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注冊(cè)測(cè)繪師教材案例分析第四章知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)面積測(cè)算

1房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

房產(chǎn)面積測(cè)算指水平投影面積測(cè)算，分為房屋面積和房屋用地面積測(cè)算兩類(lèi)。

其中，房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測(cè)算。

(1)房屋建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

(2)房屋使用面積

房屋使用面積系指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

(3)房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。

(5)房屋共有共用建筑面積

房屋共有共用建筑面積指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

2房屋數(shù)據(jù)采集

房屋面積預(yù)測(cè),房屋面積實(shí)測(cè)。

房屋面積預(yù)測(cè)指根據(jù)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審核的設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)房屋進(jìn)行圖紙數(shù)據(jù)采集，獲取房屋面積數(shù)據(jù)的過(guò)程。

房屋面積實(shí)測(cè)指房屋建成后，對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，獲取房屋面積數(shù)據(jù)的過(guò)程。

房屋面積實(shí)測(cè)：

1.房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的圖上采集

2.房屋邊長(zhǎng)的實(shí)地測(cè)量

(1)房屋邊長(zhǎng)實(shí)地測(cè)量的儀器和工具。經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、手持式測(cè)距儀、紅外測(cè)距儀、全站儀、gps等。

(2)采集內(nèi)容。房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)、房屋的墻體厚度數(shù)據(jù)、房屋特征點(diǎn)的位置數(shù)據(jù)、房屋的房角坐標(biāo)數(shù)據(jù)。

(3)實(shí)地采集時(shí)，形狀規(guī)則的房屋，要進(jìn)行總尺和分尺邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)校核。

(4)實(shí)地采集時(shí)，相同的套或單元應(yīng)進(jìn)行數(shù)據(jù)檢核，總長(zhǎng)度或分段長(zhǎng)度應(yīng)有多余測(cè)量數(shù)據(jù)。

(5)已竣工房屋存在一些不規(guī)則形狀時(shí)，可使用儀器實(shí)測(cè)該形狀幾何要素，通過(guò)幾何公式計(jì)算房屋建筑面積;也可實(shí)測(cè)該形狀若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位，通過(guò)解析法計(jì)算建筑面積。

(6)當(dāng)房屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要校核總邊長(zhǎng)與分段邊長(zhǎng)之和而又無(wú)法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)時(shí)，可使用儀器實(shí)測(cè)坐標(biāo)后通過(guò)解析法計(jì)算相應(yīng)邊長(zhǎng)值。

3房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

1.計(jì)算全部建筑面積的范圍 15項(xiàng)

(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋：按一層計(jì)算建筑面積;

多層房屋：按各層建筑面積的總和計(jì)算。

(2)夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其層高在2.20m以上的部位。

(3)穿過(guò)房屋的通道,房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳,均按一層計(jì)算建筑面積。

門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20m以上的,按其水平投影面積計(jì)算。

(4)樓梯間、電梯( 觀光梯) 井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

(5)房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m 以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(6)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯, 按各層水平投影面積計(jì)算。

(8)與房屋相連的有柱走廊, 兩房屋間有上蓋和柱的走廊, 均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊, 按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(10)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口, 層高在2.20m 以上的, 按其外墻( 不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻) 外圍水平投影面積計(jì)算。

(11)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗,按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

(12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計(jì)算。

(13)屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

(14)依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.20m 以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。

(15)有伸縮縫、沉降縫的房屋,若其與室內(nèi)任意一邊相通,具備房屋的一般條件,并能正常利用的,伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

2.計(jì)算一半建筑面積的范圍

(1)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

(2)獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

(3)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

(4)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

(5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

3.不計(jì)算建筑面積的范圍

(1)層高小于2.20m 的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

(3)與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑。

(4)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。

(5)房屋的天面,挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

(6)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

(7)騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

(8)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的,不論其是否有柱,是否有維護(hù)結(jié)構(gòu),均不計(jì)算建筑面積。

(9)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

(10)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。

(11)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池, 地下人防干、支線。

(12)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

(13)樓梯已計(jì)算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

4共有建筑面積分?jǐn)?/p>

1.共有建筑面積分?jǐn)偰Ｐ团c方法

2.多功能綜合樓共有面積分?jǐn)倕⒖寄Ｐ?/p>

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（責(zé)任編輯：gx）

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