《物業(yè)經(jīng)營管理》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業(yè)管理資本經(jīng)營的含義和內(nèi)容

如果從資本的廣義范疇去理解，則本書前面所述“物業(yè)管理的常規(guī)經(jīng)營”、“物業(yè)管理企業(yè)資源的經(jīng)營”、“物業(yè)資源的經(jīng)營”、“業(yè)主資源的經(jīng)營”、“物業(yè)管理文化資源的經(jīng)營”，均屬物業(yè)管理資本經(jīng)營。

其實，對物業(yè)管理企業(yè)而言，資本經(jīng)營就是資本經(jīng)營，沒有“物業(yè)管理資本經(jīng)營”和“非物業(yè)管理資本經(jīng)營”的區(qū)別。本書之所以將資本經(jīng)營冠以物業(yè)管理的定語，是考慮到物業(yè)管理行業(yè)目前的現(xiàn)狀還不具備從事更高等級資本經(jīng)營的條件;為了使資本經(jīng)營的風(fēng)險降到最低——物業(yè)管理企業(yè)也不具備雄厚的經(jīng)濟實力使之可以走風(fēng)險之路——所以，作者將物業(yè)管理企業(yè)進行資本經(jīng)營的范圍限定在物業(yè)管理及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)之內(nèi)，亦即將資本投入到可以獲得更多收益的與物業(yè)管理密切相關(guān)的經(jīng)營活動中。因此，將之定義為“物業(yè)管理資本經(jīng)營”。

資本經(jīng)營是從西方傳入中國的一門科學(xué)，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的基本經(jīng)營方式。而物業(yè)管理是第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)，它的基本特點是勞動密集型，而非資金密集型，加之其發(fā)展歷史不長，又從屬于房地產(chǎn)行業(yè)等諸多因素的制約，要在物業(yè)管理行業(yè)中實行資本經(jīng)營，就必須結(jié)合物業(yè)管理的現(xiàn)實情況和歷史因素以及我國的實際國情進行改造。這也是提出“物業(yè)管理資本經(jīng)營”概念的背景。

物業(yè)管理資本經(jīng)營的內(nèi)容

按照上面對物業(yè)管理資本經(jīng)營概念的理解，可將其內(nèi)容大致分為以下幾類：

企業(yè)理財：物業(yè)管理經(jīng)營工作做得再好，能夠獲得很大收益，但如果對經(jīng)營成果不善于管理，也會使收益逐漸流失。所以，一個好的物業(yè)管理企業(yè)，對財務(wù)管理工作必須高度重視。

企業(yè)理財包括財務(wù)分析、成本控制、稅務(wù)處理、投資決策、風(fēng)險控制等內(nèi)容，也包括為企業(yè)籌資融資、運作公司股票上市等高等級的理財行為。前者以內(nèi)部管理為主，后者以對外經(jīng)營為主。

資本擴張：利益最大化是企業(yè)的本質(zhì)要求。物業(yè)管理企業(yè)通過資本運營使企業(yè)的規(guī)模和效益快速增長，實現(xiàn)資本擴張的目的。

資本擴張的形式有多種，例如，收購、兼并、重組、參股、控股等方式即可使企業(yè)的資本規(guī)?？焖贁U張，用較少的自有資本控制和運作較大的資本，進而產(chǎn)生最大的價值。物業(yè)管理企業(yè)還可采用聯(lián)合的方式，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn)資本的虛擬擴張。物業(yè)管理的資本擴張應(yīng)限定在物業(yè)管理行業(yè)之內(nèi)，以避免資本風(fēng)險。

投資經(jīng)營：物業(yè)管理的市場競爭越來越激烈，而物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)卻在不斷降低;而且，為了取得競爭優(yōu)勢，物業(yè)管理企業(yè)都在不斷加大投入，提供增值服務(wù)。這些都使物業(yè)管理的利潤率越來越低，物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境不斷趨于惡劣。因此，尋找新%中大網(wǎng)校%的資本增值點正成為每一個物業(yè)管理企業(yè)都要面對的共同課題。在投資新的領(lǐng)域時，合理而科學(xué)的做法是選擇熟悉的業(yè)務(wù)進行投資經(jīng)營。因此，物業(yè)管理的投資應(yīng)重點圍繞物業(yè)管理及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，并充分借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗。例如，在專業(yè)設(shè)施管理業(yè)務(wù)方面，香港已經(jīng)出現(xiàn)了高速公路及隧道收費設(shè)施保養(yǎng)工作。此外，物業(yè)管理企業(yè)將由服務(wù)承包商向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變;服務(wù)承包商是以其完整的產(chǎn)業(yè)鏈完成其所從事的業(yè)務(wù)，并賺取整個產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤，而服務(wù)集成商更加看重對社會資源的整合。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展了這么多年，基本已經(jīng)成熟，其價值在價值鏈中各環(huán)節(jié)的分配也必然越來越符合客觀規(guī)律。因此，物業(yè)管理企業(yè)就要通過向服務(wù)集成商的轉(zhuǎn)變達到占據(jù)價值鏈上游的目的，從而更好地應(yīng)對市場的變化，獲取最大的投資收益。在物業(yè)管理向外尋找發(fā)展方向的同時，社會資本也在關(guān)注物業(yè)管理。例如，社會咨詢公司介入物業(yè)管理等。這為物業(yè)管理與社會資本的合作提供了契機。

準(zhǔn)資本經(jīng)營：當(dāng)企業(yè)不具備資本擴張和投資經(jīng)營的條件時，可采取“準(zhǔn)資本經(jīng)營”方式。所謂準(zhǔn)資本經(jīng)營，主要是指企業(yè)內(nèi)部的資本經(jīng)營。例如，對企業(yè)資本進行梳理與整合，區(qū)分有用資本和閑置資本，優(yōu)質(zhì)資本和劣質(zhì)資本，生產(chǎn)性資本和非生產(chǎn)性資本等。然后即可有目的地對好的資本和有用的資本集中使用，以提高資本的使用效率和效益。類似做法還包括加快企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度，保持適度規(guī)模，以避免因成本增加而攤薄利潤，等等。

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