇的管理費是因應(yīng)《最低工資條例》實施而需上調(diào)，當局會否考慮在協(xié)助業(yè)主立案法團(法團)及業(yè)主了解其在該條例下作為雇主的責(zé)任的同時，亦協(xié)助他們了解如何避免濫加管理費;若會，將提供哪些協(xié)助;

(三)有否向各法團了解去年七月至今有否增加管理費及有關(guān)增幅;若有，就當局已知情況，分別列出管理費增幅為15%以下、15%至24%、25%至34%、35%至49%，以及50%或以上的私人樓宇數(shù)目;是否知悉，這些樓宇涉及多少個法團，當中，曾召開業(yè)主大會議決增加管理費的百分比為何，涉及最高及最低的管理費增幅為何;若不知悉，會否考慮搜集該等資料;

(四)當局有否建議及協(xié)助擬增加管理費的法團，盡量安排于業(yè)主大會上討論及議決通過該事宜;若有，去年七月至今，當局曾向多少個法團提出有關(guān)建議，分別有多少個法團接受及拒?該建議;當法團拒絕該建議，當局會否向業(yè)主提供支援，以協(xié)助他們就增加管理費事宜召開業(yè)主大會，以使法團遵照業(yè)主大會的議決行事;若會，所提供的支援為何;及

(五)去年七月至今，當局曾否出席法團的管理委員會會議，以商討調(diào)整管理費事宜;如曾出席，共出席了多少個上述會議，以及當中有多少是在過半數(shù)委員出席及通過下議決上調(diào)管理費?

答覆：

主席：

就問題的五個部分，現(xiàn)回覆如下：

(一)根據(jù)建筑物管理條例(條例)第20條，業(yè)主立案法團(法團)須設(shè)立并維持一個常用基金，以支付法團根據(jù)條例或公契規(guī)定行使權(quán)力或執(zhí)行職責(zé)的費用(如聘用管理員和繳付清潔費等)，及其他支出(包括與保養(yǎng)及修理有關(guān)的支出)。而根據(jù)條例第21(1)條，法團選出的管理委員會須厘定整體業(yè)主所需繳付予常用基金的款額。條例附表5第1段訂明，管理委員會厘定的款額須以法團的每年預(yù)算為基準。此外，條例第21(1A)條亦訂明，管理委員會如其后厘定新的款項較原來的款項增加超過50%，就必須由法團借業(yè)主大會通過的決議批準。

有關(guān)條文旨在確保管理委員會在制定財政預(yù)算和加收費用時，能夠有清晰的法律規(guī)定和指引作為行事依據(jù)。有關(guān)條文讓管理委員會在有效運作及在保障業(yè)主的利益兩方面取得了平衡，既給管理委員會在調(diào)整管理費時有適當?shù)膹椥?，也確保若管理費增加的水平較高時，必需要由全體業(yè)主決定。

我們會收集議員及公眾對上述各條文的意見，并向《建筑物管理條例》檢討委員會反映。

(二)勞工處已舉辦大量宣傳活動，向公眾解釋《最低工資條例》。這些活動包括：透過不同媒體播放電視宣傳短片和電臺宣傳聲帶;在公共交通工具和不同刊物刊登廣告;印制單張和海報以廣泛派發(fā)及張貼;在電費單和水費單加入宣傳信息;在報章刊登特刊;派發(fā)法定最低工資的參考指引;舉辦《最低工資條例》的簡介會;舉辦巡回展覽;以及在勞工處的網(wǎng)頁提供資訊。市民可于勞工處24小時的熱線27171771及勞資關(guān)系科十個分區(qū)辦事處查詢有關(guān)《最低工資條例》的事宜。私人樓宇的法團、業(yè)主委員會、互助委員會及業(yè)主可以透過這些途徑，了解在《最低工資條例》下雇主的責(zé)任。

此外，勞工處自去年十二月起，已三度發(fā)信邀請逾10,000個法團、業(yè)主委員會及互助委員會參加《最低工資條例》的簡介會，包括特別為他們舉辦的講座，把宣傳品郵寄給他們。勞工處亦透過各區(qū)民政事務(wù)處的咨詢服務(wù)中心，派發(fā)《法定最低工資：雇主及雇員參考指引》及簡明指引單張。

除了實施最低工資外，其他因素也可能導(dǎo)致管理費上升。若業(yè)主對管理費的加幅存有疑問或不滿，可向其法團或管理公司反映，如業(yè)主認為有需要，亦可根據(jù)條例召開業(yè)主大會討論管理費上升的問題。

(三)法團在訂定管理費水平時，必須根據(jù)條例列明的規(guī)定和程序處理。由于法團增加管理費無須向政府申報，條例亦沒有要求法團須向民政事務(wù)處提交每次業(yè)主大會需要議決的事宜，因此我們并沒有這方面的數(shù)據(jù)。而每幢大廈或每個屋苑的管理費增加與否及增加幅度都會因應(yīng)其大廈或屋苑的情況、設(shè)施、服務(wù)和居民需要而有所不同，與實施最低工資未必有直接關(guān)系，收集過去十多個月私人樓宇管理費增幅的資料未必對了解有關(guān)問題有實際作用，所以我們沒有計劃收集這方面的數(shù)據(jù)。物業(yè)管理師考試科目

(四)法團是根據(jù)條例由業(yè)主組成的獨立法人組織，在法律上代表所有業(yè)主管理大廈的公用部分，照顧他們的權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任，以及采取一切合理及必要的措施，以執(zhí)行公契有關(guān)大廈的控制和管理等職務(wù)。

一般而言，如業(yè)主對召開法團會議、會議程序、采購及財務(wù)管理等事宜有任何疑問，各區(qū)民政事務(wù)處都會積極協(xié)助和支援，并提供意見。增加管理費涉及私人大廈的管理事務(wù)，應(yīng)由法團及業(yè)主自行解決，如果業(yè)主對有關(guān)管理事情有任何意見，應(yīng)直接向管理委員會或管理公司反映。他們也可以根據(jù)條例，由不少于5%的業(yè)主向管理委員會主席提出召開法團業(yè)主大會，共商解決方法。

如管理委員會主席拒絕應(yīng)不少于5%業(yè)主的要求，召開法團特別業(yè)主大會，業(yè)主可向土地審裁處申請頒令，強制管委會主席召開法團業(yè)主大會。

(五)由去年七月至今，民政事務(wù)處曾應(yīng)邀派員出??席1,675次法團的管理委員會會議，但我們并沒有關(guān)于會議內(nèi)容的統(tǒng)計數(shù)字。

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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