2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第九節(jié)　房屋維修養(yǎng)護管理

我國《物業(yè)管理條例》針對物業(yè)管理區(qū)域的房屋使用和維護規(guī)定了管理制度，而社會上還有許多沒有實施物業(yè)管理或無法實施物業(yè)管理的房屋，這些房屋使用、維修管理也需要按照政策法規(guī)進行。為此，本節(jié)僅扼要介紹建設部制定并頒布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》和《城市危險房屋管理規(guī)定》，上述相關(guān)規(guī)定如與《條例》原則有沖突的，以《條例》為準，《條例》未作具體規(guī)范的，仍可適用上述相關(guān)規(guī)定。

一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

(一)異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證規(guī)定的范圍行使權(quán)利，并承擔相應的義務。異產(chǎn)毗連房屋的所有人和使用人，使用和修繕房屋必須符合城市規(guī)劃、房地產(chǎn)管理、消防和環(huán)境保護等部門的要求，并應按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應當共同合理使用并承擔相應的義務。

除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的利益。一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應當停止侵害，并賠償由此而造成的損失。

經(jīng)房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時治理。一方所有人或使用人造成房屋危險的，應當及時排除危險，同時，其他所有人和使用人有權(quán)采取必要措施，防止危險的發(fā)生，造成損失的，由造成房屋危險的責任方應當負責賠償。

異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應當取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。

(二)異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則

異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。

因使用不當造成異產(chǎn)毗連房屋損壞的，由責任人負責修繕。異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，房屋所有人應當修繕，不得拖延或者拒絕。

異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則處理：

1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。

2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔。

3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責;其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。

4.屋蓋的修繕：

(1)不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔。

(2)可上人屋蓋，如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔;如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。

5.樓梯及樓梯間的修繕：

(1)各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔。

(2)為某些層所專用的樓梯，由其專用的房屋所有人按份額比例分擔。

6.房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。

7.房屋共有、共用的設備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由所有人按份額比例分擔。

異產(chǎn)毗連房屋的所有人可組成房屋管理組織，也可委托其他組織，在當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門的指導下，負責房屋的使用、修繕等管理工作。

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（責任編輯：中大編輯）

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