《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業(yè)管理企業(yè)的兼并

物業(yè)管理企業(yè)通過兼并和重組的方式達到外部擴張的目的。這既是擴張的一條便捷之道，也是一條高風(fēng)險之道。兼并可使企業(yè)的組織形式迅速“膨脹”，但最終目的仍然是為企業(yè)效益的擴張搭建平臺。因此，企業(yè)間的互相兼并既要考慮能從被兼并方得到什么，也要考慮能給予對方什么;給予的內(nèi)容包括品牌、資金、市場網(wǎng)絡(luò)、管理機制、一位優(yōu)秀的企業(yè)經(jīng)理等。如果從對方中既得不到，又無法給予對方，則兼并行為就不可實施。

兼并的一般程序

確定兼并目標：尋找兼并目標的途徑有三：一是在新聞媒體上公開“招聘‘’目標企業(yè);二是廣泛搜尋信息從中選擇;三是通過行業(yè)主管部門、工商部門、銀行等對企業(yè)比較熟悉的機構(gòu)牽線搭橋。

可行性論證：進行可行性論證是企業(yè)并購成功的關(guān)鍵因素之一。在進行論證之前，要成立由各方面專家組成的論證小組，多方咨詢，并盡可能從對方得到詳盡的信息。可行性論證要重點關(guān)注：財務(wù)問題，包括企業(yè)收益，未在資產(chǎn)負債表中反映的問題，兼并后企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況預(yù)測等;管理和兼并問題，包括職工業(yè)績的考核和獎勵辦法等;企業(yè)管理;管理信息系統(tǒng);職工福利，包括己退休職工福利的債務(wù)責任等;有關(guān)法律等問題，包括被兼并企業(yè)是否受到過法律訴訟、債務(wù)、環(huán)境%中大網(wǎng)校%、保險等。對兼并目標企業(yè)提供的材料須進行調(diào)查、核實，對有出入的問題要論證清楚。論證小組經(jīng)過詳細的調(diào)查論證，然后撰寫可行性分析報告供企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。

討論方案并報請批準：公司董事會、股東大會討論兼并方案，如確定兼并后則形成決議，對需要各級政府部門批準的則提請審批。

資產(chǎn)評估：一般可聘請國家認定的有資質(zhì)的專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，評估的結(jié)果可作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價。同時，還要確定處理債務(wù)、合同的辦法。然后雙方即可商定兼并價格。

協(xié)議的簽訂和履行：在上述工作程序的基礎(chǔ)之上，即可簽訂明確雙方權(quán)利與義務(wù)的兼并協(xié)議。協(xié)議應(yīng)報政府相關(guān)部門審批，并通過法律公證。在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)辦理交接手續(xù)。協(xié)議生效后，雙方要向工商管理部門等政府主管單位申請辦理企業(yè)登記等手續(xù)。兼并完成后，可對外發(fā)布兼并公告。

物業(yè)管理企業(yè)兼并的形式

限于物業(yè)管理的目前狀況，達到完全的市場化兼并還不具備時機。因此，物業(yè)管理企業(yè)間的兼并既可以進行“準兼并”(如持股滲透、品牌連鎖等)，也可嘗試和探索“完全兼并”的形式。

持股滲透：通過參股達到擴張市場的目的，并通過各種途徑獲利。通過投資參股，與對方建立一種關(guān)系，可以向?qū)Ψ酵扑]企業(yè)其他的獲利技術(shù)，如向其提供樓字智能化技術(shù)，提供電梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù)等。同時，從所投資的公司利潤中分紅。等條件成熟，即可達到完全控股。

在選擇持股滲透的公司類型上可以不限制，以有優(yōu)秀發(fā)展方向的各類型物業(yè)管理企業(yè)為主。關(guān)鍵在于己方是否能準確識別并滿足對方的需求。

這種擴張方式在資金的安全上有一定的風(fēng)險。在企業(yè)品牌的延續(xù)方面，因?qū)Ψ揭鄬僖堰\作的市場物業(yè)管理機構(gòu)，故風(fēng)險相對較低。

品牌連鎖：用特許加盟的方式，將目標企業(yè)統(tǒng)一到一個品牌中來，從而實現(xiàn)名義上的“準兼并”，并因此而形成企業(yè)集團。這種兼并方式要求被兼并方保持人、財、物等組織與經(jīng)營形式的相對獨立，但在管理與服務(wù)的模式和品牌的使用上需歸于統(tǒng)一。品牌連鎖既可在物業(yè)管理企業(yè)間進行，也可擴展到與物業(yè)管理有關(guān)聯(lián)的專業(yè)公司區(qū)域，如保安公司、保潔公司、園林綠化公司、設(shè)備維修保養(yǎng)公司等。此外，還可跨地區(qū)、跨行業(yè)進行品牌連鎖。

完全兼并：兼并方統(tǒng)籌兼顧，資源重新分配。尋求尚未有獨立的市場、規(guī)模較小、而又有發(fā)展欲望的小型物業(yè)管理企業(yè)，通過兼并的方式，占有對方現(xiàn)有的物業(yè)市場;或?qū)⒅脑斐善髽I(yè)的人才基地或?qū)I(yè)化公司之地，或通過對其輸出其他獲利方式(如電梯維修保養(yǎng)業(yè)務(wù))而獲得收益。如若兼并對象屬優(yōu)良資產(chǎn)，即便企業(yè)沒有資金實力，也可通過貸款的方式獲取資金以實現(xiàn)兼并。當企業(yè)有足夠?qū)嵙Φ臅r候，即可考慮兼并一些較大規(guī)模的知名品牌物業(yè)管理企業(yè)。

兼并對象所管理%中大網(wǎng)校%的項目如果存在業(yè)主大會和業(yè)主委員會，則能否保持項目在兼并后不會流失是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。完全兼并的選擇對象，其市場管理項目一般不應(yīng)是多個業(yè)主特征的住宅區(qū)，而應(yīng)以單個或少數(shù)業(yè)主為特征的物業(yè)，且此物業(yè)管理企業(yè)與該項目關(guān)聯(lián)程度較高，即不會因兼并而發(fā)生項目的另外轉(zhuǎn)移。

物業(yè)管理企業(yè)在選擇可供完全兼并的目標對象時，可關(guān)注以下類型：已改制但運作不理想、正在改制且尋求新的支持、尚未改制但有改制需求的國有中小型專業(yè)物業(yè)管理企業(yè);中小型國有地產(chǎn)公司(僅開發(fā)1～2個項目)投資的物業(yè)管理公司且有改制需求的;各類型地產(chǎn)公司僅以物業(yè)部等機構(gòu)形式存在又有業(yè)務(wù)擴展需求的;房管所改制的物業(yè)管理企業(yè);沒有正式注冊或沒有取得資質(zhì)的牧業(yè)管理機構(gòu)。等等。

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（責任編輯：中大編輯）

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