三、貸款抵押

(一)貸款抵押的概念

貸款抵押是債務(wù)人或第三人對債權(quán)人以一定財(cái)產(chǎn)作為清償債務(wù)擔(dān)保的法律行為。提供抵押財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人或第三人稱為抵押人;所提供抵押財(cái)產(chǎn)稱為抵押物;債權(quán)人則為抵押權(quán)人。抵押設(shè)定之后，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或以抵押物的變賣價(jià)款較其他債權(quán)人優(yōu)先受償。

(二)貸款抵押的設(shè)定條件

1、抵押的范圍

債務(wù)人在向商業(yè)銀行提出信貸申請時(shí)，信貸人員應(yīng)要求其提供擔(dān)保方式意向。如采用抵押擔(dān)保，信貸人員應(yīng)依據(jù)銀行制度規(guī)定及平時(shí)掌握的情況，對債務(wù)人提出的抵押人和抵押物進(jìn)行初步判斷。如認(rèn)為不符合條件，應(yīng)告知債務(wù)人另行提供抵押人、抵押物或改變擔(dān)保方式。

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：

①土地所有權(quán);

②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但擔(dān)保法特別規(guī)定的除外;

③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);

⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

⑥依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

2、貸款抵押額度的確定

(1)抵押物的認(rèn)定

作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。主要分以下幾種情況：

A,實(shí)行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;

B,集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明;

C,用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

(2)抵押物的估價(jià)

①估價(jià)方法

在我國銀行的貸款業(yè)務(wù)操作中，一般的估價(jià)方法有：

對于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素;

對于機(jī)器設(shè)備的估價(jià)，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊;

對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

② 抵押率的確定

確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。

二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢。

實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值;

經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率的計(jì)算公式為：

抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評估價(jià)值額×100%

(3)抵押貸款額度的確認(rèn)

由于抵押物在抵押期間會(huì)出現(xiàn)損耗、貶值,在處理抵押物期間會(huì)發(fā)生費(fèi)用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會(huì)低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價(jià)值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計(jì)算公式為：

抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率

抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分時(shí)，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

(4)抵押合同的簽訂

貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

①被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

②債務(wù)人履行債務(wù)的期限;

③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

④抵押擔(dān)保的范圍;

⑤當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

3、抵押的效力

(1)抵押擔(dān)保的范圍

抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等四部分。

(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。若轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，銀行可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。同時(shí)，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

(3)抵押物的保全

在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價(jià)值減少時(shí)，有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價(jià)值減少時(shí)，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相等的擔(dān)保。若抵押人對抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

(4 )抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時(shí)歸還本息，則抵押自動(dòng)消失。若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)?？傊?，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

(三)貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)

銀行抵押貸款首先要做好以下幾方面的風(fēng)險(xiǎn)分析：

1、貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析

(1)抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)

(2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

(3)將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

(4)以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人同意

(5)資產(chǎn)評估不真實(shí)，導(dǎo)致抵押物不足值

(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

(7)因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

(8)抵押物價(jià)值貶損或難以變現(xiàn)

2、貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范

(1)對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

(2)對抵押物的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評估

(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力。

(4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

（責(zé)任編輯：lqh）

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