《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié) 酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制

一、酬金制與包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。

酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，包括了業(yè)主合法權(quán)益;對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營運(yùn)作能力緊密相關(guān)。

在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險承擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。

以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化;對物業(yè)管理企業(yè)而言。物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

(三)酬金制和包干制的財務(wù)特征

1.會計(jì)主體

在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

2.收入

采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

3.成本費(fèi)用

(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。

(2)人工成本占總成本的比例較高。

(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測性較強(qiáng)。

二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)考慮的因素

(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。

(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。

(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算中。

(4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(6)辦公費(fèi)用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險費(fèi)用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)

(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位時間費(fèi)率形式)和可收費(fèi)的管理面積。

(2)支出的編制依據(jù)包括：

1)管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本、管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)匯總的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測算。

2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。可比照以往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。

五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法

(一)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)

一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí);二是全面，不要漏項(xiàng);三是測算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。

(二)收集原始數(shù)據(jù)

服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測算低值易耗材料時，要計(jì)算出各類材料的詳細(xì)數(shù)量和對市場價格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測算基礎(chǔ)。

(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出(成本)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時，應(yīng)分別測算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”。

各項(xiàng)單項(xiàng)費(fèi)用測算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

【案例】 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積10萬m2，經(jīng)測算該項(xiàng)目全年各項(xiàng)費(fèi)用如下：

(1)各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等 50萬元

(2)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬元

(3)清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬元

(4)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬元

(5)公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬元

(6)辦公費(fèi) 5萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊 2萬元

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi) 2萬元

(9)業(yè)主委員會辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動費(fèi)等其他費(fèi) 6萬元

合計(jì) 120萬元

若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：

120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.1元/ m2

若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤約12萬元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：

(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/ m2

在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會，核算表的內(nèi)容一般包括序號、核算項(xiàng)目、核算依據(jù)、計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果各項(xiàng)占總費(fèi)用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。同時，在有關(guān)需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述。

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