2014年廣告師考試題庫：

昆明地域性市場(chǎng)特征

作為昆明本地公司，我們對(duì)于昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注與把握是細(xì)微而深入的，并且曾經(jīng)接觸過其他類型的別墅項(xiàng)目，有一些成功經(jīng)驗(yàn)。昆明的別墅開發(fā)始終緊緊跟隨著中國(guó)別墅市場(chǎng)的強(qiáng)勁脈動(dòng)，與北京、上海、廣東相比，昆明更是有著自己特殊的地緣因素。

2007年來自昆明幾大別墅項(xiàng)目的銷售狀況顯示，消費(fèi)者對(duì)于這一獨(dú)特居住形態(tài)的追求有增無減;別墅作為人生的終極置業(yè)夢(mèng)想，其市場(chǎng)狀況達(dá)到前所未有的高潮，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的序列中，前景最為看好的莫過于總價(jià)數(shù)百萬甚至上千萬的高端別墅。2007年的別墅市場(chǎng)升溫，別墅、 TOWNHOUSE、公館比比皆是，能否在受眾的第一印象中形成競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。與北京、上海等城市的別墅市場(chǎng)消費(fèi)群不一樣的是，昆明的國(guó)外客戶不多，所以消費(fèi)群體以本土的居多，約占80%。購(gòu)房者多為私營(yíng)業(yè)主，占整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的四分之三甚至更多。這部分人購(gòu)買別墅，相當(dāng)一部分是作為第二甚至第N居所。

就在這樣的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，微風(fēng)島出現(xiàn)了。值得注意的是，昆明別墅思想文化主題營(yíng)銷尚屬初期，社區(qū)環(huán)境建設(shè)尚停留在人工造景階段，私家庭院綠地不是沒有，而是品質(zhì)不高;關(guān)于別墅生活的文化淵源及圈層界定更顯單薄，針對(duì)高端人群的精神歸屬支持不足，這些對(duì)于別墅享受和價(jià)值體現(xiàn)而言都是相當(dāng)不利的。微風(fēng)島的出現(xiàn)，具有創(chuàng)世紀(jì)的意義。它似乎給了昆明高端別墅的品質(zhì)和價(jià)值一次重新界定，一切原有秩序與物質(zhì)、精神表現(xiàn)都改變了，而這一切都將依賴廣告加以表現(xiàn)。

在兼顧資源展現(xiàn)與品牌精神挖掘的同時(shí)，致力于更細(xì)膩地把握消費(fèi)者價(jià)值是廣告成功的又一關(guān)鍵。消費(fèi)者的需求和期望被滿足的程度及因此而建立的相對(duì)穩(wěn)定的認(rèn)識(shí)和信任，與消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)有強(qiáng)烈的關(guān)系。按照馬斯洛需求理論，在一個(gè)相對(duì)富裕的社會(huì)中，消費(fèi)者價(jià)值一般與人的較高層次的需求比如安全、自尊、成就感和自我實(shí)現(xiàn)等有關(guān)。由于微風(fēng)島只針對(duì)這個(gè)社會(huì)中收入水平較高、其可支配收入將越來越多用于與消費(fèi)者價(jià)值相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)?；诋a(chǎn)品特性得出的結(jié)論是：其有特定的消費(fèi)群體，項(xiàng)目客群在35歲以上，他們具有國(guó)外的生活經(jīng)驗(yàn)與追求大氣、唯美的審美情趣。豪宅作為現(xiàn)代社會(huì)的身份名片，對(duì)于他們而言意味著更深層的自豪感與滿足感，以及來自社會(huì)廣泛的認(rèn)同。

核心策略：“島+西班牙建筑風(fēng)情”的衛(wèi)城皇冠

我們?nèi)娑到y(tǒng)地分析項(xiàng)目。微風(fēng)島的自然和地理?xiàng)l件是有優(yōu)勢(shì)的，被高爾夫球場(chǎng)和水域環(huán)繞，優(yōu)美、寧靜、極度舒適是這里的生活特質(zhì);不僅能坐擁山水，而且距離城市很近，享有掌控繁華的獨(dú)特地利;更擁有島的寧靜怡人、島的自然美景、島的氣韻生動(dòng)，風(fēng)景視野堪稱優(yōu)越。

微風(fēng)島的建筑也是有優(yōu)勢(shì)的，耀眼的白墻，與天藍(lán)、紅瓦、鮮花相映，陽光打在拱門與半拱門上，馬蹄形的門窗、通透的廊道，還有可以透過活動(dòng)百葉窗隱隱灑進(jìn)室內(nèi)的微風(fēng)，是本土具有差異化的西班牙合院式聯(lián)排別墅建筑。

微風(fēng)島與其他別墅產(chǎn)品最大的區(qū)隔或者說是優(yōu)勢(shì)基于以上這些，這一點(diǎn)是其他別墅項(xiàng)目狹小的社區(qū)空間無法相比的。真正讓居住者感受擁有島居別墅的自豪，以及整個(gè)大社區(qū)的原鄉(xiāng)西班牙別墅住區(qū)的氛圍成為了微風(fēng)島獨(dú)一無二的標(biāo)志特色。

通過對(duì)其他一些別墅和對(duì)一些準(zhǔn)客戶的調(diào)研，市場(chǎng)對(duì)于這類產(chǎn)品的需求空間仍然比較明顯，所以對(duì)于昆明人而言，自然資源和地段價(jià)值仍舊是判斷項(xiàng)目的重大依據(jù)。當(dāng)下消費(fèi)者的眼光，尤其是微風(fēng)島的目標(biāo)消費(fèi)者都是具有獨(dú)特超前眼光的人群。他們和開發(fā)商一樣非?？春梦L(fēng)島所擁有的自然資源，相信它會(huì)在幾年之后形成昆明一片獨(dú)特的名流住區(qū)。

階段推廣實(shí)施進(jìn)程

2007年3月，恒通開始“微風(fēng)島”項(xiàng)目服務(wù)，公司抽調(diào)骨干創(chuàng)作人員，組成項(xiàng)目服務(wù)小組，公司領(lǐng)導(dǎo)全程跟蹤。在隨后6個(gè)多月的推廣工作中，恒通與開發(fā)商之間形成了高度的默契。

恒通先通過微風(fēng)島面市系列報(bào)廣，達(dá)到了以鮮明形象在市場(chǎng)上亮相的推廣目的(推廣主題：島和院子系列報(bào)廣——高爾夫的島，高第的院子，有人即將擁有)。

接著通過大盤烘托，以“西山的微風(fēng)、滇池的水波，高爾夫的島”系列產(chǎn)品描述,報(bào)廣清楚交代了“微風(fēng)島”與滇池衛(wèi)城的關(guān)系，進(jìn)而展示項(xiàng)目資源，承上啟下，對(duì)島、西班牙建筑兩大核心價(jià)值進(jìn)行重點(diǎn)描述(推廣主題：何止1000年風(fēng)生水起?小隱隱于世，大隱隱于島)，最后落實(shí)到我們的主力產(chǎn)品——西班牙聯(lián)院別墅上來。

在一系列以我為主的推廣后，通過整合傳播，在隨后的4月舉辦了微風(fēng)島認(rèn)籌活動(dòng)，同期配以西班牙人文藝術(shù)巡禮;5月舉辦了產(chǎn)品說明會(huì);6月舉辦景觀說明會(huì)活動(dòng);7月底，以“有什么樣的居住，就有什么樣的人生”為主調(diào)，唱響了微風(fēng)島一期的開盤活動(dòng)，同期配以西班牙音樂酒會(huì)……不同月份的不同推廣主題，有的放矢，為項(xiàng)目熱銷起到催化作用。

非凡業(yè)績(jī)

成功推廣，樹立高端形象

通過一段時(shí)間的廣告宣傳，現(xiàn)在提到滇池板塊，特別是萬達(dá)滇池衛(wèi)城新推的微風(fēng)島項(xiàng)目，人們的主導(dǎo)印象是“島居別墅”、“高檔社區(qū)”，讓滇池衛(wèi)城”微風(fēng)島”別墅的高端形象真正深植到了昆明每一個(gè)人的心中。

密集開盤，創(chuàng)造銷售奇跡

7月底，微風(fēng)島一期開盤，三小時(shí)售罄，平均每小時(shí)簽單1.2億，三小時(shí)3.6億銷售額，受到客戶強(qiáng)力追捧;8月上旬，微風(fēng)島二期、三期以一周的間隔密集開盤，開盤即清盤，所推房源一小時(shí)全面售罄，再創(chuàng)佳績(jī)!之后，微風(fēng)島四期開盤放量，銷售速度有所下降，但也在三周內(nèi)清盤，截至2007年9月底微風(fēng)島五期開盤，銷售率逾90%。

結(jié)語

回顧微風(fēng)島的推廣全程，在昆明業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了不小的轟動(dòng)。廣告同仁、地產(chǎn)客戶，乃至消費(fèi)者的積極反饋都說明了這一點(diǎn)，不僅創(chuàng)造了昆明高端別墅史上前所未有的銷售業(yè)績(jī)，并且成就了昆明高端別墅營(yíng)銷推廣的一次經(jīng)典之旅。

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（責(zé)任編輯：中原茶仙子）

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